建売住宅と土地を探して建てる住宅、それぞれの長所・短所を教えてください

宜しくお願いします。現在30半ばの会社員です
今年の初めにある不動産仲介会社様と建築条件付土地について
契約を交わしましたが、契約後、説明にはなかった周辺環境の悪さに
納得できず、ご破算になりました
（前金と仲介手数料も納得はできませんでしたが持っていかれました）

今はそれを教訓に日当たり・周辺環境・用途地域などをしっかり調べて
物件を探しています。

ただ前述した不動産会社にお支払いした金額が大きかったために
今はわずか虎の子の数十万円の預金しかない状況です。

前置きが長くなってしまいましたが、頭金となるお金がほとんどない
のですが、
(1)現在家賃11万円程度をお支払いしている状況
(2)近々、賃貸マンションの更新を迎える状況
(3)年齢的に35年ローンを組めるのはここが限界かと思う状況
なので、なんとか今の家賃程度のローンを組んで家を購入したいと思っています。
物件購入予算（諸費用含まず）は3500万程度なのですが
長く住む住まいですから後で後悔しない家にしたいと思っています。
地域としては、(1)茅ヶ崎・藤沢・鎌倉方面・逗子　(2)東横線沿線
(3)埼玉県の東武東上線の和光市～志木間を考えています。
（人気がある沿線での物件探しは承知しております。）
土地面積70平米以上、建物面積100平米以上で南向き
、用途地域は第二種中高層住居専用地域までを希望して
いますが、土地に2000万、建物に1500万の注文住宅と3500万の建売住宅とを検討する場合のメリット・デメリットを教えてください。
誠に私的な質問でお恥ずかしいのですが、事情があり、真剣な質問です。ちゃかしたり、批判したりする回答ではなく
親身になっていただける方のご回答をお待ちしております。
宜しくお願いします。

No.5 回答者： n9821 回答日時： 2009/11/24 17:38

同年代で注文住宅で建築中のものです。

前の方が書いているようにネットでは物件は見つかりません。自分も最初はネットで調べてましたが…当然見つからず。購入したい地域の不動産屋に通い詰めること半年、場所と価格的にも条件良く紹介をしてもらいました。（建築条件付だったのですが外してもらって価格も相場以下でした）物件は巡り合いだと思いますのでがんばってください。

この回答への補足

n9821様、ありがとうございます。
n9821様も含め、皆様ネット検索では見つからないとおっしゃって頂いたこと大変参考になりました。
n9821様が通い詰めた不動産会社はピンポイントで見つかりましたでしょうか。それとも何社かかけもってあたっていき、信頼できそうな
会社様と話を詰めていったのでしょうか。また他に地縁のない場所で
会社を探すヒントなどございましたら、ご教授いただければ幸いです（無理のない範囲でお願いします。ご迷惑になったら申しわけないので）
ご回答ありがとうございました

補足日時：2009/11/25 10:10

No.4 回答者： heisuke912 回答日時： 2009/11/24 16:43

今年座間市に注文住宅を建てました。

ネットで自己検索していても拉致があきませんよ。その土地に強い建築会社に足を運んで、土地の情報を公開してもらわないと。いい物件は絶対乗せてませんからね。
込みで３５００万なら「信用できる建築会社の建売」でしょう。
南向き・だの環境だの・・と住んでしまったらお終いな所は譲れませんから
そっちを優先すると「注文」というのは無理かな。
私もぴったり「３５００万以上は出さん！」つもりでしたが、土地の広さや、日当たりや、環境という、どうしても変えられないものを我慢できないとなると、まず土地代が・・。でもそこが高い（足元見てますよ）
建築会社（ハウスメーカー）もつぶれそうなところが（チョー有名な会社）でも現在ありますから、良く調べたほうがいいです。
建売をガンガンやっていて儲けているけど、ズサンで有名な会社もあります。
日本人が一人も居なくて、コテの握り方から教わっている人に一人で基礎ぬらしている会社がありました。
恐ろしい、一ヶ月足らずで家できてましたよ。
足運んで頑張ってください！

