狭小土地の一種低層と二種中高層の資産価値について教えてください

戸建購入を検討しているのですが、教えて頂きたいことがあります。

現在検討している戸建が近い地域で下記の2点あります。
地域としては大阪府内で、大阪市ではないそこそこ大きな駅の徒歩8分です。このあたりの坪単価は不動産屋さんに伺うと取引事例が少なく判断しにくいが、おそらく平均100万程度とのことでした。ここ最近は下がってきているかも知れませんが…。

1つ目は
一種低層地域(建蔽率50(+10)・容積率100)、33坪の土地に延べ床32坪の2階建て建売戸建
東南角地、価格5800万

2つ目は
二種中高層地域(建蔽率60・容積率200)、29坪の建築条件付土地
北西角地、土地のみで3550万(坪119万)

この二つの物件は徒歩1分の位置にあります。立地条件(面してる道路幅や接道、周辺環境)は現時点ではあまり大差ありません。もちろん北西角の方は南・東に家が建っているので、共に2階建てですが日当たりは東南角に比べて望めません。

で、疑問に思ったことは…
このくらいの狭い土地(30坪程度)の場合、一種低層より中高層の方が価値がある、狭い土地の一種低層は資産価値が低い(買い手がいない？)と聞いたことがあります。
しかしこの例を見ると、東南角の価値を考えても、一種低層の物件の方がやはり高く設定されているように見えます。
実際、狭い土地での用途地域はどちらの方が価値があるのでしょうか。
30坪程度で容積率100では、将来的に売却することになったときに買い手がつきにくいことはあるでしょうか。

1の方に興味があるのですが、資産価値として2の方があるのならどうしようかと思っています。
よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： love2331 回答日時： 2009/01/12 09:09

土地の価値は利用価値にあります。

だから、一般的に、二種中高層の方が容積の大きな建物を建てられるので価値は高いです。
だから、二つ目の物件は確かに魅力的です。

ただし、落とし穴があります。
１　容積率が高くても、斜影規制（影が出来て他の家が暗くなることを防ぐ規制）などのために、絶対的高さ制限がある場合があります。
我が家がそうです。三階の部分の屋根を斜めに切らなければなりません。将来の建て替えの際には、半地下にして、絶対的高さの低い三階建てにしようと思っています。
２　建築条件付の場合、建物で儲けるケースが多いです。
同じような家の注文建築と比べると、安っぽい作りで、どう考えても、坪４０万で出来そうな家が、坪７０万程度についているケースなどザラにあります。

私なら、更地を買って、信頼できる工務店に建ててもらいます。

補足
１　北向きでも、天窓を切るなどして、日当たりをよくすることは可能です。
２　容積が３２坪もあれば、低層であっても買い手はつくと思います。
ただし、私は東京在住ですので、関西の事情に疎いです。

この回答へのお礼

返答ありがとうございます．
仰るとおり，建築条件は非常に気になっています．
こちらの販売業者はかなり小規模な会社なので，実際にはそこで在来工法では建てたくありません…．しかもそこで３階建てっていうのもますます心配ですし．もうひとつの建売のほうはローコスト系ながら，この辺ではそこそこ信頼できるメーカーで，工法も２ｘ４なので建物は気に入っています．その分割高ですが…．

条件なしの更地も３ヶ月くらいは探していたのですが，このあたりは地元業者が強くいい土地はほとんど出ないらしいです(地元不動産屋さん談)．出てるのは駅から遠かったり変な形だったりしてなかなか…．

しかし容積がこのくらいでも買い手が付く(であろう)とのアドバイスも頂き，少し安心しました．もう少し他を探すかここらで決めるか考えてみたいと思います．
ありがとうございました．

