マンションの親から子へ名義変更について。

中古のマンションを購入しました。
自分は自営でローンの審査が厳しかった為に親名義でローンを組みました。
住宅価格：1000万
住宅ローン：1000万
返済期間：23年（親の年齢制限による上限）
返済金額：月4万8000円程度、ボーナス無し。

親と一緒に済むという名目でしたが実際には私と妻と二人で住み、
実際のローン返済も私たちがする予定です。

なるべく早い段階で自分名義にしたいのですが、
ローンが残っている状態で親名義から自分名義に変更するにはどのような手続きが必要なのでしょうか。

私の住宅ローンが組めない場合、組める場合の両方でお答えいただけると幸いです。

No.1 回答者： gamigami 回答日時： 2010/03/05 16:13

抵当権がついている状態で名義変更をする場合、

抵当権者の承諾が必要になります。

一番手っ取り早いのは、
債務つき譲渡で、抵当権者の承諾をもらって所有権・債務を引き継ぐことでしょう。
簡単に言えば、将来、現在借りようとしている金融機関の住宅ローン審査に通ることです。
（ローンが組める場合の回答）

それ以外になると、
現金による売買でしょうね。
（ローンが組めない時の回答）

実質の債務者は自分だから、所有権を変えるということは、
抵当権者の承諾なしには出来ません。

No.2 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2010/03/05 18:01

住宅ローンの審査で承諾されずに親名義で購入したと言う事は、そのマンションの所有者は親です。

質問者さんがローンを支払うと言う事は、毎月に4万8千円は親への贈与になります。
この辺りは税務署がチェックすると贈与税が発生しますので、要注意です。
払うとしたら家賃として親に入金するしかありません。税務署がどう判断するかは不明ですが。

かつ親の名義で借りたローンでは抵当権が付いているので、もっと正確に言うと、ローンが払い終わるまでは親は勝手に名義を替える事は出来ません。
なぜなら抵当権がついていると、そのマンションの本当の意味で権利者は銀行なのです。
もしローンが支払えなければ、銀行は自分の裁量でそのマンションを売る事ができるのです。

なので、質問者さんがローンを組めない場合、名義に変えると言う事は出来ません。まずはこれが基本です。
ローンが組める場合は手段は２つです。

１）質問者さんが親からそのマンションを買い取る。
もちろん、質問者さんがローンを組める必要がありますので、自営業でも黒字決算を3期行えば、3年後までに200万円ほど貯蓄しておけば、銀行は残りの分は貸してくれるでしょう。
その時点で、抵当権を外し、親と子で売買し、所有権を移転した後、再び抵当権を設定します。

２）負担付贈与にする
説明が長くなるので、以下のURLで。
http://123s.zei.ac/zouyo/hutanntukizouyo.html
但し、負債も贈与するとはいえ時価での贈与ですので、贈与税や譲渡所得税はかかる可能性はあります。
贈与税に関しては相続時精算課税と言う制度もあるので、場合によっては減税されますが、やはり、銀行がローンの名義を替えてくれるかという点が問題になってきます。

銀行と相談してみるしか手はありません。