この回答への補足

heisuke912様、ご自身の体験に基づくご回答ありがとうございます。
もしよろしければお教え賜りたいのですが（無理のない範囲でお願いします）
>その土地に強い建築会社
これはheisuke912様はどのようにしてお調べなさいましたか。今回
そんなには地縁のない場所を考えている分、対象となる駅に足を運んで
見てもどこが優良な建築会社（これは不動産仲介をさすのでしょうか）
が分からないと思うのです。
また
>建築会社（ハウスメーカー）もつぶれそうなところが（チョー有名な会社）でも現在ありますから、良く調べたほうがいいです。
建売をガンガンやっていて儲けているけど、ズサンで有名な会社もあります。
日本人が一人も居なくて、コテの握り方から教わっている人に一人で基礎ぬらしている会社がありました。
・・・恐ろしいですね・・・あまり特定の会社の名前など出すのは良くないのかも知れないのですが、そのような会社に当たらないためにも何か
ヒントがあればご教授下さい。
ググって見ても結構どこの会社もいいことやら悪いこと書かれているので何とも言い難いのです。
宜しくお願いします。

補足日時：2009/11/25 10:00

No.3 回答者： diet12go 回答日時： 2009/11/24 15:47

＞3500万程度

建売ですと、可能だと思います。土地を1500万円、家の建築費2000万円、この程度にするなら、注文住宅もある程度可能です。

実際に住宅展示場などで注文住宅の仕様や相場を勉強することをお勧めします。坪単価、恐ろしくかかるものですと、すぐに3000万円を越える、しかし、既成のタイプを選べば、2000万円でもある程度のレベルは可能になります。

問題は、それで満足するかです。建売の場合、かなり建築費を抑え、コストを最低限にしていることもあり、結果として、注文の安いタイプよりもしっかりしていることも多いと思います。しかし、大半は20年から25年で建て替えが必要になるほど、作りは粗末、床も壁も天井も10年も経過するとかなり傷みます。

しかも、10年に一度は１００から300万円程度の補修、メインテナンスの工事をしないと、長持ちしない、資産価値も大幅に下落するのです。これは、建売でも注文でも同じです。

となると、3500万円というラインで大きさ、場所まで考えると、探せばあるが、駅などからはバスで15分以上とかになりそうです。

場所に重要度を求めるなら、新築を諦め、中古の建物つきの物件を土地代と思って購入することがいいかも知れません。2500万円程度で購入し、貯金をしながら構想を10年、15年かけてプランを作り、50歳前後で注文住宅に2000万円程度で切り替える、支払いの総額はそれほど変わらないと思います。そのときまでに土地代を支払い終了し、頭金の500万円程度の用意ができれば、65歳程度には支払い終えることも可能でしょう。

逆に、今、無理に安い建築をしても、支払いの終わるころには建て替えも必要と成りかねないのです。それなら、建て替えを前提に土地だけのつもりで購入もいいかも知れないのです。プレハブの小規模の別荘など向けのものでよければ、２００から500万円で建てることも可能、壊すのも楽ですので、それでしばらく我慢という手もあります。

問題はお金でしょう。銀行などが貸すかどうか、建売や土地と建物を注文でということでは、結構可能になります。しかし、土地だけですと、条件が悪くなることもあるし、中古には長期のローンが組めないことも多いのです。

いずれにしても、頭金として、５００から1000万円は確保しないと厳しいでしょうし、現金を用意できれば、いい条件のものが見つかった段階で手を打ちやすい、場合によっては、1500万円も用意できれば、土地代だけでも相場2000万円の中古住宅を即金で購入することも可能なこともあるのです。

月に11万円の賃貸、年間でも140万円弱ですから、10年でその倍程度の貯金ができると、1500万円程度の貯蓄ができますので、その間に不動産めぐり、住宅展示場の見学などを徹底的にすることも有効でしょう。

