建築基準法第43条1項但書き

Question

建築基準法43条1項但書きについて教えてください。
我が家は、西面4m都道それに接続する南面1.8m幅の町道（東側行き止まり）に面して角地にたっています。
この町道ですが、今から20年ほど前までうち以外にこの道沿いに家は立ち並んでおらず、うちより奥にある畑作業のため1軒のお宅が離れた自宅から通う程度でした。
周りは、畑と梅林のみです。
その持ち主の方が20年ほど前に亡くなり、突然3軒の建売が建ってしまいました。
３軒の前を、道路中心より2mのセットバックをし建築許可を受けたようです、うちには、役所や建設会社から同意や協議のようなものは全く無かったようです。
要するに1項但書きより町道北側に沿って３軒の家の前が2.9ｍ、うちの前だけ1.8mの道ができてしまいました。
本来車など通行できるはず無い道だったのに、うちが塀など立てていないためその３軒の家は、うちの敷地にはみ出しながら車を通行させてきました。（許可等全くしていません）
道の南は手入れのしていない垣根があるため実質1.5mくらいになっているため、軽自動車さえ我が家にはみ出さないと通れない状況です。
先日のこと、その内の１軒に来た業者がうちの敷地内で我が家の車（低速で移動中敷地内からは出ていません）と接触事故を起こしてしまい現在も決着していません。
今回この事故についていろいろやり取りしているうちにこの道が1項但書きというものとわかった次第です。
今後またこのようなことが起こることも考えられるので、我が家の敷地にはみ出しての通行を禁止したいのです。
1番の方法は、境界ぎりぎりに塀を立ててしまいたいのですが、西面4m道路に接道してる我が家にも1項但書き道路沿いにはセットバック義務があるのでしょうか。
塀を立てないとすると，はみ出して通行している車を通行不可にできる方法とかあるのでしょうか。
そもそも、1項但書きって先に住んでいた者に同意も何も無く建築許可されてしまうのでしょうか。

noname#102385 · Answer

今晩は　cyoi-obakaです。

20年前の43条ただし書道路の認定許可については判りません。
ただ、H18年頃に新しい運用指針が示され、その運用が明確になりました。

ただ、43条ただし書道路は、42条の道路に2m以上接しない敷地に対する許可ですから、
あなたの敷地は公道に接道していますので43条ただし書の影響を受ける事はありません（ただし、43条ただし書道路許可に関し承諾等をしていない事！）。
従って、敷地後退の必要性はありません！
また、境界線沿いに境界塀を築造しても問題ありません！
また、43条ただし書道路は、42条の道路ではありませんから、その境界線はあくまで隣地境界線（道路境界線ではない）です！

＞1項但書きって先に住んでいた者に同意も何も無く建築許可されてしまうのでしょうか。

この件は、同意の必要性は有りませんが、本来なら20年前に許可した行政のミスですネ！
通常、このような条件化で許可をする事はめったに無い！と思いますから、政治的圧力等？が行政に作用したのでしょうね～？

まあ、あなたは強気に対応して何ら問題は有りませんよ！
ただ、チョット心配なのは、20年前の本件許可に対して、あなた側の地権者が承諾書的なものを行政に提出しているか否か？です。
本件に関する行政の文書資料を調査する必要があるかも………？

以上、原則的な参考意見ですが、地方分権以降、自治体の独自運用が多く成りましたので、充分調査して行動して下さい。

nobugs · Answer

建築基準法43条1項は「接道」の規定です。
再度、根拠条文について調べてください。

第四十三条 　建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。

noname#78261 · Answer

20年前だと許可案件ではないですね。
建築士が４３条但し書きと記入して役所が認めればとおっていたと思います。何ともルーズな法律運用ですが、建築基準法上の道路に接していない住宅がまだまだあったということで、その救済に使われていたように思います。

もちろん、問題が起きるのは当たり前でした。許可案件になったのが遅すぎるくらいの当然な経緯だと思います。

しかし、立ち並んでないので２項道路が取れないところを、開発や位置指定も取らず、安上がりな４３条但し書きで分譲住宅とは不動産屋もうまくやったものです。といっても、買った人はそんなことは知らないことが多いので責めることもできません。

さて、４３条但し書きであるならばすでにある空間が十分安全に通れることが必要です。あなたの敷地にセットバックが発生することはほとんどありえません。この２０年間建築行為を（新築、増築）行っていないのですよね。次回誰かが建築行為を行った時にそれを４３条但し書き許可が必要であるとなるかならないかはいろいろな条件次第でわかりませんが、許可が必要ならもちろんその道を利用するかかわるすべて人の承諾が必要です。今の状態ですとあなたの家側からでない接道条件が満たせないとその３件は建築不可にもなりかねません。これは状況が分からないので何とも言えませんがね。建て替え需要が出る頃にはどうせ問題になる可能性があるでしょう。

しかし、道に自分の生け垣が３０センチも出ているのは管理者が悪いと思います。迷惑だ、意地悪だと思われても仕方ありません。
（そのように読めますが違ったらごめんんなさい）

