住宅の持分比率を変更したいのですが・・。

こんばんは、長文になりますがよろしくお願いします。

昨年１１月に住居を新築し、住宅ローンを夫婦の連帯債務で
２０００万円組みました。
家の持ち分は私も働く予定（現在育児休暇中・今年4月より復職）
があるので、夫（5分の4）私（5分の1）にしました。
あまり深く考えずにこの割合にしたのですが
この持分を夫（5分の3）私（5分の2）にしたいと思ってます。

理由としましては
(1)　夫の年収が下がり、私の支払枠も増えるので。
(2)　私の収入が今年から発生するので
　　住宅借入金特別控除の恩恵をなるべく受けたい。
この2点です。

今確定申告書を作っていたのですが、私の持分を増やしたほうが
夫の借入金残高も足きり金額（２０００万円）ほどになります。
（夫は土地のローンを単独で借りています）

ここで本題の質問ですが

１、(1)のような理由で持分変更する登記方法はどのようなものか？
　　素人が出来るものでしょうか？
　　（費用はかけたくないので私がやりたいのですが。）
　　
２、抵当権をかけている銀行に連絡すべきか？

３、贈与税の心配はあるのか？
　　債務の支払の持分変更だと思っているので　　
　　贈与税ってかかるのでしょか？

はじめは今すぐ持分を変えて今年の確定申告に間に合わせようと
いろいろ調べてみたのですが、持分変更する具体的な方法も
よく分からないし（本来司法書士の仕事だから？）
今年は収入のない私なので、持分を変えてしまうと
贈与と言われかねないのかな、と不安になってます。

ここで４、の質問ですが
４、今年のローンの支払状況をみて
　　今年の暮れあたりに持分変更した方がいいのでしょうか？
　　また持分変更したら、持分変更した旨の確定申告が必要なのでしょうか？（これをしないと借入金割合変わらないですよね。）

長文になってしまいまいましたが
みなさんの回答お待ちしています。
よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： tarotaro001 回答日時： 2009/02/07 23:26

＞今すぐ持分を変えて今年の確定申告に間に合わせよう

これは無理です。
今年の春の確定申告は昨年末時点の登記持ち分比率で計算されるから既に無理です。
今持ち分比率を変えても来年の確定申告からになります。

それ以前に、登記の書き換えは抵当権が設定されているかぎり勝手にはできませんよ。
そのための抵当権ですから。

まずは銀行に相談すべきです。ただ銀行側も一度決めた登記比率は容易には変えることを認めないと思いますよ。

銀行側も融資時点での与信情報を元にＯＫを出したのですから。
もし今比率を変えたいとなると、借り換えでもしない限り無理だと思います。勿論その際には新たに与信情報から審査し直しになります。

贈与税はたぶん発生すると思われます。
税務署からみれば、夫の収入減や妻の収入増加といったことは関係なく、単に夫から妻に不動産の一部を贈与したと判断するはずです。
（ただ全額借り換えでリセットすればＯＫかも知れませんが、これに関しては税務署に問い合わせることをお勧めします）

それから登記の割合変更ですが、勿論個人でも可能です。
・・・というか登記というものは本来持ち主が行うのが前提で、司法書士が代行することも可能なのです。
銀行がもしＯＫを出してくれたら、一度管轄の法務局にいって無料相談を受けると丁寧に教えてくれるはずです。

但し、最初の相談に１回、それを元に草案を作成して再度チェックしてもらうのに１回、実際に資料を添えて登記提出に１回、登記書き換えを終えたものを受け取りに１回、と最低４回は法務局に足を運ぶ必要があります。

なかなか有給が取れなかったり、法務局が遠かったりするなら素直に司法書士に代行依頼したほうが得策な場合もありますが、もし時間が有り余っているなら自分でやってみるのもいいと思います。


ただ、銀行側が個人での登記書き換えを認めてくれないような気がします。（事実抵当権設定はほとんどの銀行で個人での登記を認めてくれません）

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

今年の確定申告に間に合わせるのは無理なのですね。
このまま書類を提出したいと思います。

持分変更・・簡単にはいかなそうですね。というか無理・・
いちよ銀行に相談してみます。

贈与税の心配もふまえ、司法書士の費用などふまえると
確定申告で戻ってくる金額が
プラスになりそうな気がしなくなりました。

詳しく回答頂きありがとうございました。

お礼日時：2009/02/08 10:33