中古マンション建て替え費用について（長文）

独身です。
予算的に、築20年前後の中古マンション購入を検討しています。

が、30年後位に起きる可能性がある、建て替え　も視野に入れないといけないと思っています。
その頃、自分は独居老人の可能性が高いので（親もいなくなっているでしょうから）、退去して、買い取り金額をもらうことになると思います。どのくらいの金額になるものでしょうか？

＜この質問をさせていただいた考えの背景＞

建て替え決議がなかなか難しいとは聞きますが、
これから30年後は、そうでもなくなっている気がしています。
理由は。。（素人考えの予想ですが。。）
・政府が景気対策で、中古マンション建て替え推進方向になっていると聞く。
・30年後は、売りたいが老朽化のため売れないマンションが多発していると予想。
・建て替えを見越して、投資目的等で老朽化したマンションを買う人が増える。
・駅の近くなど、分譲マンションを建てるべき場所には、ある程度立てつくしたため、デベロッパーが中古マンションの建て替えに走る。

30年後は、私もかなり高齢になっていて（独居老人になっている可能性大）、
もしかしたら、「身体がきかなくなってきたので老人ホームに入りたいけど、マンションが売れないし、借り手もつかないので、管理費や固定資産税から逃れ慣れない」
という自体に陥っている可能性もあります。
だとしたら、立て替えにより管理費や税金から逃れて、引き払うのもありかなと考えます。
逆に、「建て替えにより住み家を失い、行き場なく泣きの涙」になる可能性もあります。

とにか30年後、自分＆世の中がどうなっているのかまったくわかりませんね。
なかなか人生設計、難しいです。
いろいろシュミレーションして、もし将来、後悔しても「あの時あんなに考え抜いたんだからしかたない」
と思いたいです。

よろしくお願いします。

No.1 回答者： congrats 回答日時： 2012/10/01 06:36

＞買い取り金額をもらうことになると思います。

どのくらいの金額になるものでしょうか？


土地代（持分）マイナス建物撤去費（持分割合）
中古で３４００万の築２０年なら土地代約２０００万として
撤去費用は３００万としたら１７００万ですね。

そういう状況だからだれも売って建て替えなどしません。
ボロでもリフォームして貸したら
家賃１２万くらいとれますからね。デべも建て替えやるなら大きな容積割増でも
ないと採算があいません。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございました。
なかなか難しいものですね。

お礼日時：2012/10/01 20:53

No.2 回答者： atelier21 回答日時： 2012/10/01 08:35

以前は　10年毎に買い替えが良いと思っていました

実際に　ローンと仮に借りたとしての賃借代が0となった過去があります
しかし　最近はとても悲観的な例しかありません
是からは更に良くはならないと見ています
現況の建設の質が　低コスト化の行き過ぎで悪くなっています
戸数も過剰気味であり　古建築を買う層が居なくなる
現在コンサルで見ている立地条件の良い古マンションも　売るに売れない

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございました。

お礼日時：2012/10/01 20:54

No.3 ベストアンサー 回答者： zipang_style 回答日時： 2012/10/01 12:32

買い上げ価格（土地の区分所有分）から解体撤去費用（古マンション撤去）を引いた分が手に出来ます。

土地の価格次第では、退去するにしても持ち出すことも考えられますが、
土地の価値、区分所有比率、新旧マンションの容積率、建ぺい率の差などが
絡んで来るので何とも言えません。

築２０年だと、丁度バブル期終焉直後の物件なので、
実際の資産価値に対して、（無理矢理）異様に高く設定されていることが多くオススメ出来ません。

また、マンションは、管理と利便性を買う物なので、「買い換え」に関しては弱いのが現実です。
建て替え、修繕、改装など管理組合の承諾無くして薦められないことが重くのしかかって来るので
定年を迎えた頃にやってくるそれらの課題は、年配者には余計、負担になるので
再考された方が良いかと思います。

小さくとも戸建であれば、その辺りの自由度については雲泥の差がありますし、
賃貸でことが足りるのであれば予算的には賃貸が一番負担が少ないですから。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございました。
建て替えとなった時、退去でもらえるお金は、ほぼないと考えておいたくらいで
いいかもしれないですね。

＞賃貸が一番負担が少ないですから
そうなのかもしれませんね。
ただ、高齢になると、新たに賃貸での保証人になってくれる親戚ももういない。。
保証協会というものもあるらしいですが、独居老人の場合、なかなかかしてもらえないかもしれないという不安もあります。
と思うと、今の間に購入しておくのがいいのかとも考えたり。。
難しいですね。

お礼日時：2012/10/01 21:14