署名ができない

解決済

質問者：genkiro
質問日時：2009/05/21 16:44
回答数：3件

不動産売却の予定があります。
その際売買契約書に本人の署名がいると聞いています。
本態性震顫という病気で文字が書けません。
どうしたらよいでしょうか。教えてください。

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回答 (3件)

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No.3ベストアンサー

回答者： toratanuki
回答日時：2009/05/24 09:02

第三者か、買主の目の前で、本人が、署名代理を頼み、代わりの人が署名する。

法律上は、「署名」か「記名・押印」といって、名前をワープロで印刷したり、ハンコ（住所氏名のゴム印）で押してもよい。

この回答への補足

呑み込みが悪く、くどい質問で申し訳ありません。
不動産売買の契約書を交わす際、第三者か買主の目の前で、本人が署名代理を頼み、司法書士、行政書士、または私の妻等が代筆する。
以上のやり方が法律上、その契約書は有効とみなされるのでしょうか。
それは診断書提出などの条件付きでしょうか。
お尋ねいたします。
　　genkiro

補足日時：2009/05/24 21:37

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この回答へのお礼

的確なアドバイス有難うございました。
司法書士協会にも確認し安心しました。
厚くお礼を申し上げます。
genkiro

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お礼日時：2009/05/28 21:47

No.2

回答者： akak71
回答日時：2009/05/21 20:30

署名は、本人が確実に売却の意思があることの確認の為なのだから、

医師の診断書を付けて、代筆が可能と考えます。
本人の署名は、法律の要件ではありません。

不動産所有者で、今まで氏名の書けない人は見たことがありません

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この回答へのお礼

早速のアドバイス有難うございます。
やや安堵しました。
（氏名を書けない人は見たことがありません。）というのはどんな意味でしょうか。お尋ねいたします。
よろしくお願いいたします。

　　　　5/22 　genkiro

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お礼日時：2009/05/22 14:46

No.1

回答者： akak71
回答日時：2009/05/21 20:28

署名は、本人が確実に売却の意思があることの確認の為なのだから、

医師の診断書を付けて、代筆が可能と考えます。

不動産所有者で、今まで氏名の書けない人は見たことがありません

この回答への補足

早速のアドバイス有難うございました。
やや安堵しました。
文中の（氏名の書けない人は見たことがありません）は
どんな意味でしょうか。
よろしくお願いいたします。
　　　　　　　５／２２　　　genkiro

補足日時：2009/05/22 16:01

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この回答へのお礼

適格なアドバイスを有難うございました。
厚くお礼を申し上げます。
　　　genkiro

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お礼日時：2009/05/29 20:27

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＞約１０年前に父から(死去)の為、相続致しました。
＞30年前の建物で、土地の値段、建築費は不明です、

了解いたしました。具体的な購入時の土地の値段、家の建築費が不明な場合、５％が取得費となります。
残りの９５％が課税対象額です。

課税対象額の　１５％の所得税、５％の住民税となります。

国税　　１３００万＊０．９５＊０．１５　＝　約１８５万円（さらに４万円程度、復興特別所得税あり。）
住民税　１３００万＊０．９５＊０．０５　＝　約　６２万円

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Aベストアンサー

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＞(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか？

可能か不可能かの方法論なら「可能」です。
しかし、現実に「できるかどうか」と言われれば「殆ど可能性はゼロ」でしょう。

私達不動産業者にとって「契約」はそんなに難しい事ではありません。
契約は単なる「事務作業」ですからね。

一番大変なのは「契約してくれるお客様の探索」が一番大変なのです。
故に、どの業者も月に数十万～の広告費を使ってお客様の探索に労力を投入しています。
それでもなかなか契約には結びつきません。
そもそも、そんな「簡単に」お客様が見つかったら誰もが不動産業者になってます。

＞(2)おおよそ、手数料としては、どの程度支払うことになるのでしょうか？

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この金額は「宅建業法」で定められておりますので、原則この金額以上のお金を業者は受け取る事ができません。
勿論この金額は「上限」ですから、交渉によって値引きする事も可能ですが、大手業者は絶対に手数料の値引きには応じませんから、交渉するなら小さい業者です。

＞(3)また不動産屋さん以外にこういった代行をしていただける業種の方はいらっしゃるでしょうか？

そもそもお客様も自分で見つけて賃貸契約するだけなら「口約束」でも有効です。
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土地と建物をセットにした不動産売買契約を締結しました。同売買契約書には、建物が老朽化し、かつ耐震性も低いことから、建物は契約後に買主が立て壊し、かつ滅失登記をすることにしました。従って当該土地建物のうち、建物は無価値として評価し,売却することになりました。

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売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

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いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
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なく業者に安く買い取らせるというのが常道となっている。

レインズ（不動産流通機構）に掲載しておきながら、他の業者が
「この物件紹介してくれませんか？」と申し入れても全然紹介して
くれない。売主への報告は「レインズで他業者さんから問い合わせ
をいただいてますので、ご紹介しておきました」と嘘報告三昧。

