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今月の5月29日(金)に土地の引き渡しをする予定ですが、重要事項説明の席で、「地盤改良費は売り主の負担」と明記されていたため、売り主の仲介業者にいくらくらい掛かるか尋ねたところ、「この近辺なら30-50万円、ズボズボな地盤でも掛かっても100万円まで」と回答を頂きました。
しかし、残念な事に、ハウスメーカー様や工務店に伺うと、この近辺の地盤は、川に近いので、地盤改良は100万は超えると回答を大体頂き、土地引き渡し前に、5月25日(月)にSSを行い、5月26日(火)には地盤改良費がいくら掛かるか見積もりを頂く予定です。

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa4888344.html
を拝読する限り、最初は民法上は「口約束でも有効」と主張致しましたが、不動産売買契約においては民法より宅建業法が優先される事を知りました。
http://soudan1.biglobe.ne.jp/qa2908436.html
しかし、上記の物を拝読すると、宅建業法第35条に関しては、「口頭説明及び文書の交付が義務、第47条は口頭説明だけでよく、文書化までは義務となっていません。」とあり、地盤改良費は、第35条に該当せず、第47条と当方は解釈しました。

又、仲介業者の不動産は、先方は上記の発言を認めるも、「これは目途の話をしただけでこの金額で収まる事を保証したものではない」と所長から回答を頂きました。更に、重要事項説明の席の担当者は、現在の会社にに入る前に約10年ハウスメーカーにおり、何度も地盤調査をされた経験があるようです。今の会社に入ってからは同じ区内のエリアで何度も取引をしておりますので、その経験上100万円を超すケースはほとんど無かったようです。ただ適当に答えた訳ではなく、今までの経験上で今回も目安として100万円と答えたと、回答を頂きました。
重説という席で、口答で、経験豊富な担当者が発言されたのでしたら、逆にその言葉には重みが増し、SSの結果、地盤改良費が100万円を超える場合、保証、補填を求めたいと考えいておりますが、どのようにすれば宜しいでしょうか?
宅建業法第47条は、「口頭説明だけでよく、文書化までは義務となっていません。」という所をつけば宜しいでしょうか。
更に、あまり時間はありませんので、東京都の宅建協会無料相談所、国民生活センターなど、どちらに相談するのが最適でしょうか?
http://www.tokyo-takken.or.jp/what/sodan/sodan01 …

http://www.kokusen.go.jp/

因みに、仲介業者は、「口頭でも100万円で「引き受けます」や「契約します」とは言っておりませんので、顧問弁護士と相談した際、民法でも契約には値しないと判断したため、100万円を超えてもお支払はできません。」との回答を頂いております。

お手数ですが、宜しくお願い致します。

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A 回答 (7件)

47条違反かどうかの問題は、業者の言う「この近辺なら30-50万円、ズボズボな地盤でも掛かっても100万円まで」が、不実のことかどうかでしょうね。


そして、その判断は、事実的に100万をいくら超えるかで決まると思います。この業者は、この地域の地盤改良についての実状に詳しい事、担当者は経験豊富な事斟酌すれば、100万が大きく事実と食い違っていると、それは不実のことと言え、47条第1項のニに違反するとして、補償の請求をすべきだと思います。

ただしこの場合、質問者さんは、100万をいくらオーバーすれば、契約をしなかったと判断するつもりであったのでしょうか。相手の判断尾の誤差を認める限度はいくらでしょうか?
たとえ1円でもダメというのでは、社会通念として認められないでしょう。

文書や口頭がどうとか、難しい理屈を振り回しても仕方ないでしょう。勝負は専門家の見積もりを取って、果たしていくら掛かるか判明してからでしょうね。

この回答への補足

naocyan226様、ご回答頂き、誠に有り難うございます。

有り難うございます。

本日、財団法人不動産適正取引推進機構に伺ったところ、宅建業法第47条第1項に違反はしているだろうとの認識でした。

又、本日、ジオテック様がSSに行ったところ、23日に更地になると売り主の仲介業者から事前に伺い、25日にSSを行うと事前に告げていたにもかかわらず、解体作業を行っていたため、出来ませんでした。当然、ジオテック様への費用を、売り主の仲介業者へ補填するように求めておりますが、「引き渡しの前にこちらの好意でSSの許可を与えたので補填はしない」との回答を頂きました。
どこまでも阿漕な会社という印象です。

