中古マンション　２００万の値引き

Question

以前こちらに質問した件の続きなのですが…。
つい２週間前に内覧した中古マンションを購入するべきかどうか、してもいいものかどうか悩んでいます。
この物件というのは築１７年で物件価格１４００万円。リフォーム、諸費用含めた価格にすると１７５０万円の物件です。売主が新居購入しこの秋にも引越しされる為売りに出している物件です。仲介している不動産会社は新居を仲介された業者さんが行っています。
物件的には広さも環境もすごく気に入っていたので素直にその旨を伝えたのですがなにぶん車のローンの返済などで自己資金がほとんど無くなる状況・また年収が３３０万円くらいである事を伝え価格的に厳しいと言ったところ、担当の営業の方から昨日売主との値引き交渉が成立したとの連絡が入りました。その値引き額が２００万円だったので正直驚いています。
物件価格にして単純に１２００万円になったわけなのですが、僅か２週間やそこらでそんなに値段は下げられるものなのでしょうか？実際この物件は他の不動産会社からはあまり出回っていないので値引き交渉もしやすい物件と言うことなのかな？などあれこれ考えるのですがやはり心配です。価格が下がったのですからこちらとしては願ったりかなったりなのですが、注意しなければいけない事はないのか気になってしまって…。
なにぶん素人で、分からない事が多く不安です。
中古マンション購入に当たってこういう話はよくあることなのでしょうか？
ちなみにこの物件の当初の価格は相場的に見ても特に問題のない価格設定だったと思われます。
拙い文章ですがアドバイス頂けると幸いです。

risunotorasan · Accepted Answer

以前、築２５年の物件の件でご相談された方ですね。

値引きの件は、皆様からのアドバイスで内容は掴めたかと思います。

相当勉強されたようで、安心しています。

中古物件は、売主、買主の一寸した相性で決まるものです。
縁があって、良いと思った時が買い時、でもまだ３３歳ですし、今後もう一度買い替えをされるのでしたら、手ごろな値段で、一度この際飛びついては如何かと思いますが、前回の築２５年の物件でも、お気づきかと思いますが、古くなるほど、買い手は少なくなって来るのは確かです。

今住んでいる方は１７年目に又新居を構えられたわけですし、以前心配されていたローンのことも解決されたようですので、いい方向で進まれることを期待しています。

ただ共益費、管理費などモロモロの件は充分検討してください。
また、１７年前と言えばバブルの始まりの頃のようにも思えます、結構高値で買われた物件かとも思いますが未だ値引きの余地もあるようにも思えますが・・・。

risunotorasan · Answer

明海大学教諭　長谷川徳之輔さんが分譲マンションということで書いておられます。

要約しますと、
供給過剰が懸念されるが、消費者にとっては、選り取り見取りの買い手市場である。

しかし、最大の問題は維持管理と円滑な建て替えである。
築３０年を超える老朽化マンションは東京圏で・・・建て替えが急務だが、何処でも話はまとまらず、にっちもさっちも行かない現状だ。
（中略）
集合住宅は当初は賃貸主体だった。しかし分譲だと、供給者は投資資金を早く回収し、管理の責任を逃れることが出来、購入者は名目的ながらオーナー意識に浸れる。
（中略）
地価上昇期は、マンション価格も上昇し、転売で安易に利益が得られた。当面の損得だけの思惑でマンションが分譲され、維持管理、建て替えの難しさは軽視され、先送りされてきた。
（中略）
老朽化マンションでは、居住者の高齢化が進んで資金力が無く、心理的に立替を望まない。
（中略）
単なる、ビジネス、経済対策だけのマンション供給であってはならない。（終）

マンション建て替え円滑化法が３年前に制定され９件の建て替えが進み始めた。が管理組合が資金的能力的に出来るのか難問が山積している。
との記述も有りました。

私見ですが
要は築１７年の物件が１３年すれば老朽化マンションと言う汚点を付けられる。
長い目で見てマンションがこの時代の流行だと言うことで、今後の老朽化後の対策が今は講じられていない。

