家賃と共益費について

家賃、共益費関係で3つ質問させてください。
　１　同じアパート(棟も間どりも同じ)で部屋ごとに家賃や共益費が違うのは不自然ですか？
　　　　例：A棟1号室-家賃6万円・共益費5千円、A棟2号室-家賃6万5千円・共益費0円
　２　家賃の改定で家賃を値下げし、その額の分共益費を値上げするのは不自然ですか？
　　　　例：家賃6万5千円・共益費0円→家賃6万円・共益費5千円
　３　敷金が家賃の倍数でないのは不自然ですか？
　　　　例：家賃4万5千円、敷金4万円
よろしくお願いします。

No.3 回答者： ma_h 回答日時： 2009/02/12 09:40

元業者営業です

＞１　同じアパート(棟も間どりも同じ)で部屋ごとに家賃や共益費が違うのは不自然ですか？

いいえ。不自然な事ではありません。

＞２　家賃の改定で家賃を値下げし、その額の分共益費を値上げするのは不自然ですか？

これも（１）に同じです。

＞３　敷金が家賃の倍数でないのは不自然ですか？

これは不自然ですね。面倒なだけです。

通常、アパートは各部屋の借主と大家さんとの間で結ぶ賃貸借契約はそれぞれ別個の「個別契約」です。名目、金額、契約期間、その他内容の如何を問わず「公序良俗に反していない」内容なら、双方の署名、捺印が行われた時点で「正当且有効な契約」として認められます。これは民法で担保された「契約の自由の原則」です。

以上の事から各部屋の契約内容（条件）が違うのは自然な事ですし、大家さんは全ての条件を同じにする義務もありません。

つまり、大家さんは誰にどのような条件を付けて貸し出すのも自由ですし、その内容が不服なら「契約しない自由」が借主にもあります。
故に、＃１さんの回答にあるような「それぞれの名目について金額設定の根拠開示義務」もありません。

なお、賃貸借契約における「共益費」ですが、建前は「その建物（共用部分）を維持管理する為のお金をみんなで出し合う」ですが、実質は賃貸募集時にお客さんを付きやすくする為の「手段」になってます。

単純に募集をする時の条件で
「家賃６０，０００円＋共益費５，０００円＝６５，０００円」と「家賃６５，０００＋共益費ゼロ円＝６５，０００円」をインターネットで「家賃６０，０００円以下」検索すると「家賃６０，０００円＋共益費５，０００円＝６５，０００円」の物件がヒットするわけです。（つまり、お客さんの間口が広がる）

お客さんにしても月額負担金額が同じなら共益費があった方が得です。（仲介手数料、敷金、礼金、更新料等は通常「家賃●か月」で契約しますので）

それを「使途不明金を払うのは嫌だから契約をしない」というならそれも「借りる側の自由」です。

この回答への補足

＞実質は賃貸募集時にお客さんを付きやすくする為の「手段」になってます。
ということは、家賃と共益費の明確な判別基準は無いんですか？共益費は収支報告をしなければならないとか。税金関係とか。
また、敷金が家賃の倍数で無い場合どんな面で面倒なのかも教えていただきたいです。

補足日時：2009/02/12 19:11

No.2 回答者： sirousagi1 回答日時： 2009/02/12 09:05

大家の一人です。

賃借人の方々は家賃等でいろいろなことを思うんだなと感じます。
質問者の不思議は大家側からすると賃借人がどう思うかなどは想定していません。
管理会社からすると、地域の相場から家賃＋共益費で○○円までにしておけば競争上で有利だ、とした設定にしたりはします。

１・２．収入は結果同じなので、家賃体裁上見せかけでこうしたかもしれません。
３．　　敷金は預かり金でしかないと私は思っています。
　　　　正直なところその額は入居時に借主が出しやすい金額かぐらいにしか思っていなかったですね。

家賃と共益費については、建築年数に起因したり、またA棟は満室でB棟には空室があったりなどではないですか？

この回答への補足

大家さん側からのご意見ありがとうございます。
敷金に関してですが、家賃の何ヶ月分でなければならないといった決まりがあるわけでは無いのですか？暗黙の了解的なものなんですかね？

補足日時：2009/02/12 18:26

No.1 回答者： deadmans_q 回答日時： 2009/02/12 01:39

はじめまして。

専門家ではありませんので個人的な見解を述べさせてもらいます。
家賃、共益費ともにその内約と理由があるわけですから、それに準じていれば不自然ということもないのかなと思います。

１の場合、たとえば１号室にずっと居住者がいなかったり、前に住んでいた方の損失が修復不能なほどに問題があった場合、同じ間取り、棟でも家賃の値段が変わるのは自然だと思います。
ただ、共益費が違うということになるとそれなりの理由が必要だと思います。
共益費である以上その内約を示さなければなりませんし、それがないのに０円と５千円ではトラブルの元になる気がします。
ただ、実際交渉の際に１千円２千円の差は出る可能性はあるのでそのくらいの差であればあり得る気がします。

また、新築での場合家賃の違いには不自然さを感じます。

２の場合、共益費が値上がりするのであれば、１と同様その内約を示す必要があると思います。
浄化槽の管理費やその他施設の管理費などそれなりの理由がなければ借主は納得できないのではないでしょうか？
また０→５千円になった場合、その理由も必要だと思います。
「今までかからなかったのに何故？」という疑問に貸主は答えるべきでしょう。

３の場合は不自然ではないと思いますが、反って手間かなという印象です。

この回答へのお礼

棟や間取りが同じでも部屋の状態によって金額が違う場合も有るんですね。
回答ありがとうございました。

お礼日時：2009/02/12 18:21