遺産の共有分割協議について

父が死去し、遺産の土地を兄と共に相続し、現在兄との共有名義で保有しています。保有面積は約９０坪で、兄２分の１、私２分の１という相続です。またその土地には母名義の家屋が建っております。
私としては相続分の土地を売却したいと考えております。できれば、兄に買ってもらいたいと考えております。おそらく共有物分割協議というものになると思いますが、その場合協議する上で、
(1)弁護士などの代理人を立てる必要があるのでしょうか？
(2)土地の価格は不動産鑑定士などの専門家が決めるのでしょうか？
(3)土地鑑定額の半額で兄に売却できるのでしょうか？
(4)母名義の家屋が当方に不利に働くのでしょうか？
以上です。よろしくお願いします。

No.6 回答者： akak71 回答日時： 2009/01/04 17:30

第三者の売買と異なり、親族間の低額譲渡は、贈与税が取られます。

第三者の場合でも、定額譲渡は、贈与税が課税される可能性があります。

特に親族間は、売買価格には、注意を要します。

No.5 回答者： oska 回答日時： 2009/01/04 16:42

＞弁護士などの代理人を立てる必要があるのでしょうか？

必要ありません。
全て「所有者である兄弟間の問題」で「決定権は兄弟」にあります。
自分でワープロ（手書きでも可能）で作成すれば大丈夫です。
形式は、本屋・図書館にありますが、非常に簡単ですよ。
弁護士・司法書士に依頼するほどの事はありません。

＞土地の価格は不動産鑑定士などの専門家が決めるのでしょうか？

最寄の市町村から毎年届く「固定資産税通知書」の価格で良いと思います。
質問者さまとしても、兄から「利益（市場売買額）」を得ようと思っていないでしよう。

＞土地鑑定額の半額で兄に売却できるのでしょうか？

極端な話、坪単価１円での売買も可能です。
０円だと、贈与税が発生します。が、５％前後の（質問者さま）持分を毎年兄に贈与すると贈与税は無いでしようが・・・。
評価額の半額でも、なんら問題ありません。
今回の場合は、法的にも何ら違法性はありません。
兄弟名義の土地に、母親名義の建物があり、弟が兄に土地を売却するのですから・・・。

＞母名義の家屋が当方に不利に働くのでしょうか？

当方（質問者さま）だけでなく、兄にとっても不利です。
そもそも土地・建物が別人名義になっている不動産は「価値が半減」しますし、何ら担保として機能しません。
全く関係の無い第三者に土地を売却するには、建物を解体して更地にするか、建物も同時に売却する必要があります。現状では、第三者の誰も購入しないでしよう。
だからこそ、兄弟間で売買を考えているんですよね？
売却価格が安くても、正当な理由に該当しますから心配無用です。

No.4 回答者： businesslawyer 回答日時： 2009/01/04 16:17

そもそも、質問者さんとお兄さんの共有名義の一筆の土地をお兄さん単独名義とすることになるわけですから、「質問者さん持分全部移転登記」をする事になり（登記原因は「共有物分割」でも「売買」でもどちらでも良いが、税金が安い方が良い。

現在はどちらもあまり変わらないかもしれません)、登記申請のために司法書士に依頼する可能性が高いと思われますので、司法書士に相談されてはいかがでしょうか。司法書士なら、不動産業の方を職業上多く知っておられますので、土地の価格の相場も調べられるはずだからです。ちなみに、現在の登記が既に相続により兄弟の共有名義となっているのであれば、「遺産分割」は出来ず、あくまで「共有物分割」となります。
　なお、土地の価格は土地上に建物がある場合には「底地」といって、かなり安くなる事が通常です。しかし、今回の場合には、土地を売るためにその建物を壊さないと価格が安くなってしまう、等という事は考えなくても良いのではないかと思われます。なぜなら、お母さん名義の建物はいずれ兄弟の財産となるからであり、その建物を壊してしまったら、財産を失う事にもなるからです。もちろん、建物を壊して更地にしたほうが、土地・建物を併せた価格より高くなる事も想定できますが、現在その建物に居住者がいるのであればそうもいきません。また、「土地全体」または「お兄さんの持分」あるいは「質問者さんの持分」に抵当権等が設定されていないかによっても、価格は変わってきます。これらも司法書士に相談して、登記簿等を見れば分かると思います。
　ですから整理すると、お兄さん・お母さんと話し合って、お母さん名義の建物をそのままにするのか取り壊すのかを決めた上で、司法書士に土地の価格の決定・登記申請以来等を相談をすればよいのではないか、と考えます。