補足日時:2009/05/25 21:04
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ハウスメーカーで営業をしていた者(宅建資格あり)です。


個人的な見解を申し上げますと、保証、補填は難しいと思います。
重要事項説明書の担当者も、記載していないことを、一般的な金額を経験値からアドバイスしたしただけという認識でおられると思いますし、具体的な改良費用までは説明義務はありません。事前に先方が実施した調査結果が出ているなら別ですが、建物の構造(コンクリートなのか木造なのか)や階数によって建物の重さがかなり変わるため、改良費用の説明にあらかじめ正確性を持たせることは、この時点では困難であると思われます。

この回答への補足

goodliving様、ご回答頂き、誠に有り難うございます。

有り難うございます。地盤改良費は、売り主の、建設プランに頂いたと同程度の木造3階建てを建てた場合、いくら掛かるかと、質問をしております。当方が考えているのも、木造3階建てで、m2も殆どかわりがないので、有効かと考えております。

本日、財団法人不動産適正取引推進機構に伺ったところ、宅建業法第47条に違反はしているだろうとの認識でした。

又、本日、ジオテック様がSSに行ったところ、23日に更地になると売り主の仲介業者から事前に伺い、25日にSSを行うと事前に告げていたにもかかわらず、解体作業を行っていたため、出来ませんでした。当然、ジオテック様への費用を、売り主の仲介業者へ補填するように求めておりますが、「引き渡しの前にこちらの好意でSSの許可を与えたので補填はしない」との回答を頂きました。
どこまでも阿漕な会社という印象です。

補足日時:2009/05/25 20:49
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法的解釈はむずかしいところですが、具体的な費用に関しては


どれぐらいの規模の建物かわかりませんが、一般的な柱状改良の
様なもので3m程度であれば経験上実際100万はかかりません。
施工業者は安いのですが、メーカーなどが20%ぐらいの利益を乗せて
提示してきます。
当方でも7~80万ぐらいと言ったところがメーカーから120万といわれ
たとクレームがあった事があり、当方で依頼している業者で見積したら
80万以下でした。(瑕疵保証の登録業者に指定され地盤保証も行う業者
です)
その手の工事はおおよその目安はありますが、業者や見積提出先により
費用総額はばらつきます。
1社の見積もりではなく、数社に依頼することをお勧めします。
100万以内で出来れば良いのですから、損害云々よりも見積もりを精査した
方が現実的ではないでしょうか?
また業者の見積もりは100万、メーカーは当社で保証するので、当社では
120万請求となり、当社で保証します。それ以外は出来ません。という場合は
100万を越えても仕方ないのではないでしょうか?
見積もりを頂いたら良く精査してください。
当方不動産業者です。

この回答への補足

oyazi2008様、ご回答頂き、誠に有り難うございます。

地盤調査は、勿論、10年間保証が確保された地盤保証制度にも登録している、大手のジオテック様にお願い致します。
http://www.jiban.co.jp/geodas/guest/index.asp

又、ジオテック様のデータでは、その近辺は、「地盤が軟弱なため「地盤補強工事」をした場所」と赤いマークが大多数です。

oyazi2008様の仰る、メーカーとは、所謂、ハウスメーカー様、工務店様、施工業者とはジオテック様のような地盤調査会社で宜しいでしょうか?

見積もりを複数頂くというのは、ジオテック様のSSのデータを元に、複数のハウスメーカー様、工務店様から地盤改良費の見積もりを頂くという事で宜しいのでしょうか?それともジオテック様以外に、サムシング様など他の地盤調査会社に依頼すべきなのでしょうか?因みに、当初、サムシング様へ依頼を仕様としたところ、一部のハウスメーカー様から、自社保証もあるので、サムシング様ではなく、ジオテック様に依頼して貰わないとうちは新たにデータを取らないと言われたので、変更致しました。

勿論、5月26日(火)にハウスメーカー様(?それともジオテック様でしょうか)からの見積もりを頂き、100万円を超えないようであれば、問題なのですが。何はともあれ、5月26日(火)に見積もりを頂きましたら、改めて、ご報告させて頂きます。有り難うございます。

補足日時:2009/05/24 17:54
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no1です。


>法的責任がないと言えるのでしょうか?

