アパートの賃貸借契約における重要事項説明について

このたびアパートの賃貸借契約をすることになりました。

詳しく分からないので教えていただきたいのですが、
契約の前には重要事項説明が行われると聞いていました。
しかし説明がないようなので不動産業者に聞くと、
「貸主が当社なので宅建業法上、重要事項の説明義務はありません」との回答がされました。

これは間違っていないのでしょうか？？

No.7 回答者： naocyan226 回答日時： 2009/01/31 13:04

No.4です。

ここで議論をするつもりは有りませんが、No.5の
>そもそも宅建業に該当しないのだから…
について一言いいます。勝手に宅建業に該当しないとしては困ります。

宅建業とは、不動産の売買や賃貸を業として行なうことを言いますが、この業とは、不特定多数の人を相手として反復、継続して行なうことをいいますね。
このことは、業を行う者が宅建業者でも素人でも全て該当します。そして、宅建業法は宅建業者に適用しているのです。
従って、質問のケースで貸主が宅建業者なら、業法の35条の規定を遵守しなければなりません。もし違反すれば、1年以内の営業停止を命じられます。都道府県庁の不動産課へ訴えて下さい。

勿論貸主が素人なら、宅建業法の適用はありませんから問題はありません。

この回答へのお礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。

宅建業に該当するかどうかが重要のようですが
ここでも意見が２つに分かれており
素人にはどちらか正しいのか判断できないので
宅建建協会に確認してみようと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2009/01/31 19:14

No.6 回答者： hotarutaru 回答日時： 2009/01/30 21:00

No.1です。

訂正します、すみません。
　“個人間”→“当事者間”です。
　
　“自ら売主”の規制はありますが、“自ら貸主”の規制はないようですし…
　“自ら売主”という表現が存在ということが、当事者間の契約に宅建業法が本来なじまないということではないかと…

　居住地の宅建協会に相談されてみたら安心できるかもしれませんね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
宅建業に該当するという意見もあるようなので
宅建協会に確認してみようと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2009/01/31 19:11

No.5 回答者： dagjaljdgl 回答日時： 2009/01/30 16:03

No.2です。

そもそも宅建業に該当しないのだから宅建業法第35条の文章そのものが無意味です。解釈云々の問題ではありません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
宅建業に該当するという強い意見もあるようなので
宅建協会に確認してみようと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2009/01/31 19:12

No.4 回答者： naocyan226 回答日時： 2009/01/30 10:57

元宅建業者で専任取引主任をやっていた者です。

皆様の回答を見て疑問を持ちましたので、確認します。

まず、宅建業法35条を読んでみます。
（重要事項の説明等）
第35条　宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第５号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。（以下略）

この条文の前半部分「宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者（以下略）」とあります。
要するに、「不動遺産業者が（媒介だけではなく）自らが賃貸契約の当事者となる場合は、当該の説明義務がある」とこのように読めますが、如何でしょうか？

専門業者が一般人を相手に対等な立場で契約行為をする場合、どうしても専門業者が優位に立ちます。そのため、一般人を保護するために、法律は専門業者に厳しく規制を強いているのです。
従って、貸主が不動産業者であるこのケースは当然説明の義務はあると思います。貸主が一般人（宅建業者でない）ならこの義務はありません。
「貸主が当社なので宅建業法上、重要事項の説明義務はありません」は逆ですね。「貸主が当社なので宅建業法上、重要事項の説明義務がある」が正解です。

No.3 回答者： ma_h 回答日時： 2009/01/30 10:08

元業者営業です

＞これは間違っていないのでしょうか？？

間違っていません。
自ら貸主（賃貸業）は宅建業ではありませんので、免許も必要ありませんし、当然重要事項の説明義務もありません。

そうでなければ世の中の大家さんは全員宅建業免許を取らないといけません。

ご心配なら仲介業者を入れるしかありませんが、仲介手数料は必要です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
宅建業に該当するかどうかが重要なんですね。

該当するという意見もあるようなので
宅建協会に確認してみようと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2009/01/31 19:10

No.2 回答者： dagjaljdgl 回答日時： 2009/01/30 09:00

自社物件（みなしも含め）の賃貸契約は宅建業には該当しないので、宅建業法第35条の重要事項説明の義務はありません。

No.1 回答者： hotarutaru 回答日時： 2009/01/30 00:46

間違いではないと思います。

個人間の契約となり、仲介手数料も発生しないはずです。
契約書内容、特に特約に気をつけて契約されてください。
その場でサインせず、一旦持ち帰って熟読するなりした方がいいかもしれません。

ご心配であれば、他の業者を窓口にして契約されるやり方もあります。
勿論その際は仲介手数料が発生します。

ご参考までに