固定資産税 相続税 借地権

固定資産税および土地の名義について教えてください。
40年間借地に家を建てて住んでいます。
20年契約のため20年前に400万円の更改料を請求され支払いました。
今年が更新時期にあたり、また400万円請求されています。
この400万円が妥当かどうか知りたくて、役所に何度か足を運んでいます。
いろいろ調べていくうちに、底地部分の所有者（固定資産税納付義務者）が現在も30年近く前に亡くなった地主のままであることがわかりました。
40年前の借地契約書では、貸主はその亡くなった地主名ですが、20年前の更新契約書では子供たちの連名になっています。
このままでは今年作成する契約書もたぶん子供達の連名と想像されます。

私の頭では地主が30年前に亡くなった時に子供達は相続税を払い、名義変更したものとばかり思っていました。
都心の億単位の売買価格の土地ですので不思議でなりません。
私としては、契約書が登記通りの所有者と違うということが解せません。
第一、この借地契約書は法的に有効なのでしょうか？
こういったことは一般的なんでしょうか？
それとも地主一族に何らか特別な意図があるのでしょうか？

お詳しい方にご教示いただけると幸いです。

No.1 回答者： noname#94859 回答日時： 2009/08/21 22:58

Ａから借りてる土地がある。

Ａが死亡したため、相続人に所有権が移動した。
借地契約の更新時には相続人と契約をした。

どこにもおかしな点は無いように感じます。

無理やりにあるというなら不動産の所有権者の変更登記がされてないことでしょうが、名義変更をしないからとご質問者様との借地契約が無効になるものではありません。

土地の名義変更つまり登記変更は第三者への対抗要件として必要です（民法177条）が、登記がないからと所有権が相続人に移動してないといういうわけではありません。
相続人の一人と契約をしてるというのではなく、相続人全員の連名で契約書が作成されているなら、問題はないと存じます。

既に相続人との間で契約更改をしてるご質問者様の立場では「この土地の登記を見ると、所有権者は貴方たちではないではないか」と所有権を疑う事自体が矛盾してます。

借地の固定資産税を誰が負担してるか、相続税を支払ってるのかは借地権者が関与する問題ではありません。
契約更改料金が高いか安いかは契約当事者が決めることで、役所にその金額か妥当かどうか尋ねても、答えは出てこないように思います。

ご質問の意図がいまいち不明なのですが、もしかしたら「都心の億単位の土地が、相続されているのに、所有権が相続人になっていない。相続税を脱税してるのではないか？」というご質問でしょうか。

所有権移転登記が未済である事例は山ほどあります。
登記手数料が高いので変更しないでいるだけです。
そのこと自体が相続税を脱税してるのではないかという質問とは別物です。

どうしても気になるなら、税務署に「これこれの土地を借りてるが、相続があったのに名義変更がされてない。もしかしたら相続税を脱税してるのではないか」と問い合わせされたらいかがでしょうか。
無論、守秘義務がありますから回答はしてもらえません。
借地人とはいえ「赤の他人様」ですから「あなたの知ったことではない」という意味です。

相続税の納税をしてる証明をしなければ契約更改をしないと主張できそうですが、貸地人の税金支払問題と借地契約とは全く別問題なので「大きなお世話です」といわれてしまえばそれまでです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
「私としては、契約書が登記通りの所有者と違うということが解せません。」
が質問した主旨です。

お礼日時：2009/08/22 08:50

No.2 ベストアンサー 回答者： ma-fuji 回答日時： 2009/08/22 06:48

＞私の頭では地主が30年前に亡くなった時に子供達は相続税を払い、名義変更したものとばかり思っていました。

相続税を納めることと土地の相続登記をすることは関係ありません。
別物です。
もちろん、相続登記はすべきものでずっとほうっておくと相続人が増えいざ、相続登記する際大変なことになってしまいますが…。

役所は死亡届がだされると税務署にその報告をします。
税務署はその人の固定資産を調べ、相続税がかかる対象であればその相続人に申告を促す通知をします。
なので、登記がされるされない、に関係なく相続税が発生するなら、相続人が申告し納めているでしょう。
ただ、何らかの理由により登記がまだされていないということですね。

＞第一、この借地契約書は法的に有効なのでしょうか？
相続人全員の連名なら有効でしょう。

＞こういったことは一般的なんでしょうか？
一般的ではないですが、相続未登記の例はあります。
私も全然知らない人（遠い親戚）から、ある土地の相続放棄の印をもらいたい、と言われたことがあります。
相続登記を何十年もしないでいたため、当時の相続人が死亡しその子、孫、兄弟と相続人が増え自分も相続人になってしまったようです。

＞それとも地主一族に何らか特別な意図があるのでしょうか？
こればかりはその人たちに聞かなければわかりません。
単に相続登記をしてないだけなのか、それともまだ遺産分割協議がまとまらなくて登記できないのか、いずれかでしょうが…。

この回答への補足

ご回答ありがとうございました。
相続しても名義変更しない例は少なくはないのですね。
遺産相続した人たちをわかりやすくするため「子供達」と書きましたが、実は80歳前後のご高齢者達です。（相続した時は50歳前後でした。）
30年近くも遺産協議がまとまらない理由は謎のままですが、契約書が有効と知って少し安心いたしました。

補足日時：2009/08/22 08:43

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
わかりやすく説明していただき助かりました。

お礼日時：2009/08/25 19:16