最後まで読んでもらえましたか?
「騙された」と主張できるかも知れないと書きました。
「騙されなければ、契約はしなかった、もっと熟慮して値段交渉もした
はずだ」といえるかもしれません。

次に、その「騙された」が認められた時にあなたが主張する回復はどう
いうものになるでしょうか?
お金を騙しとったわけではありませんし、偽の契約したわけでもありま
せん。ですから回復すべきは契約前の状態に戻すこと、つまり契約無効
(解除)を訴えることができるかも知れないと書きました。

そこまで回復できれば、あなたは改めて契約するか否かの正しい判断
をすることができます。成功するかどうかはわかりませんが改めて
値引き交渉も可能でしょう。

わかってもらえたかどうかわかりませんが、いずれにしてもあなたの
立場で主張をしてくれる弁護士に頼まないと難しいと思います。

この回答への補足

poolisher様、度々ご回答頂き、誠に有り難うございます。又、当方の認識が足らずで失礼致しました。
http://www.takken-club.jp/i/joubun/gyouhou/hou/0 …

上記の宅地建物取引業法第47条を拝読すると、
「1号
宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」
とあり、「騙された」というか、地盤改良費が買い主負担とあった為、当方は、きちんと「川の近くで、地盤が軟弱ではないかと心配なので、地盤改良費はいくら掛かりますか?」と軟弱である場所と認識の上、費用が掛かるのではないかという問いに対して、『「掛かっても100万円まで」と告げた』行為は、売り主の仲介業者の不動産会社も軟弱な地盤である場所と認識に対して、100万円以上掛かった場合、「不実のことを告げる行為」とはならないのかというのが、当方の認識です。又、その時点では、「判りません」と言われれば、不安でしたので、その時点で契約をしなかったです。
正直、契約の無効(解除)を求めると、売り主の不動産会社は、自転車操業の疑いが強く、問題が更に複雑になると思いますので、「売り主の仲介業者が重説の場で告げた」ので、売り主の仲介業者に保証、補填をして頂きたく思っている次第です。

又、hatijyuuhatiya様から事前にSSを行ってから契約すべきだったとアドバイスを頂きましたが、残念ながら、その時点では、更地ではなく、地盤調査が出来ないと言われたため、地盤改良費がいくら掛かるのか、重説の場で尋ねました。勿論、更地であれば、事前に地盤調査を当方でお願い致しました。

補足日時:2009/05/24 17:59
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木造3階といっても、メーカーによって地盤改良費は相当変わりますのでやはり参考以上の意味は持たせることはできないでしょう。

しかも地盤調査もしていなかったのですから。
もし、あなたがどうしても地盤改良費にこだわるなら、SSの結果を元に、「売り主と」土地代金に関して契約前に事前に減額交渉をするべきです(した)。

この回答への補足

hatijyuuhatiya様、度々ご回答頂き、誠に有り難うございます。
http://www.takken-club.jp/i/joubun/gyouhou/hou/0 …

上記の宅地建物取引業法第47条を拝読すると、
「1号
宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」
とあり、hatijyuuhatiya様のように、木造3階建てでも、在来工法、2x4、SE構法などによって、地盤改良費が異なるようであれば、売り主の仲介業者は、「構法によって異なりますので、正確なことは申し上げられません。ご参考までに・・・。」という旨、伝えれば問題は起こらなかったと思いますが、「掛かっても100万円まで」と軟弱な地盤である場所に対して仰った事は、逆に「不実のことを告げる行為」とはならないのでしょうか?
当方は、SSの結果、5月26日(火)に売り主の仲介業者に100万円を超える場合、宅建業法第47条に違反するとの認識ですので、保証、補填すべきだと言うつもりですが、論理的に間違っておりますでしょうか?
まずは、明日、東京都の宅建協会無料相談所か国民生活センターに相談したいと思います。

補足日時:2009/05/24 17:16
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地盤改良費は「売り主」の負担ではなくて、「買い主」の負担ではないのですか?で、あなたは買い主ですよね?


