耐震診断でダメ出しされたマンションの購入に悩んでいます。

脱・賃貸暮らしを目指し、支払いが『家賃＞ローン支払い』となる中古マンションを探しています。将来性も考え都心で探しており、築40年ほどの『新耐震基準』に満たないであろう建築物が購入の対象となっています。
今回気に入った物件が見つかりましたが、昭和56年以前の建築であり、そこは既に耐震基準に満たない物件であると診断が出ています。
まず銀行のローンが通るかという問題がありますが、その先を考えていくとして、皆さんの忌憚ないご意見を頂戴できればと思っておりますのでよろしくお願いいたします。

・築40年以上の中古マンション、総戸数40戸程度、駅近
・購入検討時点で『耐震診断』結果が出ており、結果はバツ
・EVなし、今後取り付け工事も検討しているらしい

私たちとしては、上記について『管理組合が前向きである』という意味でのプラス評価をしており、購入に意欲的なのですが、入居後にまた多額のまとまった金銭の出費がある可能性を不安視しています。

〔質問〕
・マンションの耐震改修にかかる費用や助成金、税制などについて
・EV設置費用や助成金・税制などについて

お住まいになっているマンションを耐震改修された方がいらっしゃいましたら、ぜひ具体的に金額などを教えていただけると大変ありがたく思います。
現在、各金融機関にローン申請しているところなので、ローンが通るかどうかわかりませんが、買えることになれば購入し住みたいので、ぜひよろしくお願いいたします。

No.4 回答者： m_inoue222 回答日時： 2009/05/29 08:57

＃１です

＞マンションの耐久年数は60年程度と言われていますものね・・・。

何か勘違いされていませんか？

コンクリートの耐久期間でも調べられたのかな？

倉庫等なら構いませんが、住居ですから

「快適に暮らせる期間」が大事では？

上下水道の配管の耐用年数なんて２０年くらい．．．

マンション建て替えの周期も普通は４０年未満．．．その物件は既に寿命が来ています

http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/previe …

その物件の配管類の更新がどうなっているかは知りませんがそろそろ全入れ替えの必要も有るのでは？

築４０年のマンションなんて大規模補修では意見がまとまらなくて建て替えを検討するのが一般的でしょう

貴方の場合は
「とにかく絶対価格が安いので買うことを前提にしている」

典型的な「安物買いの銭失い」のパターンです

誠に失礼ですが．．．築４０年の物件でローンを組まなければ買えない環境なら手を出しては貧乏くじを引くことになりますよ

例えば、
・６５才の定年で退職金でも使って「終の棲家」のつもりなどで買うべき物件
・親の所有物件を相続で手に入れたので何とか有効活用したい
・建て替え計画が有るので格安に手に入れてその計画に乗っかる
・最低限のリフォームをして賃貸として貸し出す

