マンションの売却について

以前にも一般媒介、専任媒介について質問させていただいた者です。
とりあえず最初に査定していただいた不動産屋さんに専任媒介でお願いしているのですが、
何もわからないまま、下調べもろくにせずに売却の相談をしてお願いしてしまいました。

その後、こちらで質問をさせていただき、自分でも色々調べるうちに
売出し額が適正なのか心配になってきました。
後から他の不動産屋さんに聞いた話では、私のお願いしているところは、最初に
査定額を高めに設定して専任媒介をとり、売れないと価格をどんどん下げていく
ということを言っていました。
ちなみに、その不動産屋さんの話では、今の価格より100～200万ぐらい下の
価格で販売できればいいと思っているのではないですか？ということでした。

レインズに登録済みで、不動産会社のサイト、yahooなどのサイトに掲載されてから
まだ1週間ほどなので、特に問い合わせがあったりとかもなさそうです。
ただ、引越しシーズンからもずれてしまっているので、問い合わせや内見が
あるのかも心配です。
できれば、1ヶ月～1.5ヶ月ぐらいで売却したいのですが、こればかりは
縁もあるだろうし、こちらの希望どおりにいかないことは重々承知です。

他の売出し中の物件と比較してみて、少し価格が高いようにも感じるのですが、
その場合はすぐに価格を引き下げると売れやすくなるということもありますか？
それとも、1ヶ月ぐらいは今の価格のまま様子を見た方がいいのでしょうか？

ちなみに、山手線沿線の物件なのですが、近隣にも売却中の中古マンションは
かなりたくさんあります。
ただ、それらの物件は築年数が10～30年ほど経過しているものばかりです。
私のマンションは築年数は5年以内の比較的新しいものですが、単身者用なので
広さはさほど広くはありません。
間取りとしては1LDKになります。

同程度のマンションで、築年数が少し経過しているマンションで300万円以上
安い物件が多いようですが、築年数の違いでそれだけの差を売りにできるものでしょうか？

それと、できるだけ早く売却したい場合には、専任より一般に切り替えた方がいいのでしょうか？

No.2 ベストアンサー 回答者： ma_h 回答日時： 2009/04/22 18:25

元業者営業です

補足拝見しました。

＞ほとんどは単身者用ですが、上層階には何軒かファミリータイプのお部屋もあります。

ちょっと勘違いされています。
例えファミリータイプの部屋が同マンション内にあっても、ご質問者様の物件が「単身者用１ＬＤＫ」なら、それを買う人は「投資用を目的として」買う人が殆どなのです。
勿論、買主の全員が全員とは申しませんがこの位の広さの物件を「実住用」として購入する方は少ないと思いますよ。

また、ファミリータイプの部屋が混在しているのは、行政指導で「投資用マンションでもある一定数以上のファミリータイプの部屋を入れないと建築許可がおりない」という事情もあるのです。

＞根本的な販売戦略の見直しとは具体的にどんな感じなのでしょうか？

要は「ラーメンを売るならラーメンを食べたい人を対象に、ラーメンを売る為の手段、環境を整える」です。「そば屋でラーメンを売る」ような事はしません。

前回の回答どおり私なら投資物件の売却に長けた業者から売り出すか、少なくとも投資用物件の販売に慣れた営業のいる業者へ依頼します。
業者の選定はネットで「投資用マンション販売」で検索すれば、数多くヒットします。
そこで、物件の査定を依頼（殆どの業者が無料）し、「投資用としての売り出し価格を算出」してもらいます。そして、その対応次第で業者を選定すればいいでしょう。
なお、多くの「投資用マンション専門業者」が物件の「買い取り」を提案してきます。「買い取り→再販」の方が仲介手数料より利益が大きいですから。
ただし、当然「買い叩かれます」。通常は販売相場の７０％～８０％での買取金額になりますので、余程切羽詰った状態でない場合は仲介で売り出すのが良いでしょう。

ファミリータイプマンションは所謂「不動産シーズン」を外すと動きが鈍くなりますが、投資用を買う人にとっては「不動産シーズン」は関係ありません。「良い条件（利回り、資産性）の物件なら欲しい」という方は多くいらっしゃいます。

ただし、ご質問者様の物件（築浅１ＬＤＫ）では「利回り」を武器にはできません。投資効率が悪すぎます。（築浅マンションは投資用としては価格が高すぎ）

で、あるならターゲットは以下の人達です。
●将来賃貸に出す事も視野に入れた実住のお客様
●子、孫に将来住まわせる（ひとり暮らし）為に、利回りは度外視しているお客様（この場合は築浅が適しています）
●収益性より資産性を重視して物件を買っているお客様（この場合も築浅が適しています）

この様な方たちの特徴は「町の不動産屋へは殆ど行かない」という事です。この様な方たちは「懇意にしている不動産屋からの情報」と「投資用不動産ポータルサイト（ＨＯＭE'Sや建美屋等）」で物件を探します。
なぜなら、投資用不動産専門業者は一般的に店舗を構えての営業はしません。彼らのお客様は全国の「投資家（大家さん）」ですので、営業スタイルは「電話・ＤＭ・メール・ネット」です。

つまり、業者を選ぶ時にどのような営業スタイルか聞いて「具体的な営業方針」を整然と答えてくれる業者が第一です。
例：
現在顧客数が●●名、販売活動はポータルサイトの●●と●●に掲載し、同時に顧客へ電話・ＤＭ等で物件紹介　etc．

以上、「もし私がこの物件を売るなら」この方法を採ります。
勿論、１００％正しいと断言するつもりもありませんし、ご質問者様へ強制も出来ません。当然ながら。
最終的なご判断はご質問者様の自由です。

