住宅ローンの借り換えを検討していましたが、現在借りている
銀行から金利を1.6%引き下げるので引き続きローンを続けま
せんか?と言われました。

残金 2000万円
残り期間 17年

条件が良いので借り換えを止めようかと思っているのですが
固定期間の選択で悩んでいます。10年または15年の固定期間
が終了した後はマイナス1%優遇して頂けます。

10年固定 2.3%
15年固定 2.75%

子供が小学校3年生と幼稚園年長なので10年固定だとちょうど
高校卒業(大学入学)と中学卒業(高校入学)が重なってく
るので、悩んでいます。かと言って15年固定にして当初支払
が高くなるよりも10年固定にしておいて繰り上げや借り換え
も視野に入れた方が良いのかとも思うのですが、残り期間や
残金を考えると借り換えはもうないのかも知れません。

こんな状況だった場合は10年固定2.3%と15年固定2.75の
どちらを選ぶと良いでしょうか?

先々のことは分からないのですがアドバイスを頂けたら
ありがたいです。

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A 回答 (4件)

補足に対して。


ネット銀行は人件費や固定費が少ないので、ローン金利を低く設定できます。その代わり優良な顧客しか貸さないので、審査のハードルが高いと言われています。都銀・地銀などの金利は高めと言っても、今回のように適切なアフターができます。

変動型の金利は既存融資では、半年ごとの見直しルールです。
質問者は毎月表示される新規金利と混同されています。0.3程度とは次の秋ごろの金利の事です。
リーマン以来日銀も政策金利を下げましたし、この再不況突入で長期金利も落ち着き気味なので、秋の金利は半年遅れで設定されるものです。

あなたの場合は固定金利選択の特約の話なので、もともとのローン契約は変動型金利が基本です。それに最初○年間の「固定金利特約期間」を別途契約で設定するつくりです。銀行の取引内容により、給与振込・自動振替・財形貯蓄・カードなどで優遇条件を決めているはずです。
ですから、ローンの「組み換え」ではなく一回のローンに対して途中で金利のきめごとを、特約でその都度変えているだけの話です。

銀行としては過去の金利推移や今後の将来予測で、10年なら3.9% 15年なら4.35%程度にしておかないと赤字になるかもしれないと基準金利を設定していますが、これでは顧客が逃げてしまうので優遇幅を設けてとどまってもらおうと言う戦略をとっているのです。

みずほで聞くのなら、3月から5月の金利を聞いて下降気味かどうか傾向をつかみましょう。
6月以降の事は発表しないのでたぶん答えてくれません。
いつ特約するかはあなた次第と言うことでしょう。

この回答への補足

アドバイスをありがとうございました。

結局、今見えている金利でしか選べないようなので、
15年固定で決めました。

今の住居の家賃が15年間変わらないと思えば悪くない
金額かなと割り切りました。

今まで2年と3年の短期固定でつなげてきていたので
長期で固定にするのに不安もありますが、何かあれば
再度借り換えも視野に入れれば今、一番良いと思える
所で決められますね。

補足日時:2009/05/18 23:11
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この回答へのお礼

引き続きありがとうございます。
ネット銀行は審査が厳しいと聞いたことがあります。
きっとウチは夫が個人経営の法人ではない所で働いているので
審査は厳しいんじゃないかなと思っていました。

なので今回の1.6%の金利優遇は渡りに船という感じでありがた
いことです。

前回も借り換えを検討していたら、1%優遇を頂けたので今回も
あるかなぁと期待はしていたのですが。

みずほ銀行は3月からじわじわと金利が上がっています。
10年固定3月3.50→4月3.70→5月3.80
15年固定3月3.95→4月4.20→5月4.35
なので6月は更に、7月になるともっと上がるのでは?と
心配しています。

ただ、急に何パーセントも下がったりする訳ではないと
思うので、ここらで決めて固定しておけば10年15年は安心
と言う点で言えば安心を買えますね。

心情ではもちろん下がって欲しいのですが。

お礼日時:2009/05/16 19:36

住宅ローンの金利の基準金利は何になっていますか。


大抵の銀行では長期国債の金利または長期プライムなどを参考にした基準金利を定めていると思います。

完全な変動金利だと現在は約3%程度(保証料込みで)が、平均水準になっているものと思います。次の予定金利は少し(0.3程度)下がるものとなります。
これから考えると1.6%優遇して10年で2.3%は、もともとが高い水準の条件かなと、担保超過のフルローンだったのかも知れないなとみました。

ですから「15年で2.75%は決して低くは無い」は、新規金利と比べてと言うことかと思います。金利の設定は新規物件の他、借換に対して魅力的な提示をしているので、低い数字が横行していますが、今回の場合は借換費用や担保評価を考えると借換よりは、賢い選択だと言えます。

繰上げ手数料が2万円程度だとすると、今の残高なら金利換算で0.1%と言う事になります。
繰上げは思いつきでなく計画的にまとまった金額をする事をお勧めします。
たとえば、2.75%の住宅ローンを繰上げして、4%の教育ローンや5%の車のローンを組んでいては、意味がありません。

