競売物件の持分売りと区分所有建物の違う所

あるマンションについて物件が競売になっています。
物件の種別欄には二つに分けており、一つは土地　持分売り、もう一つは区分所有建物と書いてあります。
入札公告には一括売却と書いてあります。
物件目録の地積ではXXXX平方メートル、共有者○　持分XXXXX分のXXXと書いてあります。建物各段階の床面積も詳しく書いてあります。競売目的物の部屋番号も書いてあります。
このマンションは1979年頃新築したもの、管理方式は自主管理だそうです。

マンションに付くの競売物件は物件の種別欄には一つだけの区分所有建物、物件番号も一つだけ記入するのが普通に見られると覚えていますが、こんなに場合、上述した競売物件の入札を参入する際に要注意する事を教授していただきたいです。

宜しくお願い申し上げます

No.3 回答者： majin-goo 回答日時： 2009/12/22 23:39

本来、土地と建物は別個の不動産ですから、土地だけまたは建物だけという処分が可能です。

しかし、敷地利用権（以下、敷地権）を伴わない専有部分が生じることになり、マンションという性質上さまざまな不具合が生じてしまいます。
また、登記簿上においても大規模マンションの場合など数百～数千などという共有関係となり、部屋が売買される度に土地の登記簿を変更していくと登記簿が膨大になり、権利関係の理解が困難となり、事務処理にも支障をきたします。
そこで、区分所有法や登記法が改正され、専有部分と敷地権は、原則として分離処分ができないこととなりました。
すなわち、敷地権の登記をすることで、両者が一体化するため専有部分の登記をすることで敷地についても同様の登記がされたものとしているのです。
ご質問の例は、改正以前のマンションですので、この一体化（敷地権登記）が行われていないということです。（登記官が職権で登記している物件もある）
理論上、分離処分は可能となりますが、現実的には不可能に近いので
敷地権登記されている最近のマンションと比べても登記簿が２つになってしまうこと意外、権利上においては変わりないので心配はないでしょう。
注意点として１点挙げさせて頂けば、先ほど「原則として分離処分ができない」としましたが、法では「規約に別段の定めがなければ…」としていますから管理規約を確認し、管理規約にも「専有部分と敷地とを分離して処分できない」となっており、「分離して処分ができる」となっていないことを確認してください。

この回答へのお礼

大変勉強になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/01/13 23:11

No.2 回答者： realty00 回答日時： 2009/12/19 22:58

とりあえずご心配はいりません。

今の区分所有法が施行される以前のマンションの敷地には「敷地権」が当たり前に存在するという発想はありません。
従って登記簿謄本も土地と建物は別々に存在します。
ですから競売にかかった場合でも、質問者さんがおっしゃっている状態になります。
（土地は共有持ち分・建物は区分所有ですね）
それだけ古いマンションなんだなぁ、と思っていただければいいですよ。

この回答へのお礼

ご教授ありがとうございました。

お礼日時：2010/01/13 23:14

No.1 回答者： poolisher 回答日時： 2009/12/19 18:05

敷地が所有権のマンションであれば、土地の共有持分と区分所有物と

一括売却ですから普通だと思います。

共有持ち分　持分XXXXX分のXXX　に対してさらに　甲さん乙さんで
１/２づつとか書いてあって、更に売却対象が甲さんの持分だけという
ことであれば乙さんの権利は残ります。

この回答へのお礼

ご教授ありがとうございました。

お礼日時：2010/01/13 23:16