そんな物件でしょうね

価格も判らないのでは諸経費や税金も計算出来ません

＞立替や修繕になった場合でも、そこに住み続けられたらいいというのが本音です。

築４０年のマンションを現金で買えない人に建て替えになったときの新築並みローンは無理でしょう

５００万円でローン購入してもそのローンを解消できるだけのお金が無ければ新築ローンなんて無理でしょう

・ローン解消
・新たな新築並みのローン契約

大規模改修だと場合によっては百万円単位の追加費用が必要ですよ

＞賃貸代金のより安い、新築に近い物件に居住するほうがよりいい判断

いえ、賃貸代金のより安い、築４０年の物件の家賃との比較です

・家賃は年々低下する．．．
・ローンは変化しない．．．

貴方が狙っているマンションを借りると家賃はいくらか？

それとの比較が大切でしょう

No.3 回答者： yaji0503 回答日時： 2009/05/29 02:52

私なら、築４０年も経過しているマンションは買いません。

最低でも１５年から２０年程度の範囲なら、検討する。
良くて１０年から１５年なら、購入したい。
管理費なども考えると、そんなに年数が経過しているマンションってあまり得した気分にはなりません。
駅から徒歩でも１５分程度歩いても、築１０年から１５年なら購入しても良いとおもいます。
将来性（もしもさらに転売する事になったら）ローンの繰上げ返済なども可能な条件に対応出来る（もしくは、残金転売で全て支払い可能）ようにしたいです。
ＥＶのない物件だと、転売してもきっとなかなか良い値段では売れませんよ。
引越しも大変だし、重たい荷物を運んだりするのも大変だし。
耐震の問題も４０年も経過しているのでは、かなりマンションでも心配です。
先日、木造のアパートから引越しをしました。
そこで退去時築３２年経過していて、あちらこちらガタがきていて大地震がくれば多分あっけなく崩壊するような感じの建物で、今回は同時期に建設されたマンション（鉄筋）へ引越ししました。
家賃は５千円アップになってしまいましたが、部屋も広くなって以前よりはゆとりはあります。

No.2 回答者： hokusai14 回答日時： 2009/05/28 20:56

「管理組合が前向きである」とは「まだ何も決まっていない」のとイコールではありませんか。

耐震工事さえ終わっていないのなら、建替えは遅々として進まないことでしょう。

耐震工事は工事の種類により費用はさまざまでしょう。助成金は自治体により異なると思うので、直接管轄の自治体に尋ねられてはいかがですか。
税制についても税務署に尋ねれば、丁寧に教えてくれると思いますよ。

何だか文面のトーンが全体として楽観的過ぎるように思います。悪い方向へ進んだ場合も、ひとつひとつ具体例として想定されると良いと思います。

個人的には、スラムマンションになろうがひびが入ろうが多少傾こうが建替えの決まるその日まで住み続ける覚悟があるのであれば、
老朽マンションを購入するのもひとつの手だと思います。

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。

予算その他の関係で、購入可能と見込んで探している物件のほとんどが昭和56年6月以前建築の物件でしたので、
『耐震基準は満たないだろうが、悪い結果が出るよりは審査をしないでおこうという物件』よりも、
『悪い結果が出る可能性はあるが、きちんと審査を行った物件』の方が
信頼性が高いような気になっていたのは確かです。

ご意見を参考にして、自分自身でもその物件の改修記録や昔の地盤などを調べてみて改めて判断をしてみようと思います。

お礼日時：2009/05/28 23:56

No.1 回答者： m_inoue222 回答日時： 2009/05/28 16:20

書かれている事が矛盾します

＞『耐震診断』結果が出ており、結果はバツ
＞将来性も考え

築４０年のマンションに「将来性」なんて有るわけ無いでしょう．．．（笑）。

いつ建て替えの話が出てもおかしくない５－１０年で使い捨てる気持ちで購入する物件です

自分の家が持ちたい．．．この気持ちが強すぎるとゴミを掴みますよ

マンションなんてババ抜きのババと同じ．．．最後に掴んだ人が損をする

「同じ物件の家賃×１０年」＞「物件価格＋諸費用＋維持管理費用」

よく比較しましょう

１０年後は売れないばかりか追加費用も考えられます

この回答への補足

すみません、誤字がありましたので訂正してお詫びします。

＞もし立替や修繕になった場合でも

→もし建替えや修繕になった場合でも

補足日時：2009/05/28 17:05

この回答へのお礼

早速の回答、ありがとうございました。
確かにおっしゃる通り、マンションの耐久年数は60年程度と言われていますものね・・・。

言葉が足りませんでしたが、将来性～の意味は特に売却益を考えたものなどではありません。現在の賃貸の額が高いこともあるかもしれないのですが、『現状の家賃×10年』と『物件価格＋諸費用＋維持管理費用』を比較した場合、後者の方が貯蓄をできる額が大きいと判断しました。
もちろん賃貸代金のより安い、新築に近い物件に居住するほうがよりいい判断といえるかもしれませんが、購入しようとしている物件の立地がとてもいいので
もし立替や修繕になった場合でも、そこに住み続けられたらいいというのが本音です。

そこで改めて
＞将来性も考え
という点を除いて考えてみると

この物件を購入した場合
今後、どの程度の追加費用がかかるものなのでしょうか？

質問ばかりで申し訳ありません。

お礼日時：2009/05/28 17:00