それと、新金利に再特約してそれぞれの金利に応じた返済金額に再計算されるしくみかどうかも確認を忘れずに。
金利は下がるが返済金は変わりませんと言うのもありますから。
変わっても2つの差はわずか数千円の世界でしょう。10年後には教育費が重くのしかかってきますので、長期スパンでの支出見込みをプランニング(概算でいいので、車の買い替えや、家のメンテ、子供にかかる費用など)して、住宅ローンのみに金利イメージで振り回されるのは避けましょう。

この回答への補足

こんにちは。
アドバイスありがとうございます。

>これから考えると1.6%優遇して10年で2.3%は、もともとが
>高い水準の条件かなと、担保超過のフルローンだったのか
>も知れないなとみました。

みずほ銀行の住宅ローンなのですが、インターネットで見れる
金利から1.6%優遇されるようです。都市銀行はネット銀行
などに比べると金利的に高いんだと認識しています。

>住宅ローンの金利の基準金利は何になっていますか。
>大抵の銀行では長期国債の金利または長期プライムなどを参考
>にした基準金利を定めていると思います。

大手都市銀行なので来月は0.3%程度下がる...と思えば良い
のでしょうか?

今回はローンの組み換えのような感じなのですが、今月固定
金利が切れて今月中に組み換えをすれば今の5月時点の金利が
適用され、それが切れる6月になって組み替えると6月中は変動
金利になり、7月以降の固定金利が適用と言われました。
組み換え...とは言えほぼ借り換えようのな状態と聞いている
のですが、やっぱり金利の切り替え時期の左右されるのでしょ
うか...。前回組み換え時には固定金利が終わる数ヶ月前だった
ので、翌月の金利と比べられたので今回もそうなのかと思った
のですが...。

担当者がお休みだったので金曜日に色々尋ねることが出来ませんでした。

繰上げ返済手数料も高い高いと思っていましたが、100万円
未満だとインターネットバンキングからだと5250円程度でした。

こう考えると借り換えのメリットってあまりなかったのかと
今になって思います。

良い提案をしてくれたみずほ銀行いはありがたいと思います。

10年と15年の金利の差は実質3000円程度です。
この金額なら毎月する無駄遣いを何とかすれば埋まる額なのか
なと思っています。

金利が下がる予定?!の方が気になります。

補足日時:2009/05/16 11:22
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毎月の返済可能額、繰り上げ予定額が分からないので難しいですが、


私も15年固定にすると思います。
単純に考えると、
金利の差は10年間で60万ほどの差になると思いますが、
10年後に金利が上がっていたら
60万の差が生かせないかもしれません。
15年という中で考えられた方が
より明確に見通しがつく気がします。

私は「住宅ローン 繰り上げ/借り上げシミュレーション」
で検索して出てきたサイトで、計算しています。
どこかを通したりすることなく無料で気軽に計算出来るサイトもありますので、
そういったところで具体的な数字をあてて考えられてもいいと思います。

この回答への補足

アドバイスありがとうございました。

>15年という中で考えられた方が
>より明確に見通しがつく気がします。

やっぱりおっしゃる通り明確に見通しが付く
という点で15年でいきたいと思います。

ありがとうございました。

補足日時:2009/05/18 23:14
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この回答へのお礼

こんにちは。アドバイスありがとうございます。

金利の差で出てくる10年での差額が結構大きく
悩む所です。

金利が上がっていても残金が減ればダメージは
少ないのかなぁと思ったんですが、最初から最後
に近いところまでは見通しが付いていた方が良い
ですよね...。

今までずっと2年とか3年の短期固定でつないで
来たので、10年とか15年の長期固定の利点が
分かりながらも実感がないと言うか飛び込めない
と言うか...。

やっぱり15年と言う長い期間で考えた方が有利
と言うか見通しが付くと言うことが利点ですかね。

お礼日時:2009/05/15 17:31

私なら15年固定にしますね。


10年後はどうなっているかわかりませんから・・・・
それに、繰り上げ返済などは予定通りにいくものではないですw
子供の教育費などに、おもったより出費するかも知れないし、旅行などに使ってしまうかも知れない・・・・
思わぬ所で出費はあります。
なので、初めから最後まで(2年残りますが)返済金額がつかめる方が有利です。計画が立てやすいですから・・・・
我が家も繰り上げ・・・と考えていましたが、これがなかなか・・・
この不況もあり、ボーナスが激減したので生活費でいっぱいいっぱいですよw
専門家も低金利ほど長期固定で借入を!!と言いますから。
まあ15年で2.75%は決して低くは無いですが。

この回答への補足

みなさんがおっしゃる通り、先の見通しが付くという点で
15年固定にしようと思います。

金利の差はありますが、月で言えば数千円。
ちょうど子供の年齢も高校卒業やら中学卒業やらと重なる
ことのないように長期スパンで考えようと思います。

背中を教えて頂いて助かりました。

ありがとうございました。

補足日時:2009/05/18 23:15
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この回答へのお礼