3500万円を35年ローンで年利３％で借りると、月々の支払いは134,697 円だそうです。それを10年間支払うと、1616万円ほど支払って、そのうちの金利分は900万円強程度、ローンの残高減少額は700万円弱なのです。つまり、まだ、2840万円程度のローンが残っている計算になります。

http://www.saveinfo.or.jp/tool/sikin/menu/s_kuri …

つまり、毎月８万円弱程度の利息を支払っていたことになるのです。となると、逆に、利息相当を貯金すれば、１０年で1000万円も無理なく貯蓄可能、それを頭金にすると、見通しも違ってくるでしょう。その段階で2500万円を借り入れしても、そちらの方が先に返済終了となるのです。

住宅ローンの仕組み、繰上げ返済、注文住宅などは、実際に体験しなくても住宅展示場などでも勉強できるものですから、それからの購入でも遅くない、回答を期待するよりは、行動しましょう。ネットなどでは本当のいい物件は出てくる確率は低い、売れの残りばかりがあると思った方がいいでしょう。

お得ないい物件は広告しないでも地元の人が買ってしまう、あるいは、手持ちの現金のある人が先に買うのです。でも、目がないと、歩き回らないとその土地や場所の感覚もないものですから、ポイントを絞って探すことをお勧めします。

この回答へのお礼

本当に親身なお答え、結構自分自身を追い詰めてしまっていたので
購入のアドバイス、メンテナンス、またお支払の仕方、物件の探し方まで親切に教えて頂き、少し自分自身落ち着いて検討することが大事なんだと思いました。本当に感謝しております
diet12go様ありがとうございました。またご指導いただくこともあるやに思いますがその際には宜しくお願いします。

お礼日時：2009/11/25 09:59

No.2 回答者： tadagenji 回答日時： 2009/11/24 14:57

住宅ローンを土地込みで組めるかどうかがもっとも大きな違いです。

早い段階の建売ならば、かなり注文に近い設計に関与できますが、個人の性格にも因りますが、注文建築は、色、モノ、性能などを自己責任で決めていかないと工事が遅延するので、いらいらしどうしです。

この回答へのお礼

親切なご回答ありがとうございます。
注文住宅を購入するにはまず、気に行った土地を見つけて、
それから建てて頂く会社の勉強をした方がいいことが分かりました
大変ありがとうございました

お礼日時：2009/11/25 09:44

No.1 回答者： noname#142909 回答日時： 2009/11/24 14:21

建て売りは基本的に既製品を購入

注文住宅は文字通り貴方の注文で建築します
建て売りの場合既に建築が終了していればすぐに入居できますが
注文住宅の場合時間がかかります賃貸の更新に間に合うかどうか
こだわるのなら注文住宅ですが予算が限られている以上どうするかは思案のしどころです
建て売りでも建築途中なら変更できる部分もある場合が有ります
その辺は工務店と相談ですが

この回答への補足

親身なご回答ありがとうございます。
おっしゃる通り、注文住宅の場合予算と時間がネックになるところです
（お恥ずかしい話、まだめぼしい土地さえもネットで見てはいるのですが見つけられてません）
また建売の場合、こちらもネットで検索しているのですが
なかなかヒットしてくれないのが実情です。
別の質問になってしまいますが、(1)茅ヶ崎・藤沢・鎌倉方面・逗子　(2)東横線沿線(3)埼玉県の東武東上線の和光市～志木間で2000万以内で
70平米、日当たり良好の土地（前述の用途地域で）を探す方法、もしくはそういった物件を見つけることが予算的に可能か否かご存知でしたら教えてください。
いろいろ質問が重なってしまって申し訳ございません
よろしくお願いします。

補足日時：2009/11/24 14:46

この回答へのお礼

おっしゃる通り、更新時期に間に合うか、それこそあせって変な土地を
取得したら元も子もないですものね
貴重なアドバイスありがとうございます

お礼日時：2009/11/25 09:46