私がマンションを嫌い、戸建住宅を勧める要因でもあります。

risunotorasan · Answer

勉強ついでに、
手元に昨日の読売新聞（朝刊）がありましたら「論点」を一度ご覧下さい。

sarapy · Answer

売主は新居を購入してもう引っ越しも決まってるようですので、売りに出したとき、万が一売れなかった場合は買取りしてもらうことにしているんではないでしょうか？
買取りの場合、相場の50%～60%ぐらいになってしまいますから、200万値引きしても買取りになるよりは値引きしても売れた方が売主としても助かるはずです。
それならはじめから価格を低くすればといいかと思いますが、相場がありますから、相場以下で売り出すと周りのマンションが売りに出すときに、その低くなった価格が相場になって相場崩しになりますから、あまりにも低い値段では売りには出せないと状態なのだと思います。
そのマンションになにか問題があるというよりは、そういう事情じゃないでしょうか。

noname#32710 · Answer

No.４の続きです。
(1)中古マンションだけでなく不動産売買の時の仲介業者について、「仲介業者が名が通った会社だから安心」というのは全く誤解です。仲介業者の責任はあくまでも仲介という業務の範囲に限っていますので、建物の内容や性能について仲介業者には責任はありません。仲介業者は売主から聞いた内容をそのまま買主に伝えるというのみです。したがって、聞きたいことは何でも仲介業者を通じて聞いて売主からの説明を受けておくべきです。
（参考までに、建売住宅が欠陥で争いになっている事例は多いのですが、その中で仲介業者の責任はほとんど問題になっていません。大手不動産会社が仲介した物件が裁判になっている事例は極めて多いですよ。）

(2)中古マンションを買う場合のチェックポイント
そのマンションの建築後の年数によってチェックすべき項目も変わってきますが，１０年以上を経過しているようなマンションは給水管・排水管の老朽化が問題になります。大規模修繕工事の時に設備配管も取替えているのでしょうか。これも重要なポイントの一つです。

つまり、建物を購入する時には、特に中古物件は建物の表面上のことばかりに気を取られるのではなく具体的な性能や劣化状況・今後の修繕計画の内容やそれに要する費用を十分に確認することが大切です。中古マンションであっても国が管理組合に対して（長期修繕計画書の作成）をずいぶん前から指導していますので、管理組合に確認されれば見せてもらえるはずです。

Sea-Breeze · Answer

２週間の間に２００万もの値引きがあったので心配されているようですが、実際の中古マンションの取引では、２週間どころか僅か１０分程度で数百万もの値引きがＯＫされる場合がありますよ。

私も若い頃に購入したマンションを手放したのですが、生憎と不動産景気の悪い時だったので、こちらの言値の２５０万引きで売りました。

その時、業者から電話で　「２５０万引きなら買ってもいいと言われる人がいます。　 多分、もうこのようなお客さんは現れないと思いますので、どうですか？」　という提案があったので、仕方なくその場でＯＫしました。

実際、こちらのホンネより少し上乗せした金額で価格をつけていたので、丸々２５０万を損した事にはならなかったのですが、いずれにしても僅か数分の電話交渉で受諾したわけです。

私の場合に限らず不動産の売買は、例えてみるなら　「狐と狸の化かしあい」　という面がありますので、腹の探りあいというか、短時間の間に大幅な値引き交渉が行なわれるのは、この業界では日常茶飯事ですよ。