あくまで「この様な方法もある」という事です。

この回答へのお礼

色々と詳しく有難うございます。
投資用の件も含めて、検討してみます。

お礼日時：2009/04/22 22:05

No.1 回答者： ma_h 回答日時： 2009/04/22 15:07

前回も回答させていただいた元業者営業です

＞その後、こちらで質問をさせていただき、自分でも色々調べるうちに売出し額が適正なのか心配になってきました。

不動産を売りに出して一カ月間めぼしいお話（資料請求・案内）が無い場合、（業者が普通の販売活動をしている前提で）原因の殆どが「価格が高い」からです。

どんな物件（自殺、事件等の「事故物件」）でも安ければ「必ず」売れますし、人気物件でも「相場より高ければ」売れません。
特に不動産市場全体が下げ基調の現在、割高物件は文字通り「ノーリアクション」です。ホント、買主は正直ですよ。

＞レインズに登録済みで、不動産会社のサイト、yahooなどのサイトに掲載されてからまだ1週間ほどなので、特に問い合わせがあったりとかもなさそうです。

一つ注意が必要です。実は現在テレビＣＭでもおなじみの大手仲介業者はレインズに登録しても、我々他業者には殆ど紹介してくれません。レインズ登録日に問い合わせても「お話が入ってます」「売り止めです」等の返事しか返ってきません。
何故なら、自分たちで買い客も付けて「両手契約」したいからです。我々他業者が買い客を付けた場合「片手契約」となり、手数料を売主様からしか受領できないからです。

そしてさんざん自分たちで販売活動をしても売れない場合、（およそ２週間～１か月）ようやく「解禁」となって他業者からの問い合わせに対して「宜しくお願いします」となります。
つまり、結果的には約１か月が「無駄」に消費された事になります。

御質問者の業者がどうかは判りませんが、私の経験上、大手仲介業者は８０％以上の確率でこのような「囲い込み」を行ってます。
それを防ぐ為に一番有効なのは「一般媒介」で依頼する事ですが、「囲い込み」をしていない業者なら、前回の回答にも書かせていただいたようなデメリットが一般媒介にはありますのでご注意を。

＞他の売出し中の物件と比較してみて、少し価格が高いようにも感じるのですが、その場合はすぐに価格を引き下げると売れやすくなるということもありますか？それとも、1ヶ月ぐらいは今の価格のまま様子を見た方がいいのでしょうか？

早期売却の一番のカンフル剤は「価格調整（値下げ）」です。
その場合、ちまちま値下げしても効果は期待できません。値下げするなら大胆な（数十万～百万単位）値下げの方がより効果的です。
ご質問文からは１カ月据え置きする意味を見出せませんが・・・。

＞それらの物件は築年数が10～30年ほど経過しているものばかりです。私のマンションは築年数は5年以内の比較的新しいものですが、単身者用なので広さはさほど広くはありません。間取りとしては1LDKになります。

現在、山手線沿線で徒歩１０分以内の１ＬＤＫマンションは、その殆どが「家賃収入用の投資用マンション」です。ご質問の物件を見ていませんので断言はできませんが、ほぼ間違いなく買主はそれを目的として購入を考える物件です。
で、あるなら「築５年で周辺の物件より数百万高い」のはマイナス要素でしかありません。少し語弊がありますが、投資用物件は「古ければ古いほど」投資効率が高いからです。
築５年の物件が同程度の築３０年の物件に比べてどれだけ多く家賃がとれるでしょうか。
物件によって違いますが、概ね５割増しがいいとこでしょう。でも購入金額は倍以上違う事も珍しくありません。
鉄筋コンクリートマンションなら、部屋中さえリフォームすれば充分綺麗に住めますよ。借りる人も少々外観が古くても中が綺麗ならわざわざ５割増しの家賃を払う人は稀です。つまり「空き室のリスクが高い＝投資効率が悪い」です。
所詮賃貸は「仮住まい」ですからね。家賃をできるだけ抑えたいのは当然です。

御質問者様が自分で住む訳ではなく、純粋に投資用として購入するならどちらを選びますか？
新築なら節税対策にもなりますが、（それも昨今は効果が薄いですけど）それ（節税）が期待できないなら、投資効率の高い物件を選びませんか？

そば屋にそばを食べに来た人に「このラーメンは美味しいですよ」と勧めても「じゃあラーメン下さい」という人は殆どいないでしょう。
ラーメンが食べたければ初めからラーメン屋に行きますよ。普通は。

私なら投資物件の売却に長けた業者から売り出すか、少なくとも投資用物件の販売に慣れた営業のいる業者へ依頼しますね。
同じ不動産でも「一次取得者向けファミリーマンション」と「投資用マンション」では販売方法、販売ターゲットが「蕎麦とラーメン」程違います。

一般媒介とか専任媒介とか以前の問題です。
前述の「囲い込み」の問題も含め、根本的な販売戦略の見直しが必要では？

御参考まで。

この回答への補足

ご回答有難うございます。

投資用物件とみられるようなマンションも近所にはたくさんあります。
私の住んでいるマンションが投資用物件か？と聞かれると、そうでもないような・・・という感じです。
ほとんどは単身者用ですが、上層階には何軒かファミリータイプのお部屋もあります。
部屋のタイプはまちまちですが、1ルームタイプから2LDKといったところです。

ご回答者様のおっしゃるように「囲い込み」があるとしたら、1ヶ月無駄にしてしまう訳ですね。

どこの業者が投資物件の売買に長けているとか、そういったのはどこで判断すればよいのでしょうか？
また、根本的な販売戦略の見直しとは具体的にどんな感じなのでしょうか？
厚かましいお願いですが、もしお答えできるようであればお願い致します。

補足日時：2009/04/22 16:38