重要事項説明の場で口答で地盤改良費は掛かっても100万円という回答、100万以上掛かった場合、保証、補填は出来ますか？

今月の5月29日(金)に土地の引き渡しをする予定ですが、重要事項説明の席で、「地盤改良費は売り主の負担」と明記されていたため、売り主の仲介業者にいくらくらい掛かるか尋ねたところ、「この近辺なら30-50万円、ズボズボな地盤でも掛かっても100万円まで」と回答を頂きました。
しかし、残念な事に、ハウスメーカー様や工務店に伺うと、この近辺の地盤は、川に近いので、地盤改良は100万は超えると回答を大体頂き、土地引き渡し前に、5月25日(月)にSSを行い、5月26日(火)には地盤改良費がいくら掛かるか見積もりを頂く予定です。

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa4888344.html
を拝読する限り、最初は民法上は「口約束でも有効」と主張致しましたが、不動産売買契約においては民法より宅建業法が優先される事を知りました。
http://soudan1.biglobe.ne.jp/qa2908436.html
しかし、上記の物を拝読すると、宅建業法第35条に関しては、「口頭説明及び文書の交付が義務、第47条は口頭説明だけでよく、文書化までは義務となっていません。」とあり、地盤改良費は、第35条に該当せず、第47条と当方は解釈しました。

又、仲介業者の不動産は、先方は上記の発言を認めるも、「これは目途の話をしただけでこの金額で収まる事を保証したものではない」と所長から回答を頂きました。更に、重要事項説明の席の担当者は、現在の会社にに入る前に約10年ハウスメーカーにおり、何度も地盤調査をされた経験があるようです。今の会社に入ってからは同じ区内のエリアで何度も取引をしておりますので、その経験上100万円を超すケースはほとんど無かったようです。ただ適当に答えた訳ではなく、今までの経験上で今回も目安として100万円と答えたと、回答を頂きました。
重説という席で、口答で、経験豊富な担当者が発言されたのでしたら、逆にその言葉には重みが増し、SSの結果、地盤改良費が100万円を超える場合、保証、補填を求めたいと考えいておりますが、どのようにすれば宜しいでしょうか？
宅建業法第47条は、「口頭説明だけでよく、文書化までは義務となっていません。」という所をつけば宜しいでしょうか。
更に、あまり時間はありませんので、東京都の宅建協会無料相談所、国民生活センターなど、どちらに相談するのが最適でしょうか？
http://www.tokyo-takken.or.jp/what/sodan/sodan01 …

http://www.kokusen.go.jp/

因みに、仲介業者は、「口頭でも100万円で「引き受けます」や「契約します」とは言っておりませんので、顧問弁護士と相談した際、民法でも契約には値しないと判断したため、100万円を超えてもお支払はできません。」との回答を頂いております。

お手数ですが、宜しくお願い致します。

No.1 回答者： poolisher 回答日時： 2009/05/24 05:53

「１００万位」といったのは、単なる見通しであり、請負を前提とし

た意思の表明ではありません。また、（予定）請負業者の代理として
見積もりを提示したわけでもありませんので契約行為には該当しません。

重要事項説明では確かに、地盤改良が必要である事は説明する義務が
ありそうですが、他の事項と一緒で現状の形状や備わっている状況を
説明すればよく、それに対する対策費用の見積もりまでは説明義務の
対象外です。

また、地盤改良費も改良面積によって違ってくるので正確なところは
地盤調査と建築計画によって見積もるということになるわけですから
仲介業者の見通しに言質を要求するのはやや疑問です。

質問者さんが訴えられる可能性としては、仲介業者が「１００万位と
いったから買ったのであって、そうでなければ買わなかった」という
錯誤主張での契約解除でしょう。
どこまで主張できるかは専門家との相談になりますが、建築に関わる
他費用も概算がでていて、改良費用の増額があなたの建築費用の資金
繰りに重大な影響があって、費用が１００万を超えたら当然契約しな
かったということが証明できれば、可能性はあるかもしれません。

