築深中古マンションは買いですか？

築深中古マンションの購入で迷っています。
ご意見／アドバイスを頂けると幸いです。

・築３０年の鉄筋コンクリート５階建
・４階の南向き、眺望良好
・６１平米、２LDK
・リフォーム済み（床、クロス張替え、システムキッチン、ユニッバス、
　洗面台、トイレ（ウォシュレット）入替、エアコン２台付き）
・３５００万円
・都内の人気駅から徒歩１０分以内
　（住みたいランキングで上位にくる駅です）

周辺環境は閑静とはいきませんが、うるさくはなく、買い物などには
不便はしません。また付近で再開発が行われており、不動産屋さんから
は古いが場所としての資産価値は今後上がる可能性がある、と言われて
います。

現地みましたが、非常に奇麗でかつ日当りもよく、間取りも気に入り
ました。ただ築年数が古いため、いくら人気エリアとはいえこの価格は
高いのかな、と迷っています。
ちなみに資金計画でいうと、３０００万円ぐらいのローンを組むのが
生活のゆとりを考えると限界ぐらいの収入でして、物件価格から支払える
頭金を引くとちょうど３０００万円ぐらいになります。
私と妻（専業主婦）の二人ぐらしで将来子供も欲しいと考えています。

皆さまのご意見を頂きたくお願い申し上げます。

No.3 ベストアンサー 回答者： btakashi_0 回答日時： 2009/05/17 21:43

こんにちは

杉並区高井戸に住んでおります、マンション売却中の者です。
私のところは、子供が６歳と４歳の二人がいまして、３ＬＤＫのマンション（70平米)にすんでおります。
部屋は３つありますが、１つを夫婦の寝室、もう２つを子供にしてしまうと、あとはＬＤＫの部分を来客用に使うしかありません（泊まってもらえない）。
いまは１つの部屋を子供二人の部屋としていますが、そういったこともあって、戸建て準備中です。

お子さんがお生まれになったとすると、２ＬＤＫは狭いと感じられるとおもいます（１００％自信あります）。
あまり人気のある駅にこだわりを持たずに、築浅で３ＬＤＫの物件を探されるのがよろしいかとおもいます（あ、私の物件をお勧めしているわけではありません（＾＾））

マンションの場合、マンション全体の敷地をみなさんで（自分の占有面積分で）割り当てられた土地を”自分の土地”ということになります。
となると、マンション規模にもよりますが、狭い土地になってしまいます。
上物の価値はどんどん下がりますので、マンションであれば築浅、戸建てであれば土地が広い物件が、後々の資産価値の目減りを減らすことができます。
３０００万円ぐらいのご予算でしたら、もう少し守備範囲を広げられるとよい物件が見つかるとおもいます。
私、昔豪徳寺、阿佐ヶ谷、高井戸（今）にすんでおりますが、会社に着く時間はだいたい４５分から１時間の範囲（会社は新宿や新橋）となっており、正直どこ住んでも似たような通勤時間だなぁという印象です。
１時間と見てしまうと、急行などが使えますから、さらに範囲を広げられます。離れてしまうと広めの物件も見つかるとおもいます。

古いマンションを売るテクニック、という意味でインターネット等でお調べされると、リフォームはひとつのテクニックであることがわかります。
リフォーム前の写真を見ると、結構ゲンナリしてしまうとおもいます。
３０年となると・・・。
売りに出している側の気持ちで物件をご覧になるといろいろ見えてくるとはおもいます。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
古いマンションを売るテクニック・・・すごく納得しました。
たしかに３０年前の物件のリフォーム前を・・・と想像すると
ゲンナリしそうですね。。

皆さまの意見を聞いて、もう少し築浅物件を探してみようと思います。
守備範囲も広げてみます。
丁寧なご回答ありがとうございました。

お礼日時：2009/05/17 23:31

No.2 回答者： hubuliu 回答日時： 2009/05/17 08:51

ＵＲＤさんからの回答にあるとおりだと思います。

築30年であれば、建物があと何年もつかを意識される必要があると思います。
最近の建て替えは、容積率いっぱいに建て替え、新たに増えたスペースを分譲して資金を生み出す方法をよく聞きます。5階建てということでおそらく容積率に余裕があることが想像できますが、容積率いっぱいであれば新たに資金を生み出すすべがありませんので、3500万円であと何年住めるかを考えることをお勧めします。
また建て替え決議が通るためには、日頃からの管理組合活動が活発であるほうがスムースにいくと思います。事前に管理規約を確認し、物件の共用部をチェック（例：規約違反がないか？清掃が行き届いているか？掲示板の掲示物から管理組合活動の活発さをチェック）わかれば区分所有者の年齢構成の傾向がご自身と近ければ世代間の考え方の較差もすくなくて済むと思います。居住者（できれば区分所有者）や管理員と話をしてみるとよりよくわかると思います。
もしも、築30年で一度も大規模修繕がされてなければ、購入はおすすめできません。

この回答へのお礼

hubuliuさん、ご回答有り難うございました。
とても参考になりました。管理組合の運営状況についても
聞いてみる必要が有るのですね。
皆さまの意見を聞いて、もう少し築浅物件を探してみようと思います。
丁寧なご回答ありがとうございました。

お礼日時：2009/05/17 23:22

No.1 回答者： URD 回答日時： 2009/05/16 16:13

室内はきれいにリフォームされていても　共用設備は　今にも切れそうななエレベーターのロープに　ネズミの死骸が浮くような水槽、蛇口を開ければ鉄さび混じりの水でしょっちゅうどこかで水漏れの給水管、かもしれません。

建物の管理次第です。
積み立ては充分なされていますか？
長期更新計画は作成され実行されていますか？
土地の価値はあっても築30年であればやがて建物の価値はなくなります
建て替えにあたり住民の総意が得られなければ　スラム化です。

この回答へのお礼

さっそくのアドバイス有り難う御座います。
とても参考になります。そうですよね、共用設備はリフォームできないですものね。
長期修繕計画とその履歴については不動産屋さんに聞いてみようと思います。
修繕積立金については教えてもらいました。物件価格弱ぐらいは積み上がっていて滞納も無いようでした。
有り難う御座いました。

お礼日時：2009/05/16 16:34