銀行の住宅ローン返済中の自分名義の土地が2筆あり、銀行により抵当権が設定されています。この土地を合筆して1筆にしたいと思いますが、この場合、銀行に話をして承諾を得る必要はありますか?

A 回答 (1件)

担保物件の変動なので、当然事前に承諾を得る必要があります。


あなたのローン契約の規定の何条かにそう書いてありませんか。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。早速ローン契約を確認してみます。

お礼日時:2009/05/18 21:55

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Aベストアンサー

所有権移転登記の登録免許税は,土地の売買の場合,固定資産評価額に15/1,000を乗じた金額になります(たとえば評価額が100,000円の場合なら,100,000×15/1,000=1,500円が免許税額です)。なので面積が大きくなれば評価額も高くなるために免許税も同様に高くなりますが,面積が小さければ評価額も下がるために免許税も安くなり,計算した免許税額が1,000円に満たない場合には1,000円になります。

その登記を専門家に依頼するなら司法書士で,その報酬は自由化されていますので司法書士によって異なります。特に京都辺りでは買主側と売主側の双方がそれぞれ別の司法書士に依頼するなんてことをしたりしますし,申請代理報酬以外に登記原因証明情報作成費用を請求する事務所があったりするので,いくらぐらいとは言えないのが現状です(が,免許税額次第ではあるものの,7万円ぐらいかなぁとは思います)。

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その登記を専門家に依頼するなら土地家屋調査士です。司法書士に頼んでもできません(紹介はしてくれると思います)。

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6年前に夫と父名義でマンションを購入しました。まだかなりローンが残っているのですが父から私に名義を変更したいのですが。必要な手続き・費用について教えてください。購入当時私は無収入で現在は年収120万くらいです。夫の扶養になっています。

Aベストアンサー

>所有権のみを変更する際は費用はどのくらいかかるおでしょうか
贈与になりますので登録免許税が固定資産税評価額の1%かかります。(評価額はお手持ちの固定資産税納税書に書かれていると思います)
あと司法書士に登記を依頼すると大体手数料として4~6万程度です。

Q土地を合筆するメリットについて

 登記簿上では3筆に分かれている連続した土地(合計50坪)を購入し、住宅を新築する計画を進めております。「土地が3筆に分かれていると面倒臭いので、合筆の上、引き渡して欲しい」と仲介の不動産屋にお願いしたのですが、不動産屋は「合筆のメリットは殆ど無い。費用倒れに終わるので止めた方が良い。」と言っております。
 土地が3筆にも分かれていると、登記簿をとるにも手数料が3倍必要ですし、住宅ローンの抵当にも3筆分に抵当権を設定しないといけないなど、いろいろと費用がかさむような気がいたします。
 本当に合筆するメリットは無いのでしょうか? ご存じの方がおられましたらお教え下さい。ちなみに、3筆ともそれぞれ接道しております。

Aベストアンサー

不動産屋には合筆のメリットは、ないと思います。
合筆するには分筆と違って基本的に費用は少なくてすみます。しかし、管轄法務局によっては分筆と同じく境界確定を要求される場合もあります。合筆敷地内に国有地の里道なんか入っていた場合には、払い下げ申請からかなり大変な作業が要求されます。もちろん全部、土地家屋調査士がやるのですが、その費用が100万円を越えることもあるのです。
こんなもの不動産屋では合筆できないので、土地家屋調査士に売主から依頼して合筆してもらうように、不動産屋は売主を説得して、売主に合筆してもらってから譲渡の仲介するのは、不動産屋として嫌でしょう。買手として、買った後に調査士に依頼して合筆することはできます。

さて、合筆によって、将来の固定資産税の納付額が少なくてすむ場合がありますし、売買においても、不動産取得税及び登録免許税が少なくてすむ場合があります。合筆によって不動産評価額が増加すれば、逆の場合にもなります。多分固定資産税は面積にもよるのですが、50坪だし、99%安くなると思います。例外はありますけどね。
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土地を合筆するには合筆制限があります。
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Aベストアンサー

提携ローンで金融公庫付き物件で、公庫融資が決定したのであれば、銀行の否認はまず、無いと思いますが!
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Q土地の合筆について

分筆された隣接する2筆以上の土地を購入しようかと思っています。
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2人の所有者にいろいろ事情があり、不動産屋さんは、合筆費用は売主(所有者)が持つと言っているから、このまま購入して、合筆すれば・・と言います。
購入したあと、合筆すると、何かデメリットはあるのでしょうか?
また、合筆の手続きにはどれぐらいの時間(日にち)がかかるのでしょうか?ご存知の方、教えていただけませんか。

Aベストアンサー

こんにちは。

今後とも一団の土地として利用するのでしたら、合筆しておく方がメリットがあります。

メリット

1.所有土地の筆数が3筆より1筆の方が管理しやすい。
2.今後何の登記をするにしても手間も少なく、間違いもおきにくい。
3.3筆間における問題(質問に書かれている内容など)が解消される。