地盤改良は、建てる建物の、種類(木造、鉄骨、RC)や、面積、構造などによって変わってきますので、土地の売買の時点でいくらかかるとはいえませんし、建物の設計とペアで考えるものです。
また、SSの結果をみても、それをどう解釈するかも業者によりかなり差があります。
契約の一部として認められることはないと思います。

この回答への補足

申し訳ございません、地盤改良費は「売り主」の負担ではなくて、「買い主」の負担です。又、木造3階建てでいくら掛かるかと、質問をしております。

補足日時:2009/05/24 12:34
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「100万位」といったのは、単なる見通しであり、請負を前提とし


た意思の表明ではありません。また、(予定)請負業者の代理として
見積もりを提示したわけでもありませんので契約行為には該当しません。

重要事項説明では確かに、地盤改良が必要である事は説明する義務が
ありそうですが、他の事項と一緒で現状の形状や備わっている状況を
説明すればよく、それに対する対策費用の見積もりまでは説明義務の
対象外です。

また、地盤改良費も改良面積によって違ってくるので正確なところは
地盤調査と建築計画によって見積もるということになるわけですから
仲介業者の見通しに言質を要求するのはやや疑問です。

質問者さんが訴えられる可能性としては、仲介業者が「100万位と
いったから買ったのであって、そうでなければ買わなかった」という
錯誤主張での契約解除でしょう。
どこまで主張できるかは専門家との相談になりますが、建築に関わる
他費用も概算がでていて、改良費用の増額があなたの建築費用の資金
繰りに重大な影響があって、費用が100万を超えたら当然契約しな
かったということが証明できれば、可能性はあるかもしれません。

この回答への補足

仲介業者は、売り主の仲介業者です。地盤改良費が買い主負担なので、大幅に掛かる場合、建物の建設プランに影響があるので、最大いくら掛かるかと、と伺っており、「100万くらい」ではなく「30-50万円くらい、掛かっても100万円まで」との回答でした。区画を分譲ですが、当然、売り主の仲介業者は、面積も把握しております。
「対策費用の見積もりまでは説明義務の対象外です。」とありますが、こちらが重説という重いの席で、回答を求めて、売り主の仲介業者が出した回答というのは、単なる目安で言ったので、法的責任がないと言えるのでしょうか?
宜しくお願い致します。

補足日時:2009/05/24 12:36
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Q仲介業者から購入か売主から購入か迷っています。

お世話になります。住宅取得のため土地購入を検討している者です。

土地探しをある仲介業者に依頼していて、とても気に入った土地を紹介してもらいました。ただ、価格が折り合わないので、買い付け証明を出し、価格交渉をお願いしました。
その物件は仲介手数料無料物件なのですが、売主が仲介業者に払う手数料分値引きする代わりに、仲介業者にその手数料の半額を私たちが支払うという形なら可能と返答が来ました。
(実質は50万ぐらいの値引き額になります。)
買い付け証明の価格条件と折り合わない金額でしたので、買い付けを破棄して、一旦はその土地については諦めました。

後日、その仲介業者から、銀行の事前審査をしておきませんか?と提案がありました。
今後物件が見つかった時の目安にするためだというのです。
その仲介業者さんはとても感じがよくて、引き続き土地探しをお願いしてましたし、他の土地が出たときも、できればここの仲介業者さんで契約したいと思っていたので、事前審査申し込みをすることにしました。

審査の申し込みには仮の土地が必要なので、前述の土地に少し未練もあったのもありますが、その土地で審査を出すことにして、今準備しているところです。

売主さんが大手建売業者というのは知っていたのですが、今日、なんとなく、その売主さんがどんな感じで広告を出しているのか知りたくなって、サイトの未公開物件検索サービスに登録しました。
結局、その土地の広告はなかったのですが、ただ見たかっただけなので、問い合わせなどもするつもりはなかったのですが、登録3分後に売主から電話がかかってきました。

