築21年のマンションを買うべきか、借りるべきか？

はじめまして、こんにちは。
築21年、駅から5分、10階、3LDK、目の前が商店街のマンションを買うべきか迷っています。金額は790万円で、管理費12000円位、修繕費は9000円位です。
同じマンションの3階には、賃貸で62000円の部屋があり、場所が気に入っているので、借りることも考えています。
現在は夫婦でそれぞれ300万位の収入があり、子供はまだいません。夫は33歳です。将来的には、子供も欲しいし、母親と同居するかもしれないので、3LDKが良いかと思っています。
ちなみに今は70000円の1LDKに住んでいて、このまま状況が変わるまで(子供ができるとか、母親と住むなど)住み続けて貯金するか、貯金するよりも早くマンションを買って支払っていったほうがいいのか考えています。貯蓄は100万位です。
どうかアドバイスをよろしくお願いいたします。

No.1 回答者： jinkoda 回答日時： 2010/01/19 01:09

ご相談の内容は、２つに分かれると思います。

１．現在検討しているマンションを購入すべきか？
２．年齢的に、または今後のことを考えて、マンション（マイホーム）を購入しても良いか？
私は、もしマンションを購入するとしたらどんなマンションが良いかということをポイントに説明させていただきます。

まず、購入するとなりますと、諸経費（仲介手数料、保険加入料、登記関連費用、住宅ローン申請費用等）もいれて９００万くらいになると思います。
９００万のローンを組むとなると、返済期間を２０年とすると４万ちょっとでしょうか？
マンションは、経済価値があるのは、築後４０年くらいと考えます。つまり、築後４０年以上たってしまうと、売却するとしてもほとんど値が付かない可能性があります。
となると、２０年のローンを組んで返済が完了したときには資産価値はほとんどないという結果にもなると思います。
つぎに、維持管理ですが、修繕積立金が９０００円では、もしかすると大規模修繕をするときに、費用を徴収されるかもしれません。相場としては安いかなと言う気がします。（修繕積立金が安いというのはあまり好ましい状況ではないんです）
逆に管理費が１２０００円は少し高い気がします。
中古マンションの場合、いろいろと維持費もかかることを想定しなければなりません。たとえばボイラー（給湯器）は１５年程度で交換となります。安いボイラーでも２０万円くらいはします。もし、暖房機などがついているならばそれらも耐用年数間近かもしれません。
マンションを購入すると固定資産税もかかってきます。
このようなもろもろの経費を考えると、住宅ローン＋固定資産税＋管理費＋修繕積立金＋駐車場代（必要な場合）＋いろいろな修繕更新費（キッチン周り、トイレ、風呂関係）で、結局毎月７万～８万くらいは最低かかるのではないかと思います。
ということで、マンションを購入するとしても、マンションの維持管理はどうなっているのか、設備はどの程度使用され、あとどのくらいもちそうか、マンション管理組合はきちんと機能しているか、住民（他の区分所有者）はどのような人たちか、賃貸マンション化していないか（賃貸マンション化していると、管理意識が低い住人ばかりとなり、環境としては良くないと思います。）などをよく調べてからの方がいいと思います。
築２１年を経過している場合は、資産価値は新築販売時の３分の１から４分の１程度まで下落しています。特にご相談のマンションが割安だなと感じるときは、その理由をしっかり調べた方がいいと思いますよ。
年齢を考えますと、マンションの購入は間違った選択ではないと思います。ただし、中古マンションにせよ、新築マンションにせよ、その内容をしっかり吟味しないといけないかなと思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます！
とても勉強になりました。
もっと色々情報収集して検討してみたいと思います。

お礼日時：2010/01/19 22:42

No.2 回答者： love2331 回答日時： 2010/01/20 12:11

購入には反対です。

前の方がおっしゃっていたように、１０年後・２０年後に売るとしたら、資産価値がほとんどなくなるからです。
住み続けたとしても…

友人の築３０年の物件でこういうことがありました。
１　滞納が続き、管理費が足りなくなった。
相続人がわからない・相続放棄した物件を銀行が競売したケースがあったが、全然、売れない・臨時徴収は高齢者の世帯に反対されて否決される。
２　ＥＶも止まり、外装もボロボロ。
３　配管がときどき詰るが、調査費用もでない。
４　賃貸に出そうとしたら、２を理由に、不動産屋に扱いを拒否された。
５　市に寄付を申し出たが拒否された

極端な例と思われるかもしれませんが、
建て替えに成功するマンションは少ないです。
遅かれ早かれ、振りかかる可能性の非常に高い問題です。
管理の悪いマンションの場合、こうしたゴースト化現象が、もっと早く来る場合があります。７９０万という値段は、もしかしたら、とっても高いかもしれませんよ。

余計な話ですが、mxiに、マンションのネガティブな問題に特化したコミュニティを立ち上げました。
http://mixi.jp/view_community.pl?id=4565617よろしければ、のぞいてください。