デメリット

1.今現在の3筆に内、1筆のみ(あるいは2筆のみ)の権利を移転したり、設定することはできなくなる。

と言ったところです。合筆が可能(所在・登記簿上の地目・現況の地目・所有者が同一、抵当権があっても同一内容)であれば、合筆をお勧めします。

尚、合筆登記は現地における境界確定があるか否かは関係ありませんし、隣接地所有者の同意や承諾も必要なく、必要書類(印鑑証明書・実印・所有権の登記済証)があれば、すぐに申請できる登記です。申請から1週間程度で合筆登記は完了します。

申請費用はおそらく4~5万円程度です。現地が特に変わることがない登記ですので、合筆しておいた方がいいケースでも、「あえてお金をかけてまでは必要ない」という所有者も多いのですが、先方が負担してくれるなら「しない理由」はちょっと見当たりません。

こんにちは。

今後とも一団の土地として利用するのでしたら、合筆しておく方がメリットがあります。

メリット

1.所有土地の筆数が3筆より1筆の方が管理しやすい。
2.今後何の登記をするにしても手間も少なく、間違いもおきにくい。
3.3筆間における問題(質問に書かれている内容など)が解消される。

デメリット

1.今現在の3筆に内、1筆のみ(あるいは2筆のみ)の権利を移転したり、設定することはできなくなる。

と言ったところです。合筆が可能(所在・登記簿上の地目・現況...続きを読む

Q親の土地に新築した時の抵当権の設定は?

親の土地に、息子名義の家を建てました。
銀行のみで住宅ローンを組みましたが
ローンを組むときに抵当権の設定を家と土地とにしました。
今回、登記をするにあたり
また、抵当権の設定を・・・ということで
銀行の方から話があったのですが
勉強不足でよく意味が分かりません。

この前の、抵当権と今回の抵当権の意味はどう違うのでしょうか?
親の土地に建ててもこの土地にも抵当権がつくのでしょうか?
銀行でのローンの金額ほどの抵当権というわけにはいかないのでしょうか?
(2500万の家を購入
 銀行で1800万のローンを組んだので
 抵当権は土地なし・家のみ・・・など)
やはり、土地と家はセットなのでしょうか?

Aベストアンサー

☆金融機関からの住宅ローン借入に関わる担保は、土地と建物双方に抵当権の設定が原則です、当該住宅ローン借入申込書に、親御さんが土地の担保提供者になっている筈です。

☆住宅ローンを組むときの抵当権の設定は土地のみで、この時点では、建物は着工前の筈で、抵当権対象の物件(建物)は無かったはずです。

☆質問の◎今回の登記をするにあたり・・・・・は、住宅ローンを利用して建築した建物の完成に伴う保存登記だと思いますが。

☆銀行の言う抵当権の設定とは、建物の完成に伴う建物保存登記にあわせ、ローン対象物件である、建物の抵当権設定を求めているものと思われますが、まだ建物の抵当権設定は出来ていないはずです。

Q合筆地について教えてください。

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「合筆地」という言葉をはじめてみたので、この住所における役割や必要性を教えていただければ幸いです。

Aベストアンサー

郵便物等は xx番地 で問題ないでしょう

登記簿の地番に合筆地の記載があるかどうかは不明です(通常の合筆登記では xxx番地y 等で 合筆地とは記載されません)

Q所有権移転と根抵当権抹消について

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Aベストアンサー

>親の名前ではなく、子の名前でよろしいのでしょうか?
●もちろんです。親はもう何の権利者でもありません。

Q合筆について教えてください!

いつもお世話になります。
合筆(+分筆)について教えていただきたく存じます。

分筆登記の予定が合筆登記に途中に変更になったのですが、
土地家屋調査士の請求書は当初の見積もりのままで、
ビルダー経由で問い合わせても「分筆と合筆は同額だから」
とだけ調査士は言ってます。

(1)ネットで少し調べてみても
合筆は測量も不要のようですし一般に料金は分筆ほど
高いものとは思えないのですが、
「分筆と合筆は同額」というのは本当に正しいのでしょうか?

ちなみに通常登記に分筆登記を加えることで30万上乗せされています。
つまり合筆(二つを一つにした)だけで30万請求されています。

(2)それ以前に、我が家では合筆をするメリットがあったのかが
まず怪しいのです。
対応は老いた父が行っていたのではありますが、
調査士に合筆を勧められてしたとのことではありますが、
合筆するだけで30万もするなら頼むはずがなかったと言ってまして、
また調査士の方から料金の説明や見積もりもありませんでした。

父が確認しなかったことに過失はありますが、
調査士法では着手前に料金の説明をしなければならないとの
条項もあるようですし、
かつてのリフォーム詐欺のようなものに思えます。

もともと二筆とも自分の土地で、将来売却の予定もなく相続の
予定もないのに、わざわざ番地を合わせるメリットはあるので
しょうか?
それともやはり必要のない業務提案だったのでしょうか?

