重要事項説明の義務違反にあたりますか？

重要事項説明の義務違反にあたりますか？

賃貸契約を結ぶ際、貸主（大家）に「精神的障害があり事理弁識能力がない」ということを知らされずに契約しました。

上階に居住する貸主の漏水により被害を受けましたが、上記を理由に損害補償を拒否されています。

貸主（大家）に「精神的障害があり事理弁識能力がない」ことは、契約締結時の重要事項説明の義務違反にあたりますか？

すみませんが教えてください。

No.1 回答者： chintai-ou 回答日時： 2010/04/16 10:59

まず、精神的障害があり事理弁識能力がないということですが、それだとどうやって契約できたのかと疑問に思います。

　損害を与えて、保証できない。それは、弁識能力が無いからという論理であれば、なおさらです。
　管理会社は、貸主、借主の間に入って契約しますから、大家さんがそのような状態であれば、契約できません。代理の方がいるのではないかと思います。
　もし不動産屋さんが、そういう大家さんの状況を知っていたのであれば、物件の「瑕疵」にあたると思います。説明する必要があると思います。書面にはうたえないと思いますが。
　例えば、自殺などがあった部屋などの場合、説明しますし、しなければいけません。
　管理会社と相談されることをオススメします。水漏れなどの場合、大体保険に入っていることがほとんどですので、上の方の火災保険の損害賠償部分で、処理できることが一般的です。

　
　

この回答への補足

　ご回答ありがとうございます。大変感謝しております。詳細を補足させて頂きます。

　賃貸契約時には貸主に「事理弁識能力がない」との説明もなく、当方、不動産会社、貸主及びその子が会して契約しました。実質的にはその子が対応している感じでしたが、署名捺印などは貸主自らが行っていました。

　昨年契約更新がありましたが、自動更新であり、その旨の告知などはありませんでした。

　今回の上階に居住する貸主宅からの漏水により、当方のテナント内の内部造作物及び商品、お客様からの預かり品が被害を受けました。当然貸主に損害補償をお願いしました。

　内部造作物は現状復旧及び漏水事故により将来的に発生が懸念される部分の補修を、商品に関しては、漏水事故が原因で、売買契約がキャンセルされてしまったのでその商品の買取りを、預かり品に関しては漏水による汚損の原状回復費用の請求をお願いしました。

　しかしながら、貸主が漏水事故を補償する保険に加入していませんでした。漏水事故の対応もその子が対応していましたが、何の進展もないまま、事故から1ヶ月余り経過した頃「弁護士に一任した」との連絡がありました。

　弁護士いわく、内部造作は現状営業しているから修復の必要はない、商品に関しては漏水事故と売買契約の解除の因果関係がない、預かり品に関しては汚損すること自体が商品の欠陥で漏水とは無関係、といった回答が返って来ました。

　さらに根本的な問題として、貸主自体に精神的な障害があり事理弁識能力がないと考えられ、貸主に法的責任を課すことは不可能であるという旨を伝えられました。

　当方としては、事理弁識能力がないとは一切聞いていませんし、不動産会社も聞いていないということです。

　このような事案は契約時に説明すべきことだと思いますし、それが説明されていれば賃貸契約自体を熟考していたと思います。

　このような事案の場合、やはり損害補償請求は無理なのでしょうか? また、契約時に貸主の事理弁識能力がないということが知らされなかったことは重要事項告知義務違反になるのでしょうか？


　お力を貸していただければ幸いです。


　

補足日時：2010/04/16 12:09

No.2 回答者： chintai-ou 回答日時： 2010/04/16 13:44

不動産会社が聞いていないということであれば、説明できないと思います。

また、漏水の原因が建物の老朽化で、給排水管がやぶれてしまったということであれば、上にお住まいの方の火災保険では対応できなくなります。
　FANFUNRIDEさんは店舗をやられていると推測されます。住居の契約だと思っておりました。私どもも弁護士が出てきてしまうと、弁護士同士のやり取りで、解決することになってしまいます。相手方も弁護士だと早めに細部を説明して、相談されたほうが良いと思います。
　こういう事案は、細部の事柄をしっかり把握しないと、答えられないです。
　かなり難しい事案も扱ったことがありますが、法律外の解決方法を取りました。
　あまりお役に立てず申し訳ありません。