こんにちは。アドバイスありがとうございます。
おっしゃる通り繰り上げ返済をしたいと常々思っている今でも
手数料も高いしなぁ~とか色々考えていたら、最初の3年間で
繰り上げ返済をして以来まったく実行していません。

最期の方まで金額が見えている方がいいですよね。
やっぱり。

数か月前ならもう少し金利も安かったのですが、ここ3か月ほど
で金利が急に上がり焦っています。

>まあ15年で2.75%は決して低くは無いですが。

そうなんですよね。
低くはないんですよね。10年との金利差も含め、それが悩む所です。

お礼日時:2009/05/15 17:16

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1.保証料の返還があると思うのですが、保証会社からいくらくらい戻るとかの案内はありますよね?繰上げ返済実行後どれくらいで案内がくるのでしょうか?

2.保証料返還に手数料が取られるのは知っていますが、上記の場合、大体いくらくらい戻ってくるでしょうか?

大体でいいので、繰上げ返済をご経験の方、教えて下さい。

Aベストアンサー

繰上返済の経験は、自分自身ではなく、仕事で担当したことがあります(私は金融機関に勤務している住宅ローン審査経験者です。保証会社に出向していたこともあります)。

保証料の返戻は保証会社が行うことなので、確かに銀行では「分からない」としか回答のしようがないことです。
ですから、この回答をした銀行の態度を「冷たい」とは受け取られないでいただきたいのですが…。

> 1.保証料の返還があると思うのですが

『全額繰上返済』の場合は、殆どの保証会社で保証料の返戻を行っていると思いますが、ご質問者さまがされた繰上返済は『一部繰上返済』になります。
『一部繰上返済』の場合、例え、繰上返済額が多く、期間短縮型でも「保証料の返戻はしない」としている保証会社もあるんですよ。
ですから、ご質問者さまがご利用になっている保証会社との『保証委託契約』のなかの「保証料の返還」などの条項がどうなっているかを拝見しないと、「はい、保証料の一部が返ってきます。」という回答を差し上げることはできません。
ご質問者さまのお手元にある、保証会社と取り交わした『保証委託契約』には「一部繰上返済の場合の保証料の返還」について、どのように記載されているでしょうか?

> 保証会社からいくらくらい戻るとかの案内はありますよね?
> 繰上げ返済実行後どれくらいで案内がくるのでしょうか?

私が出向していた保証会社では、繰上返済実行後何日で…というより、「保証会社に繰上返済関係の資料が届いた順」に保証料返戻の作業をしていました。
「繰上返済日が何日から何日までのものは何月何日に返戻する」というよりは、「何日から何日までに資料が届いたものは何月何日に返戻する」というカンジでした。
保証料の返戻日(口座振込日)を「月に3回(3日、13日、23日だったかな?)」と定めていたので、口座振込の案内は、その1週間前くらいにお客様の手元に届くようにしていました。
全額繰上返済の方が、保証料の返戻は早かったです。

> 2.保証料返還に手数料が取られるのは知っていますが、上記の場合、大体いくらくらい戻ってくるでしょうか?

借入金額:1,600万円、返済期間:25年、初回返済:平成19年6月、元金均等返済で、平成20年1月に期間短縮型で約500万円の一部繰上返済…となると、短縮された期間は、100回~110回分程度になるかと思います。
一括前払い型の保証料は、適用された料率によっても違ってきますから、ご質問者さまが当初いくらくらいの保証料を払われたかですが…。
一般的な料率を当てはめましても、20万円~40万円程度と、推測される幅が広いんです(一括前払い保証料は、借入金額が一緒でも、借入期間と保証料率によって違ってきます)。
実際、保証料はいくら払われたのでしょうか?
借入金額の3分の1近くを繰上返済したからといっても、一括前払い保証料も3分の1近くが戻ってくる…ということはあまりないです。
仰っているとおり「手数料」も差し引かれますし、「既経過分の保証料」も差し引かれます。
当然に借入残高は当初の方が多いですから、その分保証料も高くなります。
ですから、既経過分の保証料は一般の方が思っていらっしゃるより「高い」です。
既経過分と手数料を差し引いて考えると、戻ってくるのは「3万円~10万円」程度ではないかと思います(適用された保証料率によって差が出ます)。

繰上返済の経験は、自分自身ではなく、仕事で担当したことがあります(私は金融機関に勤務している住宅ローン審査経験者です。保証会社に出向していたこともあります)。

保証料の返戻は保証会社が行うことなので、確かに銀行では「分からない」としか回答のしようがないことです。
ですから、この回答をした銀行の態度を「冷たい」とは受け取られないでいただきたいのですが…。

> 1.保証料の返還があると思うのですが

『全額繰上返済』の場合は、殆どの保証会社で保証料の返戻を行っていると思いますが...続きを読む


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