すぐに前述の土地を紹介されてしまったのですが、仲介業者と既に話を進めているので、こちらで契約は絶対にできませんと正直に話してしまったのですが、相場と比べて価格の高い土地だったので、なんでこんなに高いのですか?と聞いてしまいました。

そうすると、直接契約ならもっと値引きも可能ですよと言われ、直接契約を強く勧めてきました。それでも仲介業者に対して道義的にそんなことはできない、手数料半額払っても仲介業者と契約してもいいと思っていると言ったのですが、値引き額がかなり違うので、その手数料分を仲介業者に払って、契約はうちでするというのはどうでしょう?と言われました。それなら、仲介業者に悪気を感じることはないのでは?と。

気持ち的にはそんなことはしたくありませんが、仲介業者なら50万が限界、売主業者なら170万ぐらいは交渉できるかもしれないそうです。現実的に考えるとこの差は大きいです。それに最初に無理だと思って諦めたこの土地も予算内にも収まってきます。とても気に入っている土地なので、できれば欲しいです。

正直、登録なんかしなきゃよかったと思ってるんですが、これで、売主業者の提案を断って仲介業者を通したとしても、売主業者にいい印象を持たれず、トラブルの元になりそうな気もしますし、当然仲介業者を断れば、確実にトラブルになりそうな気もします。

それと仲介業者をないがしろにしているような売主業者の話もなんだかしっくりきません。
直接のお客様を大事にする方針だと言っていましたが・・・。

どうしたらいいのか、困っています。
何か解決策やアドバイスをいただければ幸いです。

何卒、よろしくお願い致します。

お世話になります。住宅取得のため土地購入を検討している者です。

土地探しをある仲介業者に依頼していて、とても気に入った土地を紹介してもらいました。ただ、価格が折り合わないので、買い付け証明を出し、価格交渉をお願いしました。
その物件は仲介手数料無料物件なのですが、売主が仲介業者に払う手数料分値引きする代わりに、仲介業者にその手数料の半額を私たちが支払うという形なら可能と返答が来ました。
(実質は50万ぐらいの値引き額になります。)
買い付け証明の価格条件と折り合わない金額でした...続きを読む

Aベストアンサー

宅建業者です。

まず、先の仲介業者さんに義理だてしているようですが、正直、物件が決まっていない段階で事前審査を勧めてくる時点で、あまり信用されない方がよろしいかと思います。
営業窓口担当の人柄が良いのかもしれませんが、私たちは疑似餌と読んでいますが、買う可能性の無い物件で行う事前審査は、お客さんの懐を探る手段でしかありません。金融機関に対しても不義理な事であり、それが知られるとその業者が仲介する物件を金融機関が取り扱わなくなる可能性もあります。

次に、少しカラクリを言います。「仲介料無料物件」というのは、仲介業者が売主からそれなりの報酬を得ているから可能な訳で、売主から仲介業者へ結構な金額が流れる仕組みになっているはずです。恐らく、元々170万円程度は値引ける物件であり、その仲介業者は、値下げ出来る事を知っていながら、「値下げさせたんだからもっと儲けさせろよ。」と言っているようなものです。

売主が仲介業者を「抜く」ように勧めてくるという事は、仲介手数料だけでなく広告費やバックマージンとして売主に結構な金額を要求しているので、そんな仲介業者を通すより、直接買主と契約した方がマシと考えているか、そもそも仲介手数料無料を謳っている業者など途中に入れたくないと考えているのかもしれません。そのような事から考えても、その仲介業者は今一つ信用できませんね。

また、仲介業者は取引が終了すると関わる事はほとんどありませんが、売主とはこの先最低でも瑕疵担保で2年間は付き合う事になります。ですので、売主の方を向いた方がよろしいかと。

ただし、本当にその会社は売主ですか?所有権は別な人にあり、その売主と思っている業者は単に本当の売主と専任媒介契約を交わした仲介業者(物元)なだけかもしれません。そうするとちょっと話は変わってきますが…。

