築15年くらいの中古住宅を購入された方へ

こんにちは。

ただいま賃貸アパート（家賃64,000円・３ＤＫ）に夫婦で住んでおり、中古住宅の購入を検討しております。

いろいろ物件をインターネットで見ているのですが、気になっているのが以下の物件です。

○築15年木造
○850万円（２週間前は950万だったのが100万円下がっていました）
○土地　約５９坪　建物面積　約３１坪の４ＬＤＫ
（LDK・和室6・洋室7・洋室6・和室8）
○駐車場２台（と書いていますが、３台は置けそうです）、カーポート付
○小学校、中学校共に2km以内にあるので、将来子供を授かっても登下校は安心かなと思っています。
○駅から徒歩約２km

この辺りの地価を調べてみたところ、約35,000円（m2）と書いてあったので、土地代で約680万円ほどのようです。

２週間前に初めて出た物件のはずなのですが、２週間で100万円の値下げということは売主さんが売り急いでいるということなのでしょうか。できればリフォーム込みで1000万くらいで抑えれたらというのが希望なので、土地代から見てももう少し交渉の余地はあるのかなと思っています。

住宅街なので隣の家と隣接していますが、それ以外は概ね気に入っております。頭金は500～600万円ほど用意できます。

中古の築15年ということで、シロアリや、配管状態などが気になります。
キッチンは写真で見る限り少々古い感じがしますが、綺麗なものにこだわる方でもないので、使えたらいいかなと思っています。

できれば、建築士の方にでもチェックをしてもらおうと思うのですが、物件の良し悪しだけでなく、ここにはリフォームが必要だとか、この工事は必要といったことも的確にアドバイス頂けるものでしょうか。（特にシロアリが気になるのですが、シロウト目にも教えて頂ければわかりますか？）

主人の会社も不景気で残業代もあまりつかなくなっていますので、できれば無理な物件に手を出して35年ローンを組んだり、あまりローン額を増やしたくないと思っています。

同じように築15年くらいの物件を購入された方、この点はよく見ておいたほうがいい、後から修繕費がかかった、○○○円で購入したけれど、リフォームを含めてトータルいくらかかった等、何でも結構ですのでお話を聞かせてもらえたら幸いです。

中古とはいえ、わたしたちにとっては大きな買い物ですので、不安でいっぱいです。よろしくお願いいたします。

No.5 回答者： tkzoo 回答日時： 2009/08/18 15:31

こんにちは。

２年ほど前に築２２年の中古住宅を購入したものです。

私の場合は、土地、建物込みで２９８０万円で購入しました。
１０年ほど前にフルリフォームしてあるようで、住むには不自由がありませんでした。

購入の際には、「インスペクション」と呼ばれる建物調査をする会社に依頼し、建物を調査してもらいました。

一級建築士が、２時間ほどかけて建物を調査し、その場で簡単な説明をした後、後日調査報告書を送付してもらえます。

基本的に非破壊で、目視が中心になりますが、点検口から天井裏や床下の調査もしてもらえます。

その際に、気になることはどんどん質問されれば、専門家の意見を聞くことができます。
緊急に手を入れなければならないところや、今後リフォームした方がいいところもアドバイスしてもらいました。

私の場合は、「よい物件で緊急のリフォームは必要ない。ただし、ここ２～３年のうちに外壁塗装はした方がいいですね。」という意見をいただきました。もちろんもっとたくさん話はしましたが・・・。

購入前に調査する場合は、当然売り主の了解を得る必要があります。ただ、売り主によってはいやがる場合もあるそうです。

物件の良い面と悪い面を納得して購入できること、今後のリフォームの計画を大まかに立てることができ、資金の準備をすることができるので、調査してもらって良かったと思っています。

中古物件のため、新築のようにすべてがきれいなわけではありません。この「納得」が大切ではないでしょうか。

気になる費用は１０万円ほどでした。この値段で不良物件をつかまないことを考えると、ぜひ実施されることをオススメします。

ちなみに、物件購入からそろそろ２年になりますので、外壁塗装とベランダの防水をしようと思っています。見積もりは１５０万～２００万程度です。

大きな買い物ですので、より慎重になる面と、よい物件の購入はある意味早い者勝ちなので、そのタイミングを逃さない面も大切になると思います。
ただ、慎重に判断しているうちに、他の方が先に購入することになって質問者様が逃してしまったとしても、あわてて不良物件をつかんで後悔するより良いと思います。

私が参考にした建物調査のリンクを張っておきます。

なお、シロアリについては他の方の回答をご参照下さい。

納得のいく物件購入ができるといいですね。

建物調査会社
http://www.homedoctor.co.jp/index.html
http://www.respect.co.jp/index.htm
http://www.sakurajimusyo.com/

参考URL：http://www.homedoctor.co.jp/index.html, http://www.respect.co.jp/index.htm, http://www.sakurajimusyo.com/