例えば、逆にもし naona 様がマンションを売りに出す時、最初からホンネ中のホンネの価格で売りに出されますか？

やはりご質問のように買手から値引き交渉があるでしょうし、出来れば買った時より多少は高くは売りたいのが人情でしょうし、普通はホンネより高い価格を付けるでしょう。

広告に掲載される中古物件の価格は　「この価格で売れたらいいな　・・」　という軽いノリのようなものだと言っていいでしょう。

と言うわけで、naona 様が物件自体に満足されているのなら、短時間で値引きに応じた事については何ら心配される事ではないと思います。

もし売手の許容範囲を超える値引き要求がきた場合は、おそらく　「申し訳ないが、その価格では　・・・」　と応えるでしょうからね。

noname#32710 · Answer

中古マンションを購入する時のチェックポイント（一部）
(1)１７年も経っているからには建物全体の大規模修繕工事は終ってるでしょうね。入居間もなくの内に大規模修繕が行なわれて各住戸が多額の分担金を払うことにならないでしょうか。それとも管理組合には修繕積立金が溜まっているのでしょうか。

(2)売り出されている住戸には、管理費や修繕積立金の滞納はありませんか。　　　

(3)管理組合運営は正常に行なわれているマンションですか。

(4)売買物件の重要事項説明書を契約する前に必ず確認してください。その中に必要なことが全部記入されていますか。

以上は中古マンションを買う場合のチェック項目の一部ですが、何の子とか解りますでしょうか。もし、「修繕積立金」とか「管理費」とか『管理組合」「重要事項説明書」などが何のことか解らない場合は、購入後に大変に困ることが起こりやすいと思ってください。

IceDoll · Answer

売り主が秋に引っ越しをという事ですからおそらくその売却資金が新居購入資金として必要なのでしょう
この為、多少値引いても手早く売りたいという事ではないでしょうか？
実際、買い換えの場合は良くあります
売り主としては売れないと新居の支払いの目処が立たないという事もあります
秋購入の頭金等だとするともう結構ギリギリですしね

noname#17451 · Answer

短期間で指値（価格）に応じると言うことはよくあることです。
たぶん売主が別途購入した絡みで早く売却したかったのでしょう。
それにマンションの占有面積がどのくらいかは分かりませんが築１７年と考えると
あまり引き合いがなかったのかもしれません。
あなたの年収の役５倍ですので不動産をまず初めに買うには手ごろな値段と思えます。
ただマンションの場合は（とは限りませんが）管理費などその他の費用も考慮しなければならないので
それも計算に入れてあまり無理のないローンを組んだほうがいいと考えます。

noname#11851 · Answer

その売主が早く売りたかったのではないですか？
問題なのは、その早く売りたい理由です。
何か問題があるのか、ただ単純に早く手放して現金化したいだけなのか。

ただし、問題（近所に面倒な人がいるとか、平日昼間に騒音が日常的にあるとか）があることを隠して販売してはいけないことになっていますので、悪徳不動産業者で無ければ大丈夫でしょう。

それと、今私は土地・家を売りに出していますが「必ず価格交渉がありますから少し高めに設定しておきます」と言われました。
その物件にもよるでしょうが、想定内の値引きだった可能性もあります。

あまり無責任なことはいえませんが、神経質になりすぎるのもどうかと思います。
よく話し合ってみてください。

中古マンション ２００万の値引き

以前、築２５年の物件の件でご相談された方ですね。

明海大学教諭 長谷川徳之輔さんが分譲マンションということで書いておられます。

勉強ついでに、

売主は新居を購入してもう引っ越しも決まってるようですので、売りに出したとき、万が一売れなかった場合は買取りしてもらうことにしているんではないでしょうか？

No.４の続きです。

２週間の間に２００万もの値引きがあったので心配されているようですが、実際の中古マンションの取引では、２週間どころか僅か１０分程度で数百万もの値引きがＯＫされる場合がありますよ。

中古マンションを購入する時のチェックポイント（一部）

売り主が秋に引っ越しをという事ですからおそらくその売却資金が新居購入資金として必要なのでしょう

短期間で指値（価格）に応じると言うことはよくあることです。

その売主が早く売りたかったのではないですか？

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