質問です！住宅ローンを10年固定で金利2.3％で借り入れして今払ってま

Question

質問です！住宅ローンを10年固定で金利2.3％で借り入れして今払ってますが、先々の金利上昇の懸念を受け今後が不安になっています。（仕事の方の不景気も関係しまして・・・）
まず皆さんにお聞きしたいのは

(1)10年後にフラット35みたいな残りの25年の固定ローンに切り替えとかできますか？
　今はフラット35Sだと当初10年間は-1.0％の金利優遇が受けれるみたいで・・・
　
(2)今はローンを払い始めて4年目ですが6年後のローンの切り替え時銀行から連絡があるのでしょうか？

(3)また皆さんなら6年後の金利優遇が終わった時点でどうされますか？

(4)もし借り換えするなら住宅信用金庫が良いと聞いたのですがどうなのでしょうか？

無知ですいませんが教えてください。

Domenica · Accepted Answer

（その２）

ただし、借り換えタイプの「フラット３５」の返済期間については、「15年以上」で、かつ、次のいずれかの短い方が上限となります。
(1)80歳－借換申込時の年齢
(2)35年－住宅取得時にお借り入れになった住宅ローンの経過期間
（http://www.jhf.go.jp/navi/pdf/karikae_pamph.pdf）

ご質問者さまの場合は、当初借り入れから10年後での借り換え…とのことですから、(2)は35年－10年となり、最長25年ですね。
(1)については、仮に、当初借り入れから10年後に40歳になるとすれば（当初借入時が30歳の時…ということですね）、80歳－40歳＝40年ですが、「いずれか短い方」ですから、(2)の25年が適用されます。
ですから、ご質問者さまの場合は、25年以上にはなりません。
> １５年以上３５年以内
というのは、「借り換え」ではなく、「新規（＝住宅取得時）」の場合です。

> 私の年収なども関係あるのでしょうか？
はい、「借り換え」の場合は、全ての審査を再度行います。

既存住宅ローンがあるから審査はスルー…ということはありません。

年収も、年齢も、信用情報も、当初借り入れと同等の審査がありますし、「フラット３５」でしたら民間金融機関の住宅ローン審査にはない「建物についての技術適合」もあります。

また、民間金融機関の住宅ローンでは、「団体信用生命保険」に加入できることが条件となっていて、その保険料については「金融機関負担」であることが多いですが、「フラット３５」では、「団体信用生命保険」への加入は任意ですが、その保険料は「債務者負担」なんですよ。
この保険料が安くはないので、加入をされない方も増えているんですが、個人的には「万が一」に備えて、加入することをお勧めしたいです。
（「団体信用生命保険」に加入できないので、「フラット３５」しか住宅取得資金を調達できない…という方も多いですけれど。）

Domenica · Answer

私でよろしければ、解る範囲＆回答できる範囲でしたら、いくらでもお訊ねください。
お答えできない内容については、その旨申し上げますので。

> 設定期間は3年、5年、10年です金利は2.6、3.1、3.6％です。
ご質問者さまがご利用中の銀行も、私の勤務先と同じく、固定金利選択型の「固定金利期間」の設定は、３年、５年、１０年の３種類なんですね。
ただ、この金利は現時点での話で、６年後にはどうなっているか分かりませんね。
個人的には、現在のような経済・社会情勢が長く続くことは「よくない」と考えますので、景気の早期回復を望みます。
景気が回復すれば、どうしても「金利」は上がりますから、金利上昇リスクのある既存ローンがある場合には、早期返済の手段を考えるべきだと思います。

ご質問者さまの属性や現在ご利用中の住宅ローンについての詳細が分からない状態でお話していますので、具体的なアドヴァイスは差し上げようがないのですが、ご質問者さまの場合は、多少「損」をすることになっても、６年後を待たずに、少しでも早く、「フラット３５」なり、他銀行の住宅ローンなりで、「残りの全期間を固定金利」で借り換えをされた方がいいのかもしれません。

「この先どうなるか」は分かりませんが、現時点では、ご質問者さまの場合、当初の10年間の固定金利期間が終了したら、
・特約を再契約せず変動金利型になる→おそらく、後日、特約の再契約をすることは可能です。
・固定金利期間３年で特約を再契約する→３年後にどうするかをまた決めることになります。
・固定金利期間５年で特約を再契約する→５年後にどうするかをまた決めることになります。
・固定金利期間１０年で特約を再契約する→１０年後にどうするかをまた決めることになります。
のいずれかを選択することになります。