この回答へのお礼

アドバイス頂いたのに、お返事が遅くなってしまい申し訳ありません。

インスペクション、という調査会社があるのですね（メモメモ）。
参考サイトを見させてもらいました。
調査してもらうには「建築士」の方としか漠然としか思っていなかったので。こういう調査会社があるとは！是非、利用しようと思います。

家は買ってそれでおしまいじゃないので、どういうところにお金を掛けて直すのか、将来直したほうが長持ちするのか、いろいろアドバイスをもらおうと思います。

確かに、売主さんからすれば嫌でしょうが＾＾；、こちらも安い買い物ではないので、しっかり調べる事、納得できる家を探したいと思います。

いい家にめぐり合えるといいなと思います。貴重な経験談、ありがとうございます。とても参考になりました！

お礼日時：2009/08/29 21:12

No.4 回答者： no1837 回答日時： 2009/07/01 16:32

安い理由は家にがたが来ているからとかだけではないですよ。

実際、たとえば家が建っている前の道路が4mなくて、今度家の立替に
許可がおりないかも・・・などいろいろな要因もあるので
なぜ安いのかをかならず確認しておかないと、あとで後悔
するかと思います。（単に安いだけなら問題ないですが）

建築士の方に依頼する際にどこまで見てもらいたいのかを
きっちり伝えるべきでしょうね。
買おうと思っている関係の不動産屋から紹介を受けるのではなく
ご自分で建築士の方をさがされるとよいかと思います。

築15年であれば綺麗にお住まいの方であれば、設備関係は
まだまだ使えるはずだと思うので、質問者さまがどこまで
妥協できるかでリフォーム金額もかわると思います。

質問で既出の内容で給湯器は変えておくほうが10年以上前の
ものですと、光熱費も変わるので、はずさないほうがいいと
思います。

参考になれば幸いです。

この回答へのお礼

なるほどですね。
立替の許可がおりないかも、というような理由は全く考えもしませんでした。売りに出された理由、安くなった理由、本当のことを教えていただけるかどうかはわかりませんが、後々後悔したくないので、周辺環境を含め、しっかり確かめたいと思います。

確かに建築士の方に見てもらえば安心・・と漠然と考えていた部分もありますので、知りたいこと、妥協できる部分とそうでない部分、事前にしっかりまとめておこうと思います。

給湯器も１０年も経つと光熱費が変わるほどになるのですね。メモメモ。

「家」に対する知識もなく、不安でいっぱいだったのですが、ノートにまとめたり、みなさんのご意見・アドバイスを頂いているうちに、少しづつやらなくちゃいけないことや調べなくちゃいけないことが見えてきた感じがします。

アドバイス、本当にありがとうございました！

お礼日時：2009/07/03 13:12

No.3 回答者： goodliving 回答日時： 2009/07/01 02:10

No.2です。

防蟻については、うちの場合は施工の証明書のようなものをもらい、かつ玄関ドア付近にシールが貼られています。
業者を通して確認すべきですが、物件の値段からしても、防蟻の有無が購入するかどうかの直接的な決定要因にはならないですよね(^_^;)

短期間で値下げされているということですが、中古売買はスピード勝負であるのも事実ですので、急いでなくても一ヶ月経過したら値下げすることも珍しくないですよ。

この回答へのお礼

証明書があるということで安心しました。
確かに、それが決定的な理由にはならないとは思いますが（笑）
安心材料のひとつとして、お訊きしてみようとは思います。

値下げの件について、了解いたしました。
一般庶民からすると、１００万円あればあれが買える、これが買える、と思ってしまうので、こんなにあっさり値引きされていてびっくりしたのです＾＾。
再度にわたり、ご丁寧な回答、ありがとうございました！

お礼日時：2009/07/03 13:04

No.2 回答者： goodliving 回答日時： 2009/06/30 22:03

建築士ではありませんが宅建主任者です。

我が家も、築15年で売りに出している最中ですが、そのお値段ですとかなり売り急いでいる感じがしますね。

我が家を例に出しますが…
12年目あたりで防蟻をしましたので、15年となりますと済んでいるかチェックが必要かと思います。

外壁塗装、屋根葺き替えは、構造体を傷めないためにも15年くらいまでには済ませたいかんじです。

キッチン、浴室、トイレは、おそらくまだしばらく使えるのではないかと思いますが、給湯器の寿命がぼちぼちくる時期です。ガスコンロは新調されたいところですね。

クロスの張り替えも必要でしょう。

物件をみていないのでなんとも言えませんが、15年の中古住宅を、ほとんど土地代だけのような価格で買えることはちょっとラッキーだと思いますよ。

この回答へのお礼

防蟻をしたのがいつかをチェックですね。
これは何か証明書とかあったりするのでしょうか。。忘れず確認したいと思います。

おそらく、リフォーム等は一切済んでいないと思われます。
・クロス張替え
・屋根葺き替え
・外壁塗装
・給湯器、コンロ
・配管
（・防蟻）
この辺りが必要最低限となってきそうですね。