この回答への補足

仲介業者は、売り主の仲介業者です。地盤改良費が買い主負担なので、大幅に掛かる場合、建物の建設プランに影響があるので、最大いくら掛かるかと、と伺っており、「100万くらい」ではなく「30-50万円くらい、掛かっても100万円まで」との回答でした。区画を分譲ですが、当然、売り主の仲介業者は、面積も把握しております。
「対策費用の見積もりまでは説明義務の対象外です。」とありますが、こちらが重説という重いの席で、回答を求めて、売り主の仲介業者が出した回答というのは、単なる目安で言ったので、法的責任がないと言えるのでしょうか？
宜しくお願い致します。

補足日時：2009/05/24 12:36

No.2 回答者： hatijyuuhatiya 回答日時： 2009/05/24 09:39

地盤改良費は「売り主」の負担ではなくて、「買い主」の負担ではないのですか？で、あなたは買い主ですよね？

地盤改良は、建てる建物の、種類（木造、鉄骨、RC）や、面積、構造などによって変わってきますので、土地の売買の時点でいくらかかるとはいえませんし、建物の設計とペアで考えるものです。
また、SSの結果をみても、それをどう解釈するかも業者によりかなり差があります。
契約の一部として認められることはないと思います。

この回答への補足

申し訳ございません、地盤改良費は「売り主」の負担ではなくて、「買い主」の負担です。又、木造3階建てでいくら掛かるかと、質問をしております。

補足日時：2009/05/24 12:34

No.3 回答者： hatijyuuhatiya 回答日時： 2009/05/24 16:26

木造３階といっても、メーカーによって地盤改良費は相当変わりますのでやはり参考以上の意味は持たせることはできないでしょう。

しかも地盤調査もしていなかったのですから。
もし、あなたがどうしても地盤改良費にこだわるなら、SSの結果を元に、「売り主と」土地代金に関して契約前に事前に減額交渉をするべきです（した）。

この回答への補足

hatijyuuhatiya様、度々ご回答頂き、誠に有り難うございます。
http://www.takken-club.jp/i/joubun/gyouhou/hou/0 …

上記の宅地建物取引業法第47条を拝読すると、
「１号
宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」
とあり、hatijyuuhatiya様のように、木造3階建てでも、在来工法、2x4、SE構法などによって、地盤改良費が異なるようであれば、売り主の仲介業者は、「構法によって異なりますので、正確なことは申し上げられません。ご参考までに・・・。」という旨、伝えれば問題は起こらなかったと思いますが、「掛かっても100万円まで」と軟弱な地盤である場所に対して仰った事は、逆に「不実のことを告げる行為」とはならないのでしょうか？
当方は、SSの結果、5月26日(火)に売り主の仲介業者に100万円を超える場合、宅建業法第47条に違反するとの認識ですので、保証、補填すべきだと言うつもりですが、論理的に間違っておりますでしょうか？
まずは、明日、東京都の宅建協会無料相談所か国民生活センターに相談したいと思います。

補足日時：2009/05/24 17:16

No.4 回答者： poolisher 回答日時： 2009/05/24 17:08

no1です。

＞法的責任がないと言えるのでしょうか？

最後まで読んでもらえましたか？
「騙された」と主張できるかも知れないと書きました。
「騙されなければ、契約はしなかった、もっと熟慮して値段交渉もした
はずだ」といえるかもしれません。

次に、その「騙された」が認められた時にあなたが主張する回復はどう
いうものになるでしょうか？
お金を騙しとったわけではありませんし、偽の契約したわけでもありま
せん。ですから回復すべきは契約前の状態に戻すこと、つまり契約無効
（解除）を訴えることができるかも知れないと書きました。

