マンション購入の物件の引渡しについて

抵当権設定のあるマンションを一括決済という形で購入しようと思っています。

一括決済をして、所有権が私に移転した後、引渡しなのですが、売主の都合で、所有権が移転してから、１週間くらい私が購入した物件にいたいと言っております。

一週間くらい物件にいたい売主の理由は、一括決済の日に買主（私）がちゃんとお金を払えるか心配ということです。お金を支払われなかった場合に、物件から引っ越して他の場所に住んでしまった場合、ダブルローンになるのが嫌だからということらしいです。

私としては、所有権が私に移転した日から、その物件は私の所有になるので、自分で住みたいと言っているのですが、話の折り合いがつきません。

もし、売主がその物件に一週間滞在し、一週間経った後でも、売主が物件から自己の所有物を取り除かない或いはその物件に住み続けるような場合には、どのように対処したらいいですか？

また、この物件の契約をする際に、どのように契約書に書けば、自分にとって安全に（売主が約束の期日に物件から確実に出て行くように、また出て行かなかった場合に対する対処等）この物件を購入することができるのでしょうか？

私の不動産屋の仲介は、こういうことはよくあるので問題はないと言っていますが、とても心配です。

あと、物件が引き渡される時は、鍵はそのまま売主からもらうものなのですか？
鍵を変えないと、売主がいつでも合鍵等をもっていた場合に物件に入れるようなってしまうと不安です。
鍵を作り変える場合には、買主と売主ではどちらが負担するものなのですか？

できるだけわかり易く説明をお願いします。
どうぞ宜しくお願いします。

No.1 回答者： tarotaro001 回答日時： 2009/02/20 23:17

http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?m …

このあたりが参考になると思います。
カギ交換は多分買い主側ではないでしょうか？（建前上売主は空きカギを含めて全て引き渡すのですが・・・不安なら買い主が交換してね、という感じでは）

この回答への補足

手付金は、契約時に売買金の１割をこちらが負担することになっています。

補足日時：2009/02/21 07:56

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2009/02/21 00:42

一括決済のために手付金を払ってないので、売主とすれば本当に買ってくれるのかどうか不安なわけですね。

売主の気持はわからないでもないですが、ちょっと厚かましい言い分ですね。
妥協案としては、代金決済して所有権移転は行うものの、引き渡しが完了するまでの間、代金のうちいくらかの金額の支払いを保留するというのはどうでしょうか。売買代金の１割程度とか、あるいは百万程度とか。それと引き渡しが延びる期間の家賃を日割りでもらうという事で。それと仲介業者に払う仲介手数料も一部保留にしてもらえば良いでしょう。売主にそんな事言わせる（普通に引き渡しさせない）のは仲介業者の力量不足と言われても仕方ありません。
鍵を変えたければ買主で負担しなければならないでしょうね。

No.3 回答者： bunbun8 回答日時： 2009/02/21 11:16

＞一週間くらい物件にいたい売主の理由は、一括決済の日に買主（私）がちゃんとお金を払えるか心配ということです。

お金を支払われなかった場合に、物件から引っ越して他の場所に住んでしまった場合、ダブルローンになるのが嫌だからということらしいです。

こう書かれていると、売主さんのワガママだけのように聞こえますが、実際多いのは、売主さんの売却理由が「買換え」の場合、決済（所有権移転登記）から１週間程度の引渡しを猶予しないと取引がうまくいかない場合があるのです。

二重ローンを心配してとありますので、売主さんも買換え先を住宅ローンで購入していると思われますが、買換え先の資金に、今回kawagoekimさんへの売却代金を含んでいる可能性大ですので、売主さんはkawagoekimさんからの決済金をもって買換え先の決済をしないと、買い替え先の引き渡しを受けられない（引っ越しできない）わけです。だから、決済から引き渡しまで１週間下さいとなるケースです。

いやいや、買換え先は売却代金をあてにしなくても決済できるようだというのであれば、本来は決済（所有権移転登記手続時）と同時に物件を引渡さなくてはなりません。

しかし先に書いたような事情もありますから、引き渡しを猶予する場合は、キチンとした書面を交わします。なんせ、一番コワイのは火事です。お金は払った、所有権も自分のものになった、そして引き渡しは１週間後・・・その間に火事になったり無残な事件・事故が物件内で起きてしまった場合どうするのか。。そのへんを売主の責任とし、全額返金のうえ違約金＋回復登記の費用も売主持ちということを明確にしてもらわなければなりません。
売主さんは自分の二重ローンになる可能性が心配かもしれませんが、kawagoekimさんだってそういう不安を抱えるわけです。ですので引き渡し猶予に関するリスクは売主さんにあるということ、万が一期日までに引き渡しがなされない場合の違約金なり、遅れたら１日につき１万円など万全の書類を作るように仲介業者を通して（仲介業者もそうするとお思いますが）行なっておくべきです。