駅から徒歩10分以内となると、築20年くらいのものでも、1,000万くらいになっています（そうなると地価も2万くらいアップするわけですが）。

写真で見る限りは悪くない物件のように思うのですが、短期間で値下がりし、まだ買い手がつかないのを見ると建物だけでなく、環境面でも何かあるのかなぁと思ったりもしています。瑕疵担保責任無しと書いてあるので、とにかく早く現金化してしまいたいのか、何なのか。。。

専門家の方＆実際に売りに出されている方のお声を聞けて感謝しております。ありがとうございました！

お礼日時：2009/06/30 22:46

No.1 回答者： mimicann 回答日時： 2009/06/30 20:31

建築兼大家業してます。

競売入札や任意売買→リフォーム→賃貸や売買をしてます。

>>土地代から見てももう少し交渉の余地はあるのかなと思っています。
土地代より、価格の差は建物の状態が一番主です。

>>建築士の方にでもチェックをしてもらおうと思うのですが、物件の良し悪しだけでなく、ここにはリフォームが必要だとか、この工事は必要といったことも的確にアドバイス頂けるものでしょうか
建築士だけじゃなく、白アリ業者も見させた方が良いです。（出来れば大工も）でも、契約前にそんなにゆっくり見せてはくれないかも知れません。建築関係者を連れて行って良いと言ったときは一遍につれて行ってください。
リフォームの助言は、白アリと雨漏りがなかったら、構造状問題無いコトが多いので、質問者様に不便と思わなければ、押し売りになるので余り言わないと思います。

>>（特にシロアリが気になるのですが、シロウト目にも教えて頂ければわかりますか？）
壁などを剥いで少しでも、解体しないと素人は分かりづらいです。
解体は買う前には余り許してくれないでしょう。
汚れても良いのならば、水回りの床下に入って白アリが来てるか確認してください。
天井裏に入れば、雨漏りしてないかが分かると思います。
懐中電灯は必須です。

>>同じように築15年くらいの物件を購入された方、この点はよく見ておいたほうがいい、後から修繕費がかかった、○○○円で購入したけれど、リフォームを含めてトータルいくらかかった等、何でも結構ですのでお話を聞かせてもらえたら幸いです。
言わなくても、たぶん一番気になる点は水回り（キッチン、お風呂、トイレ、洗面化粧台）でしょう。
良い物にすれば結構な金額がかかります。
私の会社で購入時より一番高くなったの（築20年、4LDK）は、600万円で買ってリフォームする前に買い主が決まってＬＤＫ（300万円）、ＵＢ（150万円）、外壁塗装（100万円）、外構（120万円）、その他（180万円）に800万円かけた物件もあります。600万円を700万円で売ってリフォーム代800万円なので1500万円かかりましたね。
一番安く出来たの（築15年の2LDK）はクロス張替とフローリングの張替、外構の一部だけで500万円で買って補修費100万円の600万円で出来ました。今、貸家です。

>>できれば無理な物件に手を出して35年ローンを組んだり、あまりローン額を増やしたくないと思っています。
無理してローンして破産する人が多いこのご時世、大変賢いですね。
でも、良い物件を慎重になりすぎて逃さないように注意してください。

もし、白アリや雨漏りが激しいようであれば、その建物をリフォームするにしても土地代から解体費用を引いた金額で交渉出来ると思います。
購入金額を下げるには、現存の粗探しが必要です。

この回答へのお礼

その方面に明るい方に書き込み頂き、とても心強く思っています。

＞土地代より、価格の差は建物の状態が一番主です。
なるほどですね。
なかなか主人との休みが合わないのですが、見るのは無料なので是非足を運んでみたいと思います。

建築士さん、大工さん（これは主人に知り合いがいます）、シロアリ業者さんですね。
一番気になるのがシロアリなので、是非とも見てもらおうと思います。他のサイト等を見ても、シロアリ業者さんのことは書いていなかったのでひとつ覚えました。

リフォームはそんなにこだわりを持っていたりはしないので、古くとも最低限２人で暮らしていければいいやって感じです。
もし、どうしても使い勝手が悪かったり、気になるところがある場合は、予算をお伝えして見積もりを出してもらうようにします。

床下と天井裏については、主人に頑張ってもらうことにします＾＾。

そうなのです、リフォームに関しては水周りが気になる点です。
最新のものを使いたいわけではないのですが、やはり１５年も経っていると老朽化しているものもあるでしょうし、入居してからリフォームというのも面倒ですし・・しかし、リフォームは掛けようと思えば掛けれるものなのですね。出して頂いた例を見て驚いております。

とにもかくにも、実際足を運んで物件を見てみないと、ですね。
使える建物なのかどうか。リフォーム等が大幅に必要な場合、交渉時に持ち出してみる。契約前にゆっくり見させてもらえない可能性もある、という点が少々不安ですが・・不安を抱えていてもチャンスを逃すし、急いでハズレを引いても、ですし。希望は、家族が増えて間取りが狭くなったとか、ローンが払えなくなったという物件を探しているのですが、、とにかく、根気よく探します！

アドバイス、とてもためになりました。本当にありがとうございました！

お礼日時：2009/06/30 21:42