これが実態です。質問者がこういう質問をしたくなる気持ち、よーく
分かります。

私なりの結論

◎大手は信頼すると買取業者に大切な我が家を安く売られる。
◎小さい業者の場合は売買取引に精通している業者を選ぶ。
◎業者の人柄で選ぶ。（良い業者さんというのは、お客さんの売却理由を
　　　自分のことのように聞いて、考えてくれます。）
◎会社の大小、新旧は関係なし。（地域にどれだけ精通しているかが重要、
　　　買主は以外と近いところにいるんです。）
◎自社サイトを充実させている業者を選ぶ。（コンテンツの内容で選ぶべき。
　　　会社の説明や、代表者の挨拶、不動産に関係ないブログを一生懸命書い
　　　ているような業者は外したほうが懸命、いかにも胡散臭い）
◎周りの取引事例を出したがる業者は一番要注意。（物件はひとつひとつの
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Q不動産売買における媒介契約について

別荘を売却するために、Ａ社と一般媒介契約を結びました。　Ａ社は、宅地建物取引業者であり、
・別荘地の分譲
・中古別荘の媒介（宅地建物取引業者）
・別荘地の管理（道路の補修・ゴミ処理・除雪など）
・上下水道事業
などを事業としています。

Ａ社は、毎年、別荘オーナーから、下記金員を受領しています。
・共益施設維持管理料　￥61,740-
・上下水道使用料　￥59,535-
・地代　￥102,000-

媒介契約締結の９ヶ月後、買主が現れ、売却することができました。その際、価格交渉をされ、150万円値引きすることになってしまいました。
この売買に当り、Ａ社は私には”無断”で買主から、共益施設維持管理一時金￥525,000-を受領しました。このことは、媒介契約書にはもちろんのこと、口頭での説明もありませんでした。この一時金の使用目的は、毎年受領している、上記毎年受領している共益施設維持管理料￥61,740-と同じです。
そして、この金員は、「どんな理由があろうとも一銭も返金されない」と言われました。例え、購入後１日で転売しても返金されず、新たな買主からさらに受領するとのことでした。

私は、自分の物件の売却広告を見て、この一時金は分かっていましたが、自分か購入する際に支払った分が、引き継がれ私が受領できるものと思っていましたが違いました。
このような一時金は、近隣の別荘地にはありません。”預かり金”のケースが多く、売却時には返金されます。
なお、Ａ社は、媒介報酬を法律規定金額の上限まで受領しています。

媒介契約にない、この一時金について、売主にしてみると、買主が支払う総額がこの分多くなり、結果的に、値引きに影響したのでは無いかと思っています。売買価格が高くなり、売れにくくなることもあろうかと思います。

そこで質問なのですが、
Ｑ1.売主が知らされていない金員を、売却依頼に乗じてＡ社が受け取ることは、おかしくないですか？取引の基本である「信義誠実」に反していると思うのですが、いかがですか？

Ｑ2.独占禁止法で、「抱合せ販売」はできないことが規定されていますが、今回のケースは該当しますか？

Ｑ3.「宅地建物取引業法の報酬」について、県庁、国土交通省に問い合わせしましたが、報酬には当らないとのことでした。私は、名目を変えて金員を受け取ることは、報酬と同じであり、宅地建物取引業法に違反していると思うのですが、いかがでしょうか？

Ｑ4.他に今回のケースで参考になることがございましたら教えてください。

Aベストアンサー

　不動産売買の実務についてはよく存じませんが，法律的に分かる範囲でお答えします。

Ｑ1.売主が知らされていない金員を、売却依頼に乗じてＡ社が受け取ることは、おかしくないですか？取引の基本である「信義誠実」に反していると思うのですが、いかがですか？

答　本件金員は，質問者様の不動産の価値に基づくものではなく，Ａ社が買主のために行う管理の費用という建前です。あくまで売買価格の一部ではありません。

　たしかに，管理費用であるにもかかわらず必要額を超える額を徴収することになるという取扱いは，Ａ社と買主との間でその合理性が問われる可能性はあります。
　しかし，売主である質問者様に説明しなかったことが，道徳的にはともかく，法律的には，信義誠実の原則(民法1条2項)に反し違法であるとまではいえないのではないでしょうか。
　価格交渉においては売買価格への影響がなかったともいえませんが，質問者様がそのことを証明しなければならないことからも，本件主張は困難を伴うと考えます。

Ｑ2.独占禁止法で、「抱合せ販売」はできないことが規定されていますが、今回のケースは該当しますか？

答　公正取引委員会は，平成4年2月28日付け審決(藤田屋事件)において，「一般指定第10項に規定する不当とは、公正な競争を阻害するおそれがあることを意味すると解されるが、右公正な競争を阻害するおそれとは、当該抱き合わせ販売がなされることにより、買手は被抱き合わせ商品の購入を強制され商品選択の自由が妨げられ、その結果、良質・廉価な商品を提供して顧客を獲得するという能率競争が侵害され、もって競争秩序に悪影響を及ぼすおそれのあることを指すものと解するのが相当である。」と述べており，自由競争秩序への影響を重視しております。
　本件管理費の徴収は，「相手方に対し、不当に、商品又は役務の供給に併せて他の商品又は役務を自己又は自己の指定する事業者から購入させ、その他自己又は自己の指定する事業者と取引するように強制すること」(一般指定10項)の文言に該当しない上，「商品選択の自由が妨げられ，その結果，良質・廉価な商品を提供して顧客を獲得するという能率競争が侵害され，もって競争秩序に悪影響を及ぼすおそれのある」ものとまではいえないのではないでしょうか。