さて、最終的には、自分の正当性を確認するために２０年以上のベテランの役所の建築課に聞くか、建築士に依頼して、今の状況と今後の見通しを聴取して文章にまとめることが必要です。（日時、担当者名を必ず控えて）それで初めて、安心して敷地を利用できますし、塀構築の正当性も確認できます。不法侵入をたしなめることもできると思います。

dyundyun · Answer

町道は道路として認められているのですよね？
＞役所や建設会社から同意や協議のようなものは全く無かったようです
貴殿の敷地にはみ出すのは論外ですが、
1.8mを道路として扱う分には貴殿への同意は不要です。
全く問題ないです。
ただ私有地が使用できる状態にありそれが道路と見做されてるのなら
同意が必要です。

43条1項の但し書きは道路への接道義務の件です。
＞３軒の前を、道路中心より2mのセットバックをし建築許可を受けたようです
との事で、接道義務は果たされてるんじゃないか？と読み取れます。

＞我が家の敷地にはみ出しての通行を禁止したいのです。
境界を明確にして、使用禁止の旨を伝えましょう。
現況道として使われてるのであれば、早めに意思表示しましょう。
使用を制限するのは厳しいかもしれませんが、幅員1.8ｍとの事。
既存の住宅敷地に対してその境界をブロック等で明示すれば良いでしょう。
（基準法的に縛りは無いと思いますが、民法で不可かも知れませんが）

何せ、行政の建築指導関係部署にご相談ください。
元は農地？開発許可申請とか要らなかったんですかね？
その辺も含めて相談されれば良いと思います。
車両が通行できなければ道路じゃない！って訳でもないです。

noname#102385 · Answer

#1のcyoi-obakaです。

＃2さんが現行の43条第1項の条文を記述してくれていますので、以前の条文を追加資料として掲示します。

【旧43条第1項抜粋】
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。次条第1項を除き、以下同じ。）に2m以上接しなければならない。
ただし、建築物の周囲に広い空地があり、その他これと同様の状況にある場合で安全上支障がないときは、この限りでない。

となっていました。
現条文とは、明らかに異なる「ただし書」ですね！
比較参考にして下さい。
ただ、呉々も43条第1項ただし書は、それにより其の敷地の道路（42条道路）への接道要件が緩和されたとしても、
その敷地から公道等（42条道路）までの通路等は建築基準法上（42条）の道路ではない！
あなたが、町道と誤解していただけの事で、調べたら43条第1項ただし書をつかっていただけの通路だったのですよネ！
まさか、本当に町道に認定（道路台帳に道路番号が有るとか！）されてはいませんよネ？

以上、追加資料です。

noname#102385 · Answer

＃5の追加です。

この「町道」が本当に公道であるかは、土木部の道路管理課にある道路台帳を確認するしかありません！
町道であれば、道路番号があります。
そして、その管理責任者は町で土地所有者も町ですから、マンホール等の設備には町のマークが入ってます。

ここで問題となるのが、＃4さんの指摘した、農地を宅地として開発した際の農地転用（宅地に変更）する上での道路要件が満足されていなかった。
（最低でも幅員4m以上の42条の各項のいずれかに該当する事）
という事実が浮上がってきます。
そのような、違法な転用を容認し、且つ43条第1項ただし書を使って建築の確認処分を行った行政は、
明らかに不適切な建築行政を行った事に成ります。
その失態を隠すために、あなたの敷地前の幅員1.8mの通路（昔農道）を無理矢理「町道」とした事になる。
では、その幅員1.8mの「町道」は、42条の何項の道路に該当するのか？　の大きな疑問が生じます。
該当するかも？と考えられるのは、42条6項道路だけです。
しかし、6項を使うには、2通りの方法しかなく、2項に準じた条件で1.8m未満の道路として指定する方法と
3項に準じた条件で1.8m未満の道路として指定する方法があります。
前者は、建築基準法施行時にもう町並みとして成立している事が条件ですから、20年前では有り得ません（建築基準法は昭和25年に制定されています）。
では後者しか有りません。
しかし、3項は2項の状況かで幅員4.0mが確保出来ない場合の規定ですから、やはり建築基準法施行時に町並みが成立していなくではなりません。
つまり、6項で道路指定する場合は、建築基準法の施行時に町並みが成立していないとならない事になります。

以上のことから、本件の「町道」が建築基準法上の42条道路には成り得ないのです！！

これは大問題に成りますよ！　もし本当に「町道」だったら…………

専門家と協力したのがいいかも？　です。
都道と質問に記述してますね！　東京ですか！！！
あ～、私も東京ですからネ～！　
応援したいのですが、このサイトでは御法度ですから………残念です！

noname#78261 · Answer

認定外道路は基準法上の道路にはなりません。
条例で管理を行っている道路です。
道路管理の法律と建築基準法でいう道路は違いますので
利用者がいなければ隣地扱いにもなりかねない対象の土地です。
ま、利用者がいるようなので道路境界にはなるかもしれませんが、
建築課で42条2項道路ではないといわれますから今の状態ではセットバック義務は将来的にもほぼないでしょう。

