もし、通行地益権？に塀が建っても無登記なので何も言えませんね?

今持っている一棟アパートという資産があります。それをサニーハイツA棟とします。隣に違う所有者の（地つなぎで塀無し）サニーハイツB棟があります。公道接して階段が５段程ありその階段を両者ともに利用します。出入り口がそれ一つで公道に接していていますがその階段過ぎると広場を通り、玄関へそれぞれ行く設計になっています。A棟B棟の間には広場がありそこに境界線が走っています。境界線はA棟寄りです。もしいつか、塀でもブロックでも敷居立てられたら心配です。なぜなら出入り口である公道に接している階段の上にも境界線がまっすぐ走っています。しかもB棟所有者が境界線引いて塀で入れなくされたら、B棟側の居住者は階段を通れるほど敷地が広いのですが、残念なことにA棟は階段の幅が２センチになってしまいます。出入りが出来なくなるため、公道へ出るための別の道路を造るなりして確保しなくてはなりません。面倒ですね。今までは地役権が一応あるのか要益地として使っていました。でも登記もしていないし一時的だからイザのときはなにも言えませんね。？

No.4 回答者： akak71 回答日時： 2009/06/29 20:06

時効で通行地役権の取得もありえますが、

質問文から判断して可能性は低いです。

質問文から判断すると、無断で通行していたのかと　
（一種の違法状態）

No.3 回答者： noname#110938 回答日時： 2009/06/29 18:38

まさか、何も言えませんという回答が欲しいの？そんなことはないよね？

だったらなんで「何も言えませんね？」なんて聞き方するんだろうね？初めからそういう答えが欲しいようにしか読めないね（こういうこと書くと、内容がどんなに良くても文句を垂れる質問者がいると知りつつあえてやるのは性格が悪いから）。

ま、そんなことはどうでもいいとして。

これだけじゃ判断できないけど、現状の通路以外の土地の部分が公道には面してるんだよね？ただ、塀があったりして通路になっていないだけで。だったら囲繞地通行権の問題にはならない。囲繞地通行権はあくまでも、その土地を通らないと公道に出られない（または著しく困難）な場合だけ。塀なんて壊せば済む。
なお、そもそも今は囲繞地通行権とは言わない。法律改正で正式には「公道に至るための他の土地の通行権」、一般には隣地通行権と言う。

んで、通行地役権の問題だけど、そもそも通行地役権の設定をしたの？したなら登記はただの対抗要件だから、地役権設定契約の当事者である承役地の所有者が勝手に塀を作れば対抗問題じゃないから当然文句は言えるよ（もちろん他人に譲渡されたりするとそうはいかないが）。裁判になった時に地役権の存在を立証できるかどうかという問題はあるけど、登記がなくても立証できればそれでいい。だから登記してないから何も言えないなんてことはない。
設定してなければそもそも通行地役権が存在しない。だから登記の有無と無関係に文句は言えない。ただ、設定してなくても時効取得の可能性はある。そうすると文句は言える。

あるいは地役権がなくても通行のための土地の利用契約があれば、これを妨げるような行為は債務不履行となるから文句は言える。

そんなわけで、結論を出すのに必要な事情がまるで明らかでないから判らないが答え。

No.2 回答者： explicit 回答日時： 2009/06/29 18:10

ご質問のケースは、通行地役権ではなく、一般的に囲繞地通行権と言います。

登記を必要としませんし、通行を妨げる障壁などを作ることもできません。

No.1 回答者： jjplus000 回答日時： 2009/06/29 18:02

たとえＢさんの所有地だからとはいえ一方的に塀を作る事はできません（今回のケースでは）

Ａさんとこの住人の出入りが制限されるからです。
登記すれば全てがまかり通るわけではありません。
今後、Ａさんとこの建物を建て替えたりするときは別です。
あとは法廷でどうぞ。