そうでなければ、それ以前に「借り換え」をされるか…ですね。

> フラット35の条件として１５年以上３５年以内（１年単位）
> ※ただし、満８０歳になるまでの期間となります。
> とありますが10年後に他銀行の金利がよければ他銀行でフラット35の契約は可能でしょうか？（高いと思いますが）
将来のことですし、「フラット３５」自体がどう変わるか分かりませんけれど（「フラット３５」は導入されて年数が浅いこともあり、これまで、結構変更が多かったものですから…）、現在の基準で考えるのならば不可能ではないと思います。

「フラット３５」は、導入された当初は制約が厳しくて、「借り換え」には対応していませんでしたが、現在は「借り換え」に対応しています（「借り換え」で利用できるようになったのは、確か昨年の６月からだったと思います）。
今のところ、「フラット３５Ｓ」は「借り換え」には対応していません。

借り換えタイプ「フラット３５」は、銀行以外でも取り扱っています。
そして、金利だけを見るならば、銀行等よりも「住宅ローン専門会社」の方が低く設定しているところが多いように感じます。（ただし、金利は低くても、融資手数料が高かったりするので、そのあたりの見極めが肝心です。）
また、他銀行でなくても、現在ご利用中の銀行が借り換えタイプの「フラット３５」を扱っていれば、そこでの借り換えも可能ですよ。

「フラット３５」への「借り換え」については、「フラット３５」の新規利用の条件にプラスして「当初の住宅ローンの返済実績が１年以上」「正常に返済していること」という条件があります。
また、建物について、「住宅金融支援機構が定めた（フラット３５の）技術基準に適合していること」が必要になります。
ですから、債務者だけの問題では済まないんです。

借り換えタイプの「フラット３５」では、融資可能額が
・住宅金融支援機構による担保評価の200％
・借り換えの対象となる住宅ローンの残高
のどちらか低い額まで…となっています。

よほど担保評価額が下がっていない限り、現在の住宅ローンの残債について100％借りることができる…という訳ですが、逆の見方をすれば、残債の100％しか借りられない訳ですから、借り換えにかかる諸費用分は自己資金で用意しなければならないということです。
民間金融機関ですと、自己評価額の１００％以内というところもあれば、残債に借り換えにかかる諸費用も含めて借りられるところもあります。

（その２に続く）

Domenica · Answer

＃３・４です。

> 少し話が戻りますが
> ＝残りの全期間を固定金利期間とする「固定金利選択型」の特約を「再契約」することはできると思います。
> とありましたが具体的にはどういったプランなんでしょうか？

「固定金利選択型」は、２年、３年、５年、７年、１０年といったカンジで、「金利が固定される『期間』」（＝「固定金利期間」）が定められています。
私の勤務先では、３年、５年、１０年の３種類の「期間」のみなのですが、金融機関によっては、１５年、２０年、２５年といった長期・超長期の「固定金利期間」を設定しているところもあります。

ご質問者さまの場合は、返済期間が３５年で、当初１０年固定を選択されているようですから、当初の固定金利期間が経過すると、残りの返済期間は２５年ですよね。

当初の固定金利期間終了後は、再度（というか、固定金利期間終了の都度）、「固定金利特約」の契約をしなければ、金利に関しては基本契約である「変動金利型」になります。

もし、ご質問者さまがご利用中の銀行に、固定金利期間を２５年とする「固定金利選択型」があり、当初１０年が経過した時に「固定金利選択型・固定金利期間２５年」の「固定金利特約」を契約すれば、２５年＝残りの全期間について「金利を固定することができる」訳です。
ご質問者さまがご利用中の銀行が、私の勤務先と同様に、固定金利期間の最長が１０年までであったり、２５年以上のものがなければ、この方法を採ることはできませんけれど。

これは、金融機関によって異なりますし、実際、１５年、２０年、２５年といった長期・超長期の固定金利期間を設定していない金融機関も多いです。

また、固定金利期間が長ければ長いだけ金利は高くなりますが、金利優遇がなければ、相当に高い金利が適用されてしまいます。
私が参考に見ている主要銀行の住宅ローン金利はこんなカンジです。
http://www.nikkin.co.jp/06/37.html
（空欄部分は、設定がないということです）

さらに多くの金融機関の金利情報が載っているサイトがこちらです。
http://homepage3.nifty.com/dkmiyabi/cad/ichiran.htm

ご質問者さまがご利用中の銀行では、固定金利選択型の固定金利期間は、何年と何年が設定されていますでしょうか。

Domenica · Answer

＃３です。
ご丁寧なお礼をありがとうございました。

追加のご質問につきましてお答えしたいと思います。

> (1)10年固定が終了した時点でまた3年か5年か10年固定にするか見直しができるということでよろしいでしょうか？（そのときの銀行のプランにもよるが）
そのようにできる金融機関が多いです。