No.3 回答者： v008 回答日時： 2009/01/04 15:26

訂正

路線化→路線価

No.2 回答者： v008 回答日時： 2009/01/04 15:25

まず

共有物分割請求と、遺産分割調停とで内容が変わりますよ。家裁か民事かも。家事審判法と民事訴訟法なので。権利関係は合意があればどうにでもなりますが争いが生じれば調停では何も強制は出来ません。だから、民事だと思います。

しかし、裁判では現物の分割が可能である場合は現物で分割し、次に価額代償分割となりますので、請求するあなたが、根拠を示して価格を提示することになります。

家事審判では分割しないものでも、財産権から共有物は分割を請求できますので、なんら制限されるものでは有りません。但し、権利金相当と
地代の支払いがされていれば別です。母親が一番の権利を持ちます。あなたの権利は底地だけです。地代をもらって良しとしてください。
　
基本的には4価がありますので、固定資産評価額、路線化　公示価格実勢価額です。ドレも認められる根拠を示して請求すれば問題ないでしょう。　それか売却して換価するので分筆による分割を求める、その際敷地内の建物は撤去のことという要求になりますかね。

　これはあなたの土地を使用貸借権にて借りている母親に対して、土地を返せと要求する形になります。現物が分筆された後にその請求をしても問題は有りません。　起訴するのには、弁護士による代理人を雇うこと。これは裁判所に行かないで行うことも　争いのあるすべての法的手続きに　代理が出来ます。　報酬は適当ですが、100から200程度考えておけばややクリアでしょう。

　次に司法書士、これは裁判所と法務局などにに事務手続きのすべてを代理で申請できます、書類の手続きは頼んだほうが楽です。
　後は自分でやる上で、法的な基本的教示を受ける。行政書士かな？？

これも適当ですが、50から100で収まると思います。

No.1 回答者： areresouka 回答日時： 2009/01/04 11:04

とりあえず端的に。

(1)弁護士などの代理人を立てる必要があるのでしょうか？

必要的ではありません。もちろん、血肉の争いよりは代理人の方が良いとお思いなら、委任してもよろしいかと思います。

(2)土地の価格は不動産鑑定士などの専門家が決めるのでしょうか？

あくまで鑑定です。それを参考にして、最終決定は買う人と売る人が決めます。

(3)土地鑑定額の半額で兄に売却できるのでしょうか？

買う買わないはお兄さんの自由ですから、お兄さんが買わなければ、他の人に売るしかありませんね。それこそ、共有物を分割してあなたの単独所有地にして売るか、あなたの共有持分をその持分のまま売るかですね。そのときは、次の問題と関連しますが、お母さんの家は、邪魔ですね。

(4)母名義の家屋が当方に不利に働くのでしょうか？

一般論としては、家付きの土地は（その家が十分に価値があるものでなければ）使い勝手が悪い分、お安くなりますね。人に貸すにも転売するにも倉庫に使うにも、まずは平地にする必要がありますからね。

この回答への補足

回答ありがとうございます。参考になります。

追加で質問なのです。土地の評価についてです。
役所から毎年「固定資産税・都市計画税納税通知書」というものが送られてきます。
それで固定資産税を納付しているのですが、そこに「土地（固定資産税の課税標準額）」、「土地（都市計画税の課税標準額）」という項目があります。これも土地の価格を決める際の一助になりうるのでしょうか？

よろしくお願いします。

補足日時：2009/01/04 11:54