この回答へのお礼

アドバイス、誠にありがとうございました。

漏水の原因は、貸主がひっくり返した洗面器が浴室の排水口に蓋になり、さらに湯船の湯を出したままにしたことが原因と聞いております。

円満解決出来ればいいのですが、貸主の子に当方の言い分を全く聞いてもらえず「弁護士に一任した」の一点張りで困っています。

最終的にはこちら側も弁護士さんにお願いすることになるかもしれませんが、円満解決出来る方向に進むようにしたいとも思っております。

ありがとうございました。

お礼日時：2010/04/17 23:26

No.3 回答者： takapiii 回答日時： 2010/04/16 20:38

難しい問題ですが、相手が弁護士であっても、弁護士と言うのは依頼者の弁護をするのが仕事なので、決して事実を言っているのではありません。

こういう場合の弁護士は依頼者の理想とする解決法を押しつけようとするのが一般的ですから、事実を積み上げていけばいいだけの話ではないでしょうか。

多分相手の弁護士の言う事をそのまま受け入れると泣き寝入りになると思いますが、そうなると損失は確定するわけで(いくらなのか不明ですが)、同じ損失が出来るのあれば、質問者さんも弁護士に依頼して弁護士同士での話し合いに持っていった方が安全です。
恐らく訴訟には至らいかと想像します。漏水が原因であるという事を立証できれば、和解出来る案を出してくると思います。

とはいえ、無責任に争いを勧めるのもいけませんが、ここは不動産関連のカテなので、その点で回答します。

おりしも相手の弁護士が大家が制限能力行為者であると認めている訳ですので、契約時点に遡っても同じ状態であったと認められる客観的事実(病気の内容やそうなったいきさつと時期を明確する)があれば、契約時に子供が代理人として契約しているかのような状態ですので、もしかするとその子は成年被後見人かもしれません。
もしそうだあると認められれば、その子が今回の問題について処理できるはずですので、弁護士の言っている理屈は通りません。

成年被後見人では無いとすると(恐らく契約書に子の名前が無いと思うので、成年被後見人では無いと思われる)、その事実は仲介業者も知っているはずです。
その場合、仲介業者は代理人を立てずに契約に至らせたわけで、本来は当事者が充分に契約内容を理解できているかどうかを確認する義務がありますが、その義務を果たしていない可能性があるので、これは民法６４４条による善管注意義務違反ではないかと思います。
(運よく相手の弁護士が事理弁識能力がないと認めているので)
この場合は管轄の都府県の宅地建物取引業者免許課の相談窓口や宅建協会に相談してみる価値はあると思います。

もしそこをきちんと立証できるのであれば、今回の損害に関しては賠償請求出来るお話かと思います。
いかんせん、向こうが弁護士であれば、仲介業者も同様に弁護士を立てて来る可能性があるので、対抗しようと思えば、着手金10万円～程度は必要ですが、質問者さんも信頼できる弁護士に依頼した方がいいでしょう。
その後は成功報酬ということで、請求出来た費用を丸ごと弁護士に渡す事になると思いますが、泣き寝入りするよりはマシのような気がします。

この回答へのお礼

詳細なご説明、誠にありがとうございます。

事故が発生し1ヶ月余り経過後に貸主がそのような状態であることを知らされました。もちろん不動産屋もそのような事実を当方が連絡するまで知らなかったそうで、当方の言い分を理解して頂き、円満に解決できるように貸主の子に働き掛けてくれているようです。

しかしながら、その子が頑なに「弁護士に一任している」とのことでらちが明かないの現実です。

当方もあまり事を荒立てるつもりはないのですが「やられ損」では納得がいかないので、弁護士を立てる事も検討したいと思います。

お礼日時：2010/04/17 23:20