宅建業者です。

まず、先の仲介業者さんに義理だてしているようですが、正直、物件が決まっていない段階で事前審査を勧めてくる時点で、あまり信用されない方がよろしいかと思います。
営業窓口担当の人柄が良いのかもしれませんが、私たちは疑似餌と読んでいますが、買う可能性の無い物件で行う事前審査は、お客さんの懐を探る手段でしかありません。金融機関に対しても不義理な事であり、それが知られるとその業者が仲介する物件を金融機関が取り扱わなくなる可能性もあります。

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Q手付金を払った土地が軟弱地盤で続行を迷っています

新築の家を建てたいと思い、営業の人が感じが良かった大手ハウスメーカーに土地を探してもらっていました。
昨年10月、希望のところではありませんでしたが、新しい造成地で、交通の便がよく、小学校や中学校も比較的落ち着いている土地を紹介してもらいました。
比較的安い値段だったので手付金をはらい、ハウスメーカーと契約しました。
土地調査で、杭をうたなけれないけない可能性もあり、その料金は建築費とは別途になるとのこと。
さらに土地調査は、土地の手付金を払った後でなければ、行えないこと、その結果、その土地をやめる場合には手付金(土地の値段の1割)は戻ってこないことは説明されていました。
手付金を払う前に、他のメーカでしたが建てている家もちらほらあったので、その営業の人に状況を聞くと、ばらつきがあり、やってみなければわからないが、それほど地盤の悪いところではないとの回答…
その後、地盤調査が行われ、結果、5メートルの杭をうたなくてはいけないとのことで80万かかるといわれました。
ハウスメーカーの営業の人は地盤調査は第3者機関に依頼しており、土地は10年保証があるから、杭さえ打てば絶対大丈夫といっています。
他の土地不動産のひとに聞くと、そこの土地は粘土質でもともと地盤が悪く、杭をうつのが当たり前の場所だったといいます。
予算オーバーで、なんだかだまされた気分だし、そんな粘土地のところに家をたてて大丈夫か心配です。庭なども自分たちでやろうと思っていたので、不安でいっぱいです。
5mの杭って軟弱地盤の中のレベルではまだいい方なのでしょうか?
教えてください。

新築の家を建てたいと思い、営業の人が感じが良かった大手ハウスメーカーに土地を探してもらっていました。
昨年10月、希望のところではありませんでしたが、新しい造成地で、交通の便がよく、小学校や中学校も比較的落ち着いている土地を紹介してもらいました。
比較的安い値段だったので手付金をはらい、ハウスメーカーと契約しました。
土地調査で、杭をうたなけれないけない可能性もあり、その料金は建築費とは別途になるとのこと。
さらに土地調査は、土地の手付金を払った後でなければ、行えないこと、そ...続きを読む

Aベストアンサー

工務店を経営しています。


ほーんと、地盤調査の結果次第なのですよね。

当社も含めて、ですが、

最近は地盤改良費は住宅の見積に含まれていませんでしたか?

傾向として、地盤改良をする:しないは80:20ぐらいの感じです。

ですので、ほとんどの場合は見積に地盤改良費を含めていると思いますが。

まぁ、5mの杭は一般的で、80万円もそれほど高くないですよね。


ただし!です。


実は地盤改良の方法にはいくつかの種類があります。

以下の点に注意して地盤改良工事を選んでみてください。

1.通常の柱状改良
建て替えや、更地にして売買する時に困ります。
杭を撤去するのは難しく、土地が売れなくなったり価値が下がる可能性がありますね。

2.砕石による柱状改良
公害になりにくいため、最近増えてきている工法です。
金額は通常の柱状改良とあまり変わりません。
建て替えや更地にするのも比較的簡単です。

3.砕石による盤改良
最近開発された工法ですが、かなり金額が安いのでおすすめです。
支持層が平らであることが条件ですので、元々の場所が
どういった地形であったかで変わります。

どこの土地を購入しても同じ問題は付きまといます。

最近はリスク回避のため、すぐに改良工事が必要になりますので、

あなたが別の土地を選んでも同じ問題が出ると思いますよ。

ご参考になれば幸いです。


ちなみに10年保証が付く地盤改良も地震による沈下は免責となります。

工務店を経営しています。


ほーんと、地盤調査の結果次第なのですよね。

当社も含めて、ですが、

最近は地盤改良費は住宅の見積に含まれていませんでしたか?

