新築マンションの１０年後の売却価格の目安

新築マンションの購入を検討している者です。
今、気に入っている物件があるのですが、
諸事情により10年以内に転居する可能性が高く、
その場合の売却価格がいくらぐらいになりそうなのかが、
購入をするかしないかの、最も重要な意思決定の材料であると考えています。
このような判断をする際に参考となる
ご意見を伺わせていただきたいのですが、
よろしくお願致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： and4173 回答日時： 2002/09/13 10:05

数年先を予想するのは難しいですが、急激に地価が上昇することはまず見込めないでしょう。

マンションの場合、物件ごとの個別要因が比較しやすい為、同じマンション内での成約事例、また近隣に出来る新築マンションの分譲価格に大きく影響を受けます。街のつくりや成熟度にもよりますが、今後このマンションと同じもしくはもっと良い立地で新築マンションが建築されるようなら、かなり新築物件の分譲価格の影響はより大きくなります。
マンションは、規格や設備面など日に日に良いものが出てきますから、古くなればなるほど中古市場での競争力は落ちてくると考えた方が良いでしょう。それらをカバーするものがマンション全体の規模や管理であり、専有部分の向きや立地、間取りといったものだと思います。
住宅ローンの金額にもよりますが、１０年以内で売却した場合、売却金額がローン残債額を割り込んで、逆に持ち出しになってしまったり、穴埋めするだけの資金がなく売りたくても売れないという方も大勢いらっしゃるのが現状ですので、そういったリスクを上回るだけの購入動機がないのであれば、購入する必要はないと思いますが…。

この回答へのお礼

御回答ありがとうございます。
私が検討している物件は、その地域でかなり大きな規模の開発物件で、
今回が最初の棟の販売になります。今後も順次他の建物が完成次第
販売されていく予定らしいので、中古物件の売却によい条件ではない点、
参考にさせていただきます。
賃貸の物件との比較で考えた場合、支出の差額に納得できる魅力があるかどうか
もう一度考え直してみようと思います。
専門家様からの御意見ありがとうございました。

お礼日時：2002/09/17 20:55

No.4 回答者： matu40 回答日時： 2002/09/19 10:42

ご参考になれば幸いです。

●中古価格はこの値段でなら良いよと、買っていただける方がいて初めて成立します。
（１）私の経験。
　　５年前５０００万の物件、今の（相場）価格は３０００万～３５００万です。１００平方あり、駅から徒歩（ドアーツードアー）５分です。５年前から立地環境に変化はありません。ただし、この部屋、このマンションに住みたいという方がいれば、これ以上で売れるかもしれません。部屋を含め建物全体のメンテナンス、部屋の間取り、採光等により多少の違いがあります。
（２）地域の動向。
人気が上がる（下がる）要因
最寄駅の改装、複々線工事（高架化）、都心への乗り入れ、病院建設、公共施設、駅前開発（駅ビル、ショッピングセンター）など大きな計画が進行していますか。逆に騒音等マイナスに働く計画ありませんか。
（３）（購入を検討されている）マンション全体の人気度合。
大規模物件は、（今は）人気あります。かつ生活全般（駅近・買い物・環境・学区等）にわたり魅力あれば、なおさら人気でます。
（３）日本全体の地価動向
　　私は、これからの１０年も、これまでの１０年のトレンドで地価が下落するとみています。だから売却価格は購入価格の５０％を前提に計画立てたほうが良いでしょう。ただし、駅近で、マンション評価１００点つく物件は、そこまで下落しないかもしれません。私の経験では、あなたの部屋とマンション全体の魅力で多少変わります。（同じマンション内の部屋でも下落率違いますよ）
（４）結論
　　支払いに無理がないなら、気に入った家は買うべき、と言うのが私の意見です。同等の家で賃貸の家賃を払い続ける場合と購入の場合を天秤にかけていかがですか。家賃の総支払い金額と購入ー売却価格の差が同等なら、管理費分が持ち出しになるので、売却せず賃貸にだすというのも１案かもしれませんね。
　　

この回答へのお礼

御回答ありがとうございます。
返答遅れまして申し訳ありませんでした。
皆様の御意見を参考にさせていただいて、
今回の物件の１０年後の売却価格の予想は購入額の50～70％という印象をもちました。
賃貸にするかマンションにするかの結論は、
経費、リスクの面から今は賃貸にしようと考えています。
私の質問にお知恵を貸してくださいました皆様、
本当にありがとうございました。

お礼日時：2002/09/27 18:22

No.2 回答者： hanshin 回答日時： 2002/09/12 00:35

大変難しいご決断ですね。

昔、知り合いになった
中古流通業者のセールスマンさんは、
「一日でも住めば中古扱い、新築の８掛けが最高値」と
査定について言ってました。
１年未満の中古でも８掛けだそうですよ。
もし物件のご近所に築１０年程度の中古マンションの出物でも
あれば、その物件の新築時の発売価格をお調べになると
参考になると思います。
これからの１０年はバブルからの１０年ほどの下落はないと
思います。しかし土地価格の高騰もあり得ないので、
新築マンションは、今後もどんどん増えます。
当然、中古マンションが溢れ、価格相場は弱含みでしょう。
個々の物件では高値で取引されるモノもあるという
程度に考えた方が無難ですよ。
また、築１０年は大規模修繕が始まる時でもあり、
中古マンションを求める方にとっては、値下げ交渉の
材料になります。
１０年後のご売却が前提なら、ぜいぜい６掛けで
ローン残高との差額をチェックされてはどうですか。

この回答へのお礼

御回答ありがとうございます。
大変厳しいご意見で現実を痛感させられた気がいたします。
早速償還表を作成してもらい検討したのですが、
６掛けで売却となると、購入金額の3分の１を頭金にしても、
10年後に自分に戻ってくる金額は
ローン残債を支払うとほんのわずかなんですね。
同じ家賃の賃貸に住んだ場合との比較ですと、
1.5倍以上の支出になりそうです。
このマンションを購入すること自体私には相当な負担なので、
無理してまで、そこに住む必要もないかなあという気がしてきました。
ただとても気に入った物件なのでもう少し考えてから判断しようと思います。
大変参考になるご意見ありがとうございました。

お礼日時：2002/09/17 20:33

No.1 回答者： jakyy 回答日時： 2002/09/11 23:34

最近の例ですと、１０年前に、5000万円で購入したマンションは、

2500万円でしか、売れないという話を聞きます。
最も、１０年前はバブル期でしたので、さらに安くなっているかも知れません。
しかし、物件にもよりますが、交通の便利が良く、マンションの管理
状態もよい、部屋もキレイだと、１０年前の相場に近い値段で
売れる場合も、まれですがありえます。
今が不動産の価格の底値圏と判断できますので、
いい条件の物を選べば、１０年後には、
買った価格で売れるというふうに考えられたら、いかかでしょうか。
儲けようと投資目的で購入したら、おそらく失敗するでしょう。
同じ価格で売却できたら、住んでいただけタダになった
という風に、考えて、物件をさがされたらいかがでしょうか。
探すポイントは、交通の便利、間取り、環境等を頭にいれて、
信用のおける販売会社の物件を、
より多く見られる事をお勧めします。

この回答へのお礼

御回答ありがとうございます。
目的は投資ではなく、賃貸の物件との比較なのです。
jakyyさんがおっしゃられるように、購入した額で売却できたら
私としては非常に嬉しいのですが・・・
ご意見大変参考になりました。

お礼日時：2002/09/17 20:13