なにとぞ、お知恵をかして頂きたく存じます。

いつもお世話になります。
合筆(+分筆)について教えていただきたく存じます。

分筆登記の予定が合筆登記に途中に変更になったのですが、
土地家屋調査士の請求書は当初の見積もりのままで、
ビルダー経由で問い合わせても「分筆と合筆は同額だから」
とだけ調査士は言ってます。

(1)ネットで少し調べてみても
合筆は測量も不要のようですし一般に料金は分筆ほど
高いものとは思えないのですが、
「分筆と合筆は同額」というのは本当に正しいのでしょうか?

ちなみに通常登記に分筆登記を加え...続きを読む

Aベストアンサー

こんにちわ。
tamatama10さんの投稿のみで推測させていただきます。

(1)分筆登記と合筆登記費用
一般的に土地家屋調査士の費用というのは
(1)調査業務 (2)測量業務 (3)登記申請手続 (4)書類の作成等
に別れています。

上記のうち、報酬額の比率が高いのは(1)と(2)である場合が多く
(3)の登記申請手続自体は、登記内容によってそれほど大差が
生じるわけではありません。

隣接土地所有者との立会いまでは業務が進み、結果的に不調に
終わっているようですので、
分筆登記のための(1)調査業務と(2)測量業務 + (3)合筆登記申請
という形で請求されているのではないでしょうか。

お調べになったとおり合筆登記自体には測量業務は不要です。
ただ、結果的に分筆登記ができなかっただけであり
そこまでの間に調査業務や測量業務はおこなったのだから
その費用は請求します。ということではないかと推測します。

(2)合筆のメリット
これはケースバイケースなのでなんとも言えません。

財産管理上、数筆よりも一筆の方が都合良いとか
抵当権設定などをする場合も一筆だけのほうが数筆よりも
費用も安くすむなど、一般的な合筆のメリットというものはあります。
ただし今回のケースで必ずしも合筆の必要性があったのかは
少々疑問に思わないでもないですが、詳細がわからない以上
なんとも言えないとしか言えません。

あくまでも推測を交えて書かせていただきましたが
いずれにしろ、ここまでお客様に不信感を与えるような仕事の仕方は
プロ以前の問題のような気がします。
納得がいかないようでしたら、お住まいの都道府県の調査士会に
ご相談されたらいかがでしょうか。

最後になりますが、現在調査士には報酬規程というものはなく
あくまでも自由競争です。そして調査士の仕事は成功報酬では
無いということも付け加えさせてください。

こんにちわ。
tamatama10さんの投稿のみで推測させていただきます。

(1)分筆登記と合筆登記費用
一般的に土地家屋調査士の費用というのは
(1)調査業務 (2)測量業務 (3)登記申請手続 (4)書類の作成等
に別れています。

上記のうち、報酬額の比率が高いのは(1)と(2)である場合が多く
(3)の登記申請手続自体は、登記内容によってそれほど大差が
生じるわけではありません。

隣接土地所有者との立会いまでは業務が進み、結果的に不調に
終わっているようですので、
分筆登記のための(1)調査業...続きを読む

Q住宅ローン返済中の建て替え時のローンは可能か?

住宅ローン返済中。建て替えに伴う新規ローンの借り入れについて教えてください。

中古住宅(抵当権あり)のローンを月約12万支払い中です。残り約1700万・約13年の残債があります。
夫42才、年収430万+妻パート70万の世帯年収です。子供は4月から中学一年・小学生2人です
老朽化に伴い建て替えを検討していますが、込みこみ総額2000万円以内の予算でと漠然と考えています。頭金1000万円は何とか用意できそうで残り1000万円と現在の住宅ローン残債分の合計額を新規にローンで借りることは可能でしょうか?返済期間も30~35年に延長できますか?ハウスメーカーの提携先の銀行での借り入れを考えています。
それとも建て替えは無理そうですか?(今の家では住み続ける事も無理があります)
何か気をつけたほうが良いことや、良い方法のお知恵がありましたらご助言お願いします。

Aベストアンサー

まず、現在利用の銀行でそんな商品があるか聞いて見ましょう。
それから具体的に相談してください。
理由は抵当権のやり替えと、ローン支払いの実績で有利になるからです。

そこが、中古購入時のローンを含めて、建替えローンを扱っていれば問題はありませんが、ほかの銀行でローンを申し込みして、勝手に家を壊すとローン契約違反(担保物件の善管義務に違反する)でローンの全額請求されても、文句言えないことになります。

もし金利などの条件で他行に浮気するなら、絶対途中でばれないようにすることが必要です。

>返済期間も30~35年に延長できますか?
ご主人の年齢から完済時が77歳と団信の切れるのがネックになるかも知れません。

それと購入分の残り13年を含んで、長期に扱えるかが疑問あります。
当局(金融)は条件緩和と解釈するので、これにマッチするローン商品を持っているか、よく聞いてみてください。


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