> (2)もし他銀行のほうが条件がよく借り換え場合は10年過ぎてますので25年で組むのでしょうか？35年？
一般的には、「当初の返済期間－借り換え時点での既経過期間」が、借り換え後の返済期間の上限となることが多いです。
ですが、返済期間を延ばすことができる金融機関、住宅ローン商品も見かけたことがあります。

> (3)10年後からは優遇金利が無いので3年固定の低金利ばかりを繰り返したほうが総支払額、月支払い額はお得？
固定金利期間終了後の金利優遇がないのですね。
その頃ですと、まだ、当初固定金利期間終了後の金利優遇については、扱っていなかった金融機関も多かったですから、ご質問者さまもそのパターンだったのでしょう（私は、当初固定金利期間終了後の金利優遇幅は1.00％で約定済みです）。

ですが、金利優遇については、その時点での交渉次第で何とかなるかもしれません。
あくまでも、その時点での金利情勢にもよりますが、「他金融機関への借り換えも視野に入れている…。」と言ってみると、案外、優遇してもらえるかもしれません。

毎月の返済額を少なするには、適用金利を少しでも低くすることです。
日本は、金利の形態については「順イールド」といいまして、「固定期間が短い方が金利が低い」という状態を保っています。

私たちが住宅ローンを借りた頃は、10年国債の利回りが非常に低く、政策金利の「基準割引率および基準貸付利率」（かつて「公定歩合」と言われていたもの）との差があまりありませんでした。

長期金利と短期金利の差があまりない状態を、金利の「フラット化」などと言ったりします。

その結果、10年国債の利回りや政策金利を基準に設定される住宅ローン金利でも、「変動金利型」の金利と「10年固定」の金利にあまり差がありませんでした。
しかも、その頃の住宅ローン金利の特徴として、「変動金利型には金利優遇がない」というものがありましたので、「10年固定」が一番お得…というカンジだったんです。

最近は、それも落ち着いてきましたので、長短で金利差があるようになりました。

原則、「固定金利期間が短い方が金利が低い」ので、３年固定よりも「変動金利型」の方が金利が低いです（変動金利型の金利見直しは、半年ごと）。
ただし、変動金利型にしろ、３年固定にしろ、完済までにさらに金利の見直しがある…という場合には、どうしても「金利上昇リスク」があります。

政権が交代して、景気を回復させようと政府が頑張っています。
それはそれで「いいこと」なんですが、景気が回復すれば「金利」は上昇する可能性が高いです。

現在の金利が限りなく「底」に近いことはご存知ですよね？
「底」はすぐ近いんですが、逆に「上」は天井知らずなんです。
かつての金利の最高が何％だったとしても、そこが上限とは限りません。
誰も保障してくれません。
総返済額の上限「額」が保障されるのは、「固定金利型」（全期間固定金利）しかないんです。

将来の金利を予測することができない以上、「どうすることが『結果的に』お得になるか。」「利息も含めた総返済額が一番少なくなるか。」は、完済してから「結果としてどうだった」ということしか言えないんですよ。

金利が上昇しないという前提であれば、「変動金利型」が一番お得になるはずですけれど…。

個人的には、預貯金の金利ならばいくらでも上がってほしいですが、ローンの金利は上がってもうれしくないですよね（資金運用を担当する立場としては逆ですけれど（笑））。

Domenica · Answer

住宅ローン審査経験者ですが、私自身、平成17年10月に住宅ローンにを借り、11月から返済しています。

細かいことですが、ローンは「借りている」ものなので「払う」ものではなく「返す」ものです。
住宅ローンの返済が困難となられた方の多くが、この区別がおできにならなかったものですから、つい気になってしまい、まずはご忠告まで。

平成18年から19年頃のお借り入れということですね。
だとしたら、10年固定は無難な選択だったと思います。

当時は、長短金利差が小さかった頃で、「固定金利選択型・固定金利期間10年」＝「10年固定」が「一番お得」感が強かったんですよ。
かく言う私も10年固定です。

> (1)10年後にフラット35みたいな残りの25年の固定ローンに切り替えとかできますか？
> 今はフラット35Sだと当初10年間は-1.0％の金利優遇が受けれるみたいで・・・
フラット35Sは既存住宅ローンの借り換えには対応していませんよ。

民間金融機関の住宅ローンの場合、当初が10年固定の場合、基本契約が「変動金利型」となっていることが多く（基本契約を「変動金利型」で締結し、それに「10年間金利を固定する」という『特約』を追加することによって、「10年固定」という「固定金利選択型」が出来あがっているんです）、固定金利期間終了後に、残りの全期間を「固定金利型」にすることは難しいと思います。
ただし、残りの全期間を固定金利期間とする「固定金利選択型」の特約を「再契約」することはできると思います。

