過去に遡っての地代の値上げ！？

Question

こんにちは。こんな話があるのですが聞いてくださ
い。
借地に親から引き継いだ住まいがあり、もうその土地に５０年以上も住んでいる７０代の方がおいでです。
その土地の地主は何かとお世話になる近所の方なのだけれど、先日、借地面積を測量し直したら登記面積より若干大きいことが判ったので、その面積分の値上げと、永年の不払い分を過去に遡って支払ってほしいと申し入れがあり、今後のおつき合いを考えて承諾したというのです。

古い時代の測量の記録の誤差が見つかる話は、耳にしたことがありますが、それによる値上げや過去分の請求については聞いたことがありません。
実際はしばしば起こることなのでしょうか。

また今回はそれはない様ですが、おそらく借地人側では心証を悪くすることで、将来立ち退き要求などが起こると面倒と、心配がよぎり断り難かったのでは、とも思えます。

この年代の人に受け入れやすく、安心してもらえるアドバイスをして差し上げたいです。経験のある方、専門家の御意見を頂ければと思います。
よろしくお願いいたします。

shoyosi · Accepted Answer

問題は契約書にどの様に記載されているかによると思います。たとえば、その借地料を面積に従がい貸していて平米当り～円とするとの表現で、事実と異なれば精算します、とのようになっていれば、賃料をかえることも理解できますが、通常は、面積が記入されていても、その土地を特定させるための表現に過ぎません。
　法的に表現しますと、借地契約の瑕疵担保責任ですが、面積を契約の条件としていなければ、認められないでしょう。認められる場合でも時効は民法１６９条により５年です。まあ、契約というものは、お互いに納得して支払いをするのであれば、第三者が不当なものと思っていても隔靴掻痒の感はあるものです。地主さんの方にたしなめてあげるのも一方法だと思います。

noname#4593 · Answer

借地借家法11条１項
「地代又は土地の借賃が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代などに比較して不相当となったときは、契約の条件に関わらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することが出来る。・・・」

とあり、旧借地法12条１項にも同様の規定があります。

　つまり、公課その他の経済事情の変動によって、地代が不相当となった場合に、『将来に向かって』地代の増減を請求することが出来るのです。『過去』について請求することは出来ません。また、この経済事情の変動というのも、変動があったからすぐに地代に反映させるということも出来ません。

　但し、過去の地代そのものが極端に低廉であったような場合は、それまでの得をした分について不当利得の返還請求（民法708条）を地主側がするということも考えられなくは無いと思いますが、いずれにせよ、お話の内容だけから判断すると、法的には過去の賃借料について支払う必要はないし、将来の地代の値上げに関しても、それが適性とみなされない限り、増額分に関して支払う必要はない、と言うことになります。

　この種の問題は、全国あちこちで発生しております。

　この原因は、土地の登記簿上の面積がそもそも正確でないと言うことにあります。
　現在、不動産登記法17条所定の図面を整備するようになっておりますが、まだ現実にはこの図面はほとんどのところで整備されてはおらず、昔ながらのいわゆる「公図」と称される図面を元に地番や境界などが示され、また、壬申地券（明治４年～６年）や改正地券（明治６年～14年）の表示面積を元に面積表示がなされているため、都市部の一部の地域を除き、登記簿上の面積と実測面積が異なるのは普通です。
　これは、明治政府の財源安定の為に、土地（特に宅地）の面積に対して税金をかけました。そのため、少しでも面積を少なくしようとしていた傾向があり、しかも測量の技術を持った人ではなく、一般人に測量をさせ、後で役人がそれを確認する程度であったために、非常に不確かな図面しか出来ていないという実情があります。（現在の「公図」の元になった図面「地押丈量（じおしじょうりょう）」：明治６年～14年の間に作成されました。）
　確か、ある調査によると、登記簿上の面積とに比べ、実測面積は平均して３割強くらい広かったという調査結果が出されていたように思います。

　「今後も、地主の方とトラブル無く、気持ちよく過ごしていきたい」という借地人の方のお考えもあると思いますが、この種の問題は、現在までの地代が適性であったかどうかを含めて、できればお住まいの都道府県弁護士会に連絡してこの種の問題に詳しい弁護士の先生を紹介してもらって相談されるのが一番だと思います。

　下に、弁護士会のURLを掲載します。

参考URL：http://www.nichibenren.or.jp/

shoyosi · Answer

地主はいかなる理由に基いて、賃料の増額を申し入れても自由ですが、当事者が納得しないときに法の助けを借りて決定するということになっています。近代法の前提として、個人は社会生活において自己の意思に基いて自由に契約できるということになっています。また、法律は公序良俗および強行規定に反しない限度で効力をもち，信義則や任意規定の助けを借りて解釈することになっています。しかし、これは当事者が争訟になったとき問題になるに過ぎません。また、借地法においては賃料の決定は強行規定すらありませんが強行規定に違反していても、法は無効を宣言するだけです。刑事法は謙抑主義（刑法は，あらゆる違法行為、あらゆる有責行為を当然の処罰対象にすべきでなく刑罰は必要やむを得ない範囲において適用されるべきである。）が原則で、私的自治に立ち入らないことになっています。

baian · Answer

お住まいの問題だけに、いい加減な情報にふりまわされたり、事件屋（弁護士等でないのに、法律問題を丸く収める、といって出てきて、依頼人を食い物にする）にひっかかる危険をおかすより、専門家に相談しましょう。
不動産の賃借関係は、事例も多いので、たくさん相談先があります。
まず、お住まいの自治体で（区や市）、相談窓口を設け、予約制で弁護士さんに相談（無料でなくても、個人で頼むよりやすいと思います）できるサービスを利用できると思います。お年寄りなら、そういうお役所のサービスが安心できるのでは。
それから、弁護士会（お住まいの都道府県にかならずひとつあります）が、よく、特定の種類の問題の相談会や電話相談日を設けています。いつも受け付けている相談窓口なら、例えば東京第一弁護士会なら30分5000円（税別）ですが、収入が少ない場合は扶助制度も設けてありますので、電話で、どう相談したらよいかまず聞いてみることをお勧めします。

参考URL：http://www.nichibenren.or.jp/chihou/chihou.htm

過去に遡っての地代の値上げ！？

問題は契約書にどの様に記載されているかによると思います。

借地借家法11条１項

地主はいかなる理由に基いて、賃料の増額を申し入れても自由ですが、当事者が納得しないときに法の助けを借りて決定するということになっています。

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