そこまで回復できれば、あなたは改めて契約するか否かの正しい判断
をすることができます。成功するかどうかはわかりませんが改めて
値引き交渉も可能でしょう。

わかってもらえたかどうかわかりませんが、いずれにしてもあなたの
立場で主張をしてくれる弁護士に頼まないと難しいと思います。

この回答への補足

poolisher様、度々ご回答頂き、誠に有り難うございます。又、当方の認識が足らずで失礼致しました。
http://www.takken-club.jp/i/joubun/gyouhou/hou/0 …​

上記の宅地建物取引業法第47条を拝読すると、
「１号
宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」
とあり、「騙された」というか、地盤改良費が買い主負担とあった為、当方は、きちんと「川の近くで、地盤が軟弱ではないかと心配なので、地盤改良費はいくら掛かりますか？」と軟弱である場所と認識の上、費用が掛かるのではないかという問いに対して、『「掛かっても100万円まで」と告げた』行為は、売り主の仲介業者の不動産会社も軟弱な地盤である場所と認識に対して、100万円以上掛かった場合、「不実のことを告げる行為」とはならないのかというのが、当方の認識です。又、その時点では、「判りません」と言われれば、不安でしたので、その時点で契約をしなかったです。
正直、契約の無効(解除)を求めると、売り主の不動産会社は、自転車操業の疑いが強く、問題が更に複雑になると思いますので、「売り主の仲介業者が重説の場で告げた」ので、売り主の仲介業者に保証、補填をして頂きたく思っている次第です。

又、hatijyuuhatiya様から事前にSSを行ってから契約すべきだったとアドバイスを頂きましたが、残念ながら、その時点では、更地ではなく、地盤調査が出来ないと言われたため、地盤改良費がいくら掛かるのか、重説の場で尋ねました。勿論、更地であれば、事前に地盤調査を当方でお願い致しました。

補足日時：2009/05/24 17:59

No.5 回答者： oyazi2008 回答日時： 2009/05/24 17:31

法的解釈はむずかしいところですが、具体的な費用に関しては

どれぐらいの規模の建物かわかりませんが、一般的な柱状改良の
様なもので3ｍ程度であれば経験上実際100万はかかりません。
施工業者は安いのですが、メーカーなどが20％ぐらいの利益を乗せて
提示してきます。
当方でも7～80万ぐらいと言ったところがメーカーから120万といわれ
たとクレームがあった事があり、当方で依頼している業者で見積したら
80万以下でした。（瑕疵保証の登録業者に指定され地盤保証も行う業者
です）
その手の工事はおおよその目安はありますが、業者や見積提出先により
費用総額はばらつきます。
1社の見積もりではなく、数社に依頼することをお勧めします。
100万以内で出来れば良いのですから、損害云々よりも見積もりを精査した
方が現実的ではないでしょうか？
また業者の見積もりは100万、メーカーは当社で保証するので、当社では
120万請求となり、当社で保証します。それ以外は出来ません。という場合は
100万を越えても仕方ないのではないでしょうか？
見積もりを頂いたら良く精査してください。
当方不動産業者です。

この回答への補足

oyazi2008様、ご回答頂き、誠に有り難うございます。

地盤調査は、勿論、10年間保証が確保された地盤保証制度にも登録している、大手のジオテック様にお願い致します。
http://www.jiban.co.jp/geodas/guest/index.asp

又、ジオテック様のデータでは、その近辺は、「地盤が軟弱なため「地盤補強工事」をした場所」と赤いマークが大多数です。

oyazi2008様の仰る、メーカーとは、所謂、ハウスメーカー様、工務店様、施工業者とはジオテック様のような地盤調査会社で宜しいでしょうか？

見積もりを複数頂くというのは、ジオテック様のSSのデータを元に、複数のハウスメーカー様、工務店様から地盤改良費の見積もりを頂くという事で宜しいのでしょうか？それともジオテック様以外に、サムシング様など他の地盤調査会社に依頼すべきなのでしょうか？因みに、当初、サムシング様へ依頼を仕様としたところ、一部のハウスメーカー様から、自社保証もあるので、サムシング様ではなく、ジオテック様に依頼して貰わないとうちは新たにデータを取らないと言われたので、変更致しました。