傾向として、地盤改良をする:しないは80:20ぐらいの感じです。

ですので、ほとんどの場合は見積に地盤改良費を含めていると思いますが。

まぁ、5mの杭は一般的で、80万円もそれほど高くないですよね。


ただし!です。


実は地盤改良の方法にはいくつかの種類があります。

以下の点に注意して地盤改良工事を選んでみてください。

1.通常の...続きを読む

Q予算2500万でどれくらいの家が建つの?

最近75坪の土地をゲットしました。(^^)さぁ家を建てようと思ってます。しかし自分は全くの素人です。
とにかくせっかく大きい土地なんでできるだけ大きい家を建てたいなと思ってます。何しろ予算は2500万で建坪どれくらいの家が建ちますか?(外講工事、登記、オプション100万くらい)を含む
大手ハウスメーカー希望です。値引きについてもお聞かせいただけたら幸いです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化にするなら
なおさらです。

私の場合これから着工なのですが、他に予算を取っているのが
環境保全組合費、CATV関連、自治会費、Bフレッツ工事費用、団体生命、
引越し費用、退去費、植栽、ソファー、冷蔵庫、IHなべ、勉強机、物置、
ルータ、テレビ、生ゴミ処理機、原付、地鎮祭、挨拶周り、上棟式ご祝儀等

上はあくまでウチの場合ですが、標準で付いているもので満足する人は建売で
満足できる人が多いのですが、注文住宅から始める方は別途追加工事もぼちぼと
出ると思いますよ(^^);

実は、大手ハウスメーカーと工務店の他に「地場でがんばっている」or
「ちょっと県外に進出している」中堅会社も結構あります。
(ウチはこれでお勧め♪)

ここいら辺だと価格交渉の余地があります。
(大手は渋いですがカーテンくらいはつけてくれるかな?)
もちろん、なんの根拠もなく「まけてまけて」といっても成果は上がらない
だけでなく、大切な「信頼関係」までも傷つけてしまうかもしれません。

例えば、「完成見学会やってもいいですよ」とかでも、値引きを引き出しやすい
かと思います。(しかも双方お得)

どこまで2500万円に含めるか、吹き抜けとかどこまでこだわるかにも
よりますが、大手でも40坪くらいはいけそうな気がします。
sekisuiさんで引渡し坪70万になったかたも普通にいらっしゃるようですが・・・

ちなみに、私は大小8社から見積もりを頂いて検討したので「へとへと」に
なりましたが、がんばっただけのことはありました。

参考になれば幸いです。

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化...続きを読む

Qべた基礎及び柱状改良杭の撤去(原状回復の方法)

今、木造一戸建てを建設を始めてべた基礎のベース部分の
コンクリ打ち込みを終えたところで、この基礎に不具合があることが発覚して
工務店と今後について協議を進めております。

その不具合の内容は、法律に違反する内容で
工務店そのものの信頼性に関わる物でしたので、
契約書の内容に従い原状回復の上解約ということも
選択肢の一つに入れて話を進めております。

そこで、判断に困っているのがこの原状回復の手法です。
建物は木造在来工法2F建て、床面積約31坪、建物部面積約15坪で、
地盤が弱かったため、べた基礎のベース部打設前に、
湿式柱状改良(セメントミルク工法)で直径600m,長さ3mを約2m間隔で
柱の位置の下に約30本打ち込んでいます。

もし、解約になった場合、今後は別の会社で間取りも含めて設計を
してもらうことになり、基本的には建物の構造、位置が変わるので
今回の湿式柱状改良の杭は利用できないと思われます。

私はどこまでの原状回復を希望するのが
今後を考えて一番良いのでしょうか?

<考えられる方法>
(1)既存の湿式柱状改良はそのまま残す。
 (これが残っている状態で新たな図面(位置)
  で地盤改良が行えるのか??)
(2)既存の湿式柱状改良も含めて撤去。
 (地下3mの直径600の柱状改良を抜くのは現実的?
  抜いた後、余計に地盤が緩くならないか??)