なので今でも建築行為を行う際は４３条但し書きでなければ通らない可能性はあります。今の法整備内容で通るかどうかは疑問ですが。

前も述べたように以前建築の際の分譲地のセットバックは基本的に42条2項道路のセットバックの扱いとは本来違うべきものです。ですからずいぶん申請当時都合のいい解釈を通した不動産屋はうまくやったと思うんです。43条であれば、周りが畑なら安全で、どこからでも消防車が来れるでしょうくらいの話で通ったんでしょうね。そういう時代でしたよ。確かに。今の法律下ではこちらの行政などでは基準法上の道路からすでに４ｍ以上の道路形態があることなどが43条但し書きの条件になります。

いろいろ伺ってみるとあなたの前の1.8ｍの道路のセットバック拡幅義務は全く無いようですし塀も可能でしょう。道路の取り扱いについては「建築基準法上の道路確認をしたい」と役所でご相談ください。
今まで塀がなくて入ってきても見過ごしていたと判断されれば塀を建ててからでないと不法侵入をたしなめないかもしれませんね。
これは不法侵入なので警察への相談でしょう。
確かに建築基準法ではないですね

dyundyun · Answer

#4です
ちょっと解り辛かったので図にしてみました
シンプルに1.8mの町道に沿って塀垣を築造できるか？
ですね
ざっと当たりましたが、おそらく可能ではないか。。と
只、境界コンクリートを壊しながらも
無理矢理通行してる現状があり
訴えられたら負けるかも。。
民法210～辺りが引っかかる様です。
最高裁の判決
判例　平成１８年０３月１６日 第一小法廷判決 平成１７年（受）第１２０８号 通行権確認等請求及び承継参加事件
http://sumaino110.cocolog-nifty.com/taito99/2006/07/210_a70d.html

必要に応じて負担を求めるのが現実的かも知れません。

usotukizok · Answer

問題は質問者様の住居が建築された当時、建築基準法に４メートル道路の規定があったかどうかと、１．８メートルの道路が基準法上の道路として認められていたかどうかです。
もし１．８メートルの道路が基準法上の道路と認められていて建築したので有れば、将来セットバックを求められます。今回の件で塀を建てるのは可能ですが、逆に今回の事故を契機に町道として４メートル幅に拡幅工事を行うと宣言されて１．１メートル分と道路の交差部分の角切りを求められる事が考えられます。
もし１．８メートルの道路が基準法上の道路と認められる前に住居を建築されたのであれば、改築するまで自宅の敷地として使えます。塀も立てられます。民法上の問題で塀の建設が無理な場合は、１．１メートル分の土地にかかる固定資産税の免除を町役場に申請できます。（本当は土地を買い取って貰いたいところですが現在制度がありません）
尚、道路が建築基準法上の道路に認められる際に利害関係人に同意を求める事はありません。
私は自宅裏の私道だと思っていた所に断りもなしに住宅を建てられました。非常口と書かれたプレートの前に基礎を打って建築されました。おかげで私達の敷地は住宅の立っている部分だけ飛び出した形でセットバックを求められる事になりました。（まだしてません。１９３０年代に建築した建物がそのままあります)

noname#78261 · Answer

４２条２項道路は建築基準法上の道路です。
この場合は周りに許可なくセットバックが必要です。
条件として法律施行以前に２件以上建物があって利用されていることや1.8ｍ以上の認定道路であるなどが必要です。

４３条但し書きは利用者許可が必要なことが多いと思います。
私の住む行政ととなりも申請しましたが利用に係る方の印鑑証明付き承諾書が必要でした。しかし、現行法の場合です。

今回４２条認定外道路は道路法上の４２条です。この意味は持ってる人がちゃんと管理せよという道路で、認定道路でないことを示しています。

セットバックといういい方とこの道路法４２条がごちゃごちゃに解釈されているようですが、そもそも４３条但し書きの考え方にセットバックの考え方をを持ちこむことは法の考えに合うものではないとおもいますが、以前そのような運用がされている事実は私も在住の行政で見てきました。なので、建築課にいくことも大切ですが、混乱を防ぐため先に走路管理の管轄課へもうかがって周りの道路の名称と認定状態、認定幅員または現況幅員の記録を調べてから建築へ行っってください。

建築基準法第43条1項但書き

今晩は cyoi-obakaです。

建築基準法43条1項は「接道」の規定です。

20年前だと許可案件ではないですね。

町道は道路として認められているのですよね？

#1のcyoi-obakaです。

＃5の追加です。

認定外道路は基準法上の道路にはなりません。

#4です

問題は質問者様の住居が建築された当時、建築基準法に４メートル道路の規定があったかどうかと、１．８メートルの道路が基準法上の道路として認められていたかどうかです。

４２条２項道路は建築基準法上の道路です。

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