勿論、5月26日(火)にハウスメーカー様(？それともジオテック様でしょうか)からの見積もりを頂き、100万円を超えないようであれば、問題なのですが。何はともあれ、5月26日(火)に見積もりを頂きましたら、改めて、ご報告させて頂きます。有り難うございます。

補足日時：2009/05/24 17:54

No.6 回答者： goodliving 回答日時： 2009/05/25 00:47

ハウスメーカーで営業をしていた者（宅建資格あり）です。

個人的な見解を申し上げますと、保証、補填は難しいと思います。
重要事項説明書の担当者も、記載していないことを、一般的な金額を経験値からアドバイスしたしただけという認識でおられると思いますし、具体的な改良費用までは説明義務はありません。事前に先方が実施した調査結果が出ているなら別ですが、建物の構造（コンクリートなのか木造なのか）や階数によって建物の重さがかなり変わるため、改良費用の説明にあらかじめ正確性を持たせることは、この時点では困難であると思われます。

この回答への補足

goodliving様、ご回答頂き、誠に有り難うございます。

有り難うございます。地盤改良費は、売り主の、建設プランに頂いたと同程度の木造3階建てを建てた場合、いくら掛かるかと、質問をしております。当方が考えているのも、木造3階建てで、m2も殆どかわりがないので、有効かと考えております。

本日、財団法人不動産適正取引推進機構に伺ったところ、宅建業法第47条に違反はしているだろうとの認識でした。

又、本日、ジオテック様がSSに行ったところ、23日に更地になると売り主の仲介業者から事前に伺い、25日にSSを行うと事前に告げていたにもかかわらず、解体作業を行っていたため、出来ませんでした。当然、ジオテック様への費用を、売り主の仲介業者へ補填するように求めておりますが、「引き渡しの前にこちらの好意でSSの許可を与えたので補填はしない」との回答を頂きました。
どこまでも阿漕な会社という印象です。

補足日時：2009/05/25 20:49

No.7 ベストアンサー 回答者： naocyan226 回答日時： 2009/05/25 11:20

４７条違反かどうかの問題は、業者の言う「この近辺なら30-50万円、ズボズボな地盤でも掛かっても100万円まで」が、不実のことかどうかでしょうね。

そして、その判断は、事実的に１００万をいくら超えるかで決まると思います。この業者は、この地域の地盤改良についての実状に詳しい事、担当者は経験豊富な事斟酌すれば、１００万が大きく事実と食い違っていると、それは不実のことと言え、４７条第１項のニに違反するとして、補償の請求をすべきだと思います。

ただしこの場合、質問者さんは、１００万をいくらオーバーすれば、契約をしなかったと判断するつもりであったのでしょうか。相手の判断尾の誤差を認める限度はいくらでしょうか？
たとえ１円でもダメというのでは、社会通念として認められないでしょう。

文書や口頭がどうとか、難しい理屈を振り回しても仕方ないでしょう。勝負は専門家の見積もりを取って、果たしていくら掛かるか判明してからでしょうね。

この回答への補足

naocyan226様、ご回答頂き、誠に有り難うございます。

有り難うございます。

本日、財団法人不動産適正取引推進機構に伺ったところ、宅建業法第47条第1項に違反はしているだろうとの認識でした。

又、本日、ジオテック様がSSに行ったところ、23日に更地になると売り主の仲介業者から事前に伺い、25日にSSを行うと事前に告げていたにもかかわらず、解体作業を行っていたため、出来ませんでした。当然、ジオテック様への費用を、売り主の仲介業者へ補填するように求めておりますが、「引き渡しの前にこちらの好意でSSの許可を与えたので補填はしない」との回答を頂きました。
どこまでも阿漕な会社という印象です。

補足日時：2009/05/25 21:04