そうでなければ、他の金融機関への「借り換え」という形でとられることになります。
他金融機関への借り換えは、全てについて再審査になりますから、場合によっては、当初借り入れよりも厳しくなることも考えられます。
また、経年によって、「健康状態」も変わってくる方が多いです。
「団体信用生命保険」の加入審査でＮＧとなり、借り換えができない…ということもありますよ。

ただ、ご質問者さまの「固定金利期間終了時（当初借り入れから10年後。現時点からなら６年後ですね）」に、社会、経済、金融についての情勢がどうなっているか、全く分かりません。

ですから、現状と同じであればできる可能性はありますが、将来のことですから何とも言えません。

> (2)今はローンを払い始めて4年目ですが6年後のローンの切り替え時銀行から連絡があるのでしょうか？
たいていの金融機関はご連絡をすると思いますが…。（私の勤務先でも差し上げております。）
先ほども申し上げましたとおり、民間金融機関の「10年固定」は、「固定金利選択型」であり、その実態は、「変動金利型の基本契約」＋「固定金利期間の特約」です。
固定金利期間が終了するということは、プラス部分の「固定金利期間の特約」が終了する訳です。
特約部分が終了しても基本契約は残りますから、「何も手続きをしなければ、自動的に変動金利型」になるのが一般的です。
そして、再度、「特約」をする場合には、「手数料」をいただく金融機関も多いです。
その意思確認のために、たいていは、金融機関の側からご連絡を差し上げます。

ただし、旧・住宅金融公庫一般融資やフラット35でも「段階金利型」の場合は、11年目以降の金利も、基本約定で定めていますから、改めてご連絡差し上げることはありません。

> (3)また皆さんなら6年後の金利優遇が終わった時点でどうされますか？
私の場合は、返済期間が20年なんです。
ですから、固定金利期間終了によって、残りの返済期間は10年、債務残高は当初借入額の半分程度になっている予定です（面倒なので途中での一部繰上返済は一切しません）。
その時点の金利にもよりますが、その時点で、残債の一括繰上返済をするつもりでいます。

> (4)もし借り換えするなら住宅信用金庫が良いと聞いたのですがどうなのでしょうか？
申し訳ありません。
「住宅信用金庫」というところを存じ申し上げませんので、お答えできません。
金融機関ではないと思いますが（金融機関コード一覧には掲載されていないので）、どのようなところか教えていただけると嬉しいのですが…。もしかしたら略称でしょうか？
お金を貸す…ということをしているのでしたら、「個人情報の保護に関する法律」の関係でウェブサイトがあるはずです。
仮に、無断で「信用金庫」と名乗っているようなところでしたら、ご利用にならない方がよろしいかと思います。

manno1966 · Answer

> (1)10年後にフラット35みたいな残りの25年の固定ローンに切り替えとかできますか？
そのような金融商品があれば、可能。
また、契約上それを選択できるなら。
そのような金融商品が無い場合は出来ない。
全ての銀行の全ての金融商品、それも数年後という事なので、掌握していない。

> (2)今はローンを払い始めて4年目ですが6年後のローンの切り替え時銀行から連絡があるのでしょうか？
有るのが普通。

> (3)また皆さんなら6年後の金利優遇が終わった時点でどうされますか？
その時の社会情勢によって決める。
私は、３年固定で借りていて、この前３年の期間が終わり、また３年固定を選択した。

kennkyo2 · Answer

すいません。答えが言えませんがローンで買った家はカード会社も住宅関係の職の人も利益がでるし決していけない事ではないですが仕組みも知らず何年も先何が起こるか分かりませんしそれでも家を購入し住んでいらっしゃりここでこういう質問を出しておられるようですがあまりに無責任な質問かなと思ってしまいました。・・当方も勉強不足で答えに困り同じような過ちをおかしているのですがやはりローンというものは怖いですね。お金ができるまで家も我慢してもいいと思ってしまいましたがそれなりの理由や生きがい考えがあると思いますのですいませんでした余計な一言です。・・・僕も家を買う時はローンになりそうですがお金がないのでまだ我慢します。

質問です！住宅ローンを10年固定で金利2.3％で借り入れして今払ってま

（その２）

私でよろしければ、解る範囲＆回答できる範囲でしたら、いくらでもお訊ねください。

＃３・４です。

＃３です。

住宅ローン審査経験者ですが、私自身、平成17年10月に住宅ローンにを借り、11月から返済しています。

> (1)10年後にフラット35みたいな残りの25年の固定ローンに切り替えとかできますか？

すいません。

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