また(1)の場合、べた基礎を壊す際に悪影響を与えないする為に
使用すべき取り毀し工法や注意すべき点があれば教えていただけない
でしょうか?

よろしくお願いいたします。

今、木造一戸建てを建設を始めてべた基礎のベース部分の
コンクリ打ち込みを終えたところで、この基礎に不具合があることが発覚して
工務店と今後について協議を進めております。

その不具合の内容は、法律に違反する内容で
工務店そのものの信頼性に関わる物でしたので、
契約書の内容に従い原状回復の上解約ということも
選択肢の一つに入れて話を進めております。

そこで、判断に困っているのがこの原状回復の手法です。
建物は木造在来工法2F建て、床面積約31坪、建物部面積約15坪で、
地盤が弱...続きを読む

Aベストアンサー

お悩みの様子、お察し申し上げます。
建築は総額も高く、いろいろな要素が絡み同一のものがひとつもなく難しいですね。住宅は特に・・・・。
敷地に対して建築できる大きさは決まっていますので、新たに設計されても、間取りはそんなに変わらないはずです。
(1)柱状杭は少々ずれても耐圧盤・立上り、又は地中梁で荷重を分散して負担する方法も、一つの考え方です。うまくいくかわかりませんが増し打ちで解決できそうなら杭業者と相談する方法もあります。
(2)柱状杭を撤去するには杭間が近く深いので軟弱地盤をさらにかき混ぜることになると思われます。。地盤改良工事前、砂利・山砂・砕石等の厚い層で固めてあるのでしたら、地中はあまりいじらない方が善いと思われます。
現場近隣、サウンデングデーター、地盤調査員の話、をご検討ください。

Q新築時の引き渡しと登記の順番について

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問い合わせる

ここで、疑問なのですが、そもそも、引き渡しで、施主側が確認しないで登記まで行うのでしょうか?
新築自体初めてなのですが、私がイメージしていたのは

引き渡し→確認→支払い→登記→抵当権設定

の順番だと思っていました。

本来、引き渡しと登記の順番はどのような物なのでしょうか?
全てが終わった後に、不良箇所を発見しても知らんぷりされそうで、怖いです。
また、気をつけたいポイントがありましたらお教え下さい。

余談ですが、現在、工務店に良い印象を持っていません。
変更内容の最終確認をしても、こちらで減額分を指摘すると忘れていましたと、追加分を平気で加えてきます。
また、銀行とも関係があるらしいのですが、抵当権の設定は施主と銀行の問題なはずなのに、工務店が間にはいるのは問題のように思えます。

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問...続きを読む

Aベストアンサー

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能です。(ここでも仕上げなんかは関係ありません)

順番については質問のキーワードを並べ替えると、
「登記→確認→抵当権設定→支払い→引き渡し」でしょうね。

(1)まず建物を登記して「建物の仕様」を登録します。
(2)建物を確認しないと工事は完了しません。
(確認時の補修については、内容・時期・費用で工務店と相談)
(3)仕様に沿って査定され、抵当権設定の設定でお金が借りれます。
(4)借りれたから支払いとなり、支払ったから所有者を移します。

※(2)での確認は(3)には直接関係しません
(銀行としては「提出された仕様どおりでしょ」と言うだけです)

いろいろ切羽詰りますが、ここは淡白に考えると整理できます。
(悪いイメージは持たないで下さい、立場的な考え方の整理です)
【工務店】作った物に対して、質問者がお金を払えればいい
【銀行】お金を貸すが、物があって貸し倒れにならなければいい

上記の立場を基準として「物(土地と建物)」と「お金」の所有権が
移動していきます...誰も失敗して損したくはないので、手続き
を段階的に踏んで、引渡しは本当の最後になります。
(問題のない工期ならば、施主の引越しなんかは関係ありません)

急ぐ必要はありますが、冷静に動かれてください。
(傷などは引越し前に、写真を取られる事をお薦めします)

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能で...続きを読む


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