※藤田屋事件↓
http://snk.jftc.go.jp/cgi-bin/showdoc.cgi?dockey=H040228H02J01000002_

Ｑ3.「宅地建物取引業法の報酬」について、県庁、国土交通省に問い合わせしましたが、報酬には当らないとのことでした。私は、名目を変えて金員を受け取ることは、報酬と同じであり、宅地建物取引業法に違反していると思うのですが、いかがでしょうか？

　先述のとおり，本件金員は，質問者様の不動産の価値に基づくものではなく，Ａ社が買主のために行う管理の費用であり，あくまで売買価格の一部ではないという建前です。
　県や国土交通省は，その建前から「報酬でない」と判断しているのでしょう。
　しかし，私は，この点は，請求先は売主とは異なるものの，実質上報酬にあたり，宅地建物取引法46条1項を潜脱している可能性があると思います。
　なぜなら，「「どんな理由があろうとも一銭も返金されない」と言われました。例え、購入後１日で転売しても返金されず、新たな買主からさらに受領する」ということであれば，明らかに管理費用の範囲を超えており，かつ，金額的にも廉価とはいえないからです。
　

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Q不動産を売却した場合に、その売却額に対する税金を教えて下さい。

　不動産会社に不動産の売却を相談しましたとろ、売却後に納税があるといわれました。
　約２０００万円での売却の場合、その額に対してどれほどの税金を納めなければならないでしょうか？
　税率などなにか決まりがありますか？
　ぜひお教えください。

Aベストアンサー

不動産の売却をした場合は、次の計算式で計算した利益が譲渡所得となり、課税対象となります。

収入金額－(取得費＋譲渡費用)－特別控除額＝譲渡所得

なお、居住用の不動産を売却した場合は、一定の条件を満たすと特別控除額が3000万円ありますから、利益が3000万円以下であれば課税されません。

下記のページと参考urlをご覧ください。
http://www.taxanser.nta.go.jp/1440.htm

参考URL：http://www.ofuco-c.co.jp/uruzei.htm

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Q反社会的勢力排除条例と不動産売買契約

反社会勢力排除条例と不動産売買契約について

不動産業に携わっております。
今、正に反社会勢力排除条例で特約を付ける事で売主・買主でもめています。
本特約で、万一違反した場合、買主は購入した不動産に違約金20％、制裁金80％、つまり代金は一切戻らず、売主は買い戻す特約を付けることになりました。（不動産協会の雛型）
買主は購入後、貸主として第三者と賃貸借契約を締結し、借主は反社会勢力ではないと表明し、貸主はできる範囲の確認をしたが、その後、借主が反社会勢力とみなされた場合でも、期限に関係なく、また免責などもなく、売買の契約解除になることを聞いた買主が、騙された上に支払った金額も戻らないのは納得いかないと言っています。
判例でもあればいいのですが、まだまだそのようなものもなく、困っています。
無過失でもやむを得ないのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

> 買主は購入後、貸主として第三者と賃貸借契約を締結し、借主は反社会勢力ではないと表明し、貸主はできる範囲の確認をしたが、その後、借主が反社会勢力とみなされた場合でも、期限に関係なく、また免責などもなく、売買の契約解除になることを聞いた買主が、

1) 土地の売主Ａと買主Ｂの契約
2) 買った土地の貸主Ｂと借主Ｃの契約

Ｃが反社会勢力だったとして、上の1)の契約はＡとＢの間の話で、2)やＣとは関係ない話になるのでは。

上の2)に関しては、賃貸住宅契約のモデル条項では、「～何らの催告も要せずして、本契約を解除することができる。」とかってなってますから、土地の賃貸借に関してもそちらに順じとくのが妥当だと思いますし。
借り手のＣがいる前提で、Ｂが土地を購入しちゃった後、借り手が無くなって土地をもて余すのならご愁傷様ですが、それで損失が発生するのなら、Ｃに損害賠償請求する余地はありますし。

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建設産業・不動産業：不動産流通４団体による、不動産取引からの暴力団等反社会的勢力の排除に向けた取組について（暴力団等反社会的勢力の排除のためのモデル条項の導入） - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_fr3_000013.html

| （反社会的勢力の排除）
| 第○条売主及び買主は、それぞれ相手方に対し、次の各号の事項を確約する。
| (1) 自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構成員（以下総称して「反社会的勢力」という）ではないこと。
～

上記の1)の話だと、この条項で言う「自らが」は、ＡまたはＢの事で、この契約条項にＣが出てくる余地／Ｃが反社会的勢力かどうかが絡む余地は無いです。

ＢがＣを反社会的勢力だと知った上で、最初から反社会的勢力に賃貸するつもりで売買契約を結んだとかなら、ちょっと話が変わるかも知れませんが。