お礼日時：2009/01/12 22:03

No.4 回答者： love2331 回答日時： 2009/01/13 01:26

補足させていただきます。

友人が建築条件付の土地を買いました。
彼は、自分で設計したかったので、
交渉して、３００万ほど払って、建築条件を外してもらったそうです。
（東京のベットタウン。池袋から３０分の、埼玉県川越市。３０坪強です。子どもさんの学区その他から、どうしてもココでないとダメという事情があったようです。）

別の友人は、
１００万弱の割増金を支払って、建築する業者と交渉して、ホワイトウッドを使用しないように申し入れて、通し柱をヒノキに変えさせました。意外と安いのでビックリです。
もっとも、彼は住宅マニアといっていいほど、凝っているヤツなので、交渉を有利に運んだのかもしれません。

そういう手段もありますね…

この回答へのお礼

補足ありがとうございます。

条件をはずしてもらう交渉も考えましたが、200～300万の上乗せはけっこうきつくて。
それでも一応お願いしてみようと思います。
まだそこでの設計を具体的には聞いていないので、もしかしたらすべて差額でいいものを作れるかもしれませんしね。
一度詳しく相談してみてもいいかと思ってたので、具体的な話もしてみようと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/01/14 22:40

No.3 回答者： 0621p 回答日時： 2009/01/12 20:39

＞このくらいの狭い土地(30坪程度)の場合、一種低層より中高層の方が価値がある、狭い土地の一種低層は資産価値が低い(買い手がいない？)と聞いたことがあります

私は不動産屋ですが、そういう基準で考える事はあまりありません。もっと面積の広い土地ならそういう事も関係してきますけど。容積率が高くても斜線規制などで容積率いっぱいの建物が建てられない事もあるし、そもそも６０坪近い家を建てたい人が３０坪程度の土地を探すという事がほとんどないと思います。
そういう事よりも、道路条件や周辺環境などのほうが価格に影響します。今回の件は他の条件がほぼ同じということならば、単に売主の意向により高かったり安かったりしているだけではないでしょうか。

この回答へのお礼

返答ありがとうございます．

マンションが建てられるくらいの広い土地なら，むしろもっとそういう影響が強そうですね．
＞６０坪近い家を建てたい人が３０坪程度の土地を探すという事がほとんどない
確かに…言われてみるとその通りだと思いました．
用途地域での価格差がないのなら，普通に東南角の分，１の方が高くなっているだけなのかも知れません．
やはり東南角地はあまり見かけないので魅力的です．もう少し検討してみようと思います．ありがとうございました．

お礼日時：2009/01/12 22:15

No.2 回答者： bunbun8 回答日時： 2009/01/12 18:34

＞このくらいの狭い土地(30坪程度)の場合、一種低層より中高層の方が価値がある、狭い土地の一種低層は資産価値が低い(買い手がいない？)と聞いたことがあります。

１種低層と２種低層の用途地域には、他の用途地域にない「外壁の後退距離の制限」があります。つまり、土地の境界線から建築する建物の壁までの距離が制限されるわけですが、１ｍか１．５ｍも離さなければなりません。
広い土地なら問題がなくても、狭小地だとこの制限のせいで建物のプランにも大きく影響してしまいます。
土地の形が正方形に近ければまだいいですが、細長い土地だと設計に悩んでしまいますよね。
ただ、１は「建売り」とのことですから、イメージはもうあるわけですよね。それが悪くなければ東南の角地ですし、２よりもはるかに（資産価値としても）良いと思います。

この回答へのお礼

返答ありがとうございます．
このあたりでは，何故か外壁後退がないのか，この建売はけっこう敷地ギリギリまで建っています．見た感じ，道路境界から５０cmに建っているようです．特に角を斜めにカットしてる部分はもう境界線に接しているんじゃないかって感じです．
まさかもしかして何か違反してるのだったら大変なので確認してみます．

土地の形自体は整形地に近いと思うので，この点がクリアされていたらよさそうですね．やはり東南角地，というのが割高でも魅力的で…．
注意すべき点がわかりました．ありがとうございました．

お礼日時：2009/01/12 22:11