私有地を通る物件について教えていただけますでしょうか

Question

私有地を通る物件について教えていただけますでしょうか

始めて投稿します。
よろしくお願いします。

現在家を探しており、３週間ほど前に良い物件を見つけました。
色々調べながらもなんとか契約前まで漕ぎ着け、昨日第三者検査を入れた後で、仲介不動産からある事実を教えられまして、大変不安に感じています。
よろしければご意見、お願いいたします。

物件は以下のような場所に建っています。

・公道から私道に入ったところの一番奥が目的の物件（仮に物件Ａ）となっています。
　公道から垂直につながっている100メートルほど私道を行くと、右へ直角に折れ曲がっており、
　そこからまた50メートルほどで突きあたりです

・折れ曲がったところから、突き当たりまでの50ｍの私道の両側に、家がそれぞれ2件づつ建っており、
　一番奥の建物が物件Ａとなっています

・この場所は他の3軒の家も含めて、低いマンションと他の家に囲まれており、公道に出るには唯一私道しかありません

・私道幅は約4ｍ程度です。


仲介不動産が言うには、公道から入った所から100ｍほど行った曲がり角の所までのうち、入り口から80ｍほどまでが私有地（仮に私有地Ａ）だということでした。
私有地Ａの持ち主はある会社Ａ（かなり有名）です。
（ちなみに私道の上記以外の部分は、そこの4軒+１軒（土地の持ち主）で均等に割って、それぞれの持分としているようです）
第三者検査の建築士の方には、「気をつけて物件を買うように」と言われました。

他事実として
・私有地Ａはもともと道ではなく、別の道（私道Ｂ）が存在した（そこも会社Ａのもちもの）
　※つまり物件Ａはその状態の時に建築確認を行っているということです

・１０年ほど前に会社Ａがマンションを建築し、私道Ｂを駐車場にしたので、別の道を用意してくれたのが私道Ａです

・２年ほど前に物件Ａの私道を挟んで正面の家が建て替えをしていることが分かっています

・私道Ａは市の届出上では”宅地（但し私道）”となっているようです

そこで以下の点を心配しております。

・法律上、この私道は持ち主の意向次第で自由にできるのでしょうか

・私有地Ａに家が建つ可能性はありますでしょうか。私道周りの家は築10年以上は経っていますが、私道Ａはできてから11年程度です

・このような私道の中の土地で建て替えは行えるものなのでしょうか

・このような情報を契約直前に伝えるのは、不動産会社的によくあるのでしょうか（伝えるだけマシでしょうか）

よろしくお願いします。

oyazi2008 · Accepted Answer

NO.1です。
＞市役所に行けば分かるでしょうか。
自治体で呼称は違いますが建設課などの担当箇所でわかるはずです。

＞仲介不動産に依頼しても良いものなのでしょうか
それが一般的です。本来売主が用意するものですが、実務上は仲介業者が書式などを用意し、売主さんが所有者からもらう事が多いです。

＞こちらに関してですが、既に物件Ａの対面の家が平成18年に登記上”新築”として建て直しをしています。
この事実はある程度の保険になるでしょうか
敷地は2ｍ以上道路に接していなければ建築できません。５軒の内手前の2軒はその先の道路に2ｍ以上接している可能性があります。そして真ん中の2軒は4ｍの私道を2ｍづつ専用通路として、確認申請することにより、その道路上の土地が建築基準法上の道路でなくとも最大で4軒は確認申請が下りる（新築できる）可能性があります。（現地がわかりませんのであくまで経験上の推測です）
が！！奥の1軒はどう推測しても、接道が取れないと思います。
よって他の住宅が新築されているからと言って、奥の土地が再建築できることにはなりません。
文章を読みなおすと4軒なのか？5軒なのか？わかりかねますが、４軒なら道路でなくとも、上記の方法で確認を下ろす方法もあります。
しかしこれの場合も承諾書を事前に取得しておいた方が良いでしょう。

補修費用は砂利敷きならば、ご近所で申し合わせの上という事になりますから、大したことにはならないでしょう。

市役所で再建築が可能なのか？良く確認してください。
でも普通は仲介業者が事前にすべて調べているはずなんですがね。
一般の方は「何をどんな風に聞いたら良いか？」がわかりませんよね。

poolisher · Answer

公道からの８０Mの私道がA社の単独名義だとすると、いつどうなるか
わかりません。
通行を保証する使用借権のような契約があれば別ですが、A社がつぶれ
て他人のものになったことまで考えればそういう契約があったとして
も永久に使える保証はありません。

そんな袋地になってしまう危険な土地は見送ったほうがいいです。

oyazi2008 · Answer

その私有地は建築基準法でどの様な道路になっていますか？
出来てから11年という事は位置指定道路だと思いますが・・・・
位置指定を受けているなら、取引の際に念のため通行と設備埋設の際の掘削の承諾書を道路所有者から貰っておけば安心でしょう。
位置指定道路なら、廃止するにはそれを利用する（接する所有者）全員の承諾が必要となりますので、現実に廃止は不可能です。
道路認定を受けていないなら、4ｍ幅で5軒の家がある状態ですから、どう考えても再建築は不可能なのでやめたほうが良いでしょう。
銀行ローンも使えませんし。
道路状況の説明は重要事項の説明義務で項目がありますが、それは最低限の状況の説明です。私道でも公道でも建築基準法上の道路であれば問題ありません、建て替えの際水道やガスなどを引き込みし直す際に、道路部分を掘削し本管から取り出します、その際に道路所有者の承諾書などを各局に提出しなければならない場合があり、その承諾さえ問題なければ大丈夫です。
但し維持管理にかかる費用はどうなのかは？（アスファルトの補修など）別問題です。
道路の種類がが不明な場合は不動産業者に調査を依頼して役所から、認定番号や図面をもらってください。
当方不動産業者です。

私有地を通る物件について教えていただけますでしょうか

NO.1です。

公道からの８０Mの私道がA社の単独名義だとすると、いつどうなるか

その私有地は建築基準法でどの様な道路になっていますか？

似たような質問が見つかりました

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング