人気エリアの築40年マンション投資

某人気駅から8分の1LDKマンションの購入を考えています。住環境はかなりいいのですが問題は築40年です。室内はリフォーム済みで日当たりもよく広さもあるのですが、EVはもちろんなく4階まで階段です、錆びてはいないけれど入り口などの共用部分も外見も昔の団地風。ただお値段は土地持分のほとんど土地代です。質問は賃貸として借りる人はいるのだろうか。さらに10年20年後とか老朽化がかなり進み、半分ほど空家状態になった場合とかどうなんでしょう。いくら立地がいいとはいえ、売れないし、土地持分があるといっても壊したり立て替えたりするわけでなければ意味ないんでしょうか。投資用としては元金が戻らないリスキー物でしょうか？

No.3 回答者： 0621p 回答日時： 2009/05/25 23:19

いずれ建て替えという問題があり、その費用負担の問題がありますが。

かなり昔に建てられたマンションの場合、容積率一杯に建っていなくて、建て替えの際に容積率の余っている分を分譲に回せるので、旧所有者の負担が軽くなる、というケースもあります。
例えば、容積率２００％なのに１５０％の建物しか建ってなくて、建て替えに際しては余りの５０％分余計に建てられるので、その分戸数を増やして増えた分は売るわけです。
珍しいケースではありますが、４階という中途半端な高さなので、もしかして？と思います。

No.2 回答者： poolisher 回答日時： 2009/05/25 15:27

借金して買うのであれば、損益分岐点時期と建物耐用期間が合わない

のでやめたほうがいいでしょう。

現金で買うなら、賃貸で出してキャッシュフロー（賞味収益）べース
で何年で回収できるか考えましょう。
１０年より短い時期５，６年で回収できるのであれば、面白いかも
知れません。（人気駅、客付けに問題ないという前提で）

＞お値段は土地持分のほとんど土地代です
土地の持ち分が生きた資産になるか、死んだ資産になるかはまだちょっ
と判断できませんので現時点での将来資産価値はゼロで見積もって
おくべきでしょう。（土地も含めて）

この回答へのお礼

参考になりました。ありがとうございます。

お礼日時：2009/05/25 22:09

No.1 回答者： URD 回答日時： 2009/05/25 05:38

なぜその物件が売りに出されているかを先に考えましょう

これが理解できないなら素人投資はやめましょう

この回答へのお礼

確かに。目先のことにとらわれていました。よく考えてみます。

お礼日時：2009/05/25 22:07