住宅ローン借り換え　固定期間　10年か15年か　

Question

住宅ローンの借り換えを検討していましたが、現在借りている
銀行から金利を1.6％引き下げるので引き続きローンを続けま
せんか？と言われました。

残金　2000万円
残り期間　17年

条件が良いので借り換えを止めようかと思っているのですが
固定期間の選択で悩んでいます。10年または15年の固定期間
が終了した後はマイナス1％優遇して頂けます。

10年固定　2.3％
15年固定　2.75％

子供が小学校3年生と幼稚園年長なので10年固定だとちょうど
高校卒業（大学入学）と中学卒業（高校入学）が重なってく
るので、悩んでいます。かと言って15年固定にして当初支払
が高くなるよりも10年固定にしておいて繰り上げや借り換え
も視野に入れた方が良いのかとも思うのですが、残り期間や
残金を考えると借り換えはもうないのかも知れません。

こんな状況だった場合は10年固定2.3％と15年固定2.75の
どちらを選ぶと良いでしょうか？

先々のことは分からないのですがアドバイスを頂けたら
ありがたいです。

mnb098 · Accepted Answer

補足に対して。
ネット銀行は人件費や固定費が少ないので、ローン金利を低く設定できます。その代わり優良な顧客しか貸さないので、審査のハードルが高いと言われています。都銀・地銀などの金利は高めと言っても、今回のように適切なアフターができます。

変動型の金利は既存融資では、半年ごとの見直しルールです。
質問者は毎月表示される新規金利と混同されています。0.3程度とは次の秋ごろの金利の事です。
リーマン以来日銀も政策金利を下げましたし、この再不況突入で長期金利も落ち着き気味なので、秋の金利は半年遅れで設定されるものです。

あなたの場合は固定金利選択の特約の話なので、もともとのローン契約は変動型金利が基本です。それに最初○年間の「固定金利特約期間」を別途契約で設定するつくりです。銀行の取引内容により、給与振込・自動振替・財形貯蓄・カードなどで優遇条件を決めているはずです。
ですから、ローンの「組み換え」ではなく一回のローンに対して途中で金利のきめごとを、特約でその都度変えているだけの話です。

銀行としては過去の金利推移や今後の将来予測で、10年なら3.9%　15年なら4.35%程度にしておかないと赤字になるかもしれないと基準金利を設定していますが、これでは顧客が逃げてしまうので優遇幅を設けてとどまってもらおうと言う戦略をとっているのです。

みずほで聞くのなら、3月から5月の金利を聞いて下降気味かどうか傾向をつかみましょう。
6月以降の事は発表しないのでたぶん答えてくれません。
いつ特約するかはあなた次第と言うことでしょう。

mnb098 · Answer

住宅ローンの金利の基準金利は何になっていますか。
大抵の銀行では長期国債の金利または長期プライムなどを参考にした基準金利を定めていると思います。

完全な変動金利だと現在は約3%程度（保証料込みで）が、平均水準になっているものと思います。次の予定金利は少し（0.3程度）下がるものとなります。
これから考えると1.6%優遇して10年で2.3%は、もともとが高い水準の条件かなと、担保超過のフルローンだったのかも知れないなとみました。

ですから「15年で2.75%は決して低くは無い」は、新規金利と比べてと言うことかと思います。金利の設定は新規物件の他、借換に対して魅力的な提示をしているので、低い数字が横行していますが、今回の場合は借換費用や担保評価を考えると借換よりは、賢い選択だと言えます。

繰上げ手数料が2万円程度だとすると、今の残高なら金利換算で0.1%と言う事になります。
繰上げは思いつきでなく計画的にまとまった金額をする事をお勧めします。
たとえば、2.75%の住宅ローンを繰上げして、4%の教育ローンや5%の車のローンを組んでいては、意味がありません。

それと、新金利に再特約してそれぞれの金利に応じた返済金額に再計算されるしくみかどうかも確認を忘れずに。
金利は下がるが返済金は変わりませんと言うのもありますから。
変わっても2つの差はわずか数千円の世界でしょう。10年後には教育費が重くのしかかってきますので、長期スパンでの支出見込みをプランニング（概算でいいので、車の買い替えや、家のメンテ、子供にかかる費用など）して、住宅ローンのみに金利イメージで振り回されるのは避けましょう。

kotorin5 · Answer

毎月の返済可能額、繰り上げ予定額が分からないので難しいですが、
私も15年固定にすると思います。
単純に考えると、
金利の差は10年間で60万ほどの差になると思いますが、
10年後に金利が上がっていたら
60万の差が生かせないかもしれません。
15年という中で考えられた方が
より明確に見通しがつく気がします。

私は「住宅ローン　繰り上げ/借り上げシミュレーション」
で検索して出てきたサイトで、計算しています。
どこかを通したりすることなく無料で気軽に計算出来るサイトもありますので、
そういったところで具体的な数字をあてて考えられてもいいと思います。

kadakun1 · Answer

私なら15年固定にしますね。
10年後はどうなっているかわかりませんから・・・・
それに、繰り上げ返済などは予定通りにいくものではないですｗ
子供の教育費などに、おもったより出費するかも知れないし、旅行などに使ってしまうかも知れない・・・・
思わぬ所で出費はあります。
なので、初めから最後まで（2年残りますが）返済金額がつかめる方が有利です。計画が立てやすいですから・・・・
我が家も繰り上げ・・・と考えていましたが、これがなかなか・・・
この不況もあり、ボーナスが激減したので生活費でいっぱいいっぱいですよｗ
専門家も低金利ほど長期固定で借入を！！と言いますから。
まあ15年で2.75%は決して低くは無いですが。

住宅ローン借り換え 固定期間 10年か15年か

補足に対して。

この回答への補足

住宅ローンの金利の基準金利は何になっていますか。

この回答への補足

毎月の返済可能額、繰り上げ予定額が分からないので難しいですが、

この回答への補足

私なら15年固定にしますね。

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