宅建業法違反について質問させてください。

宅建業法違反について質問させてください。

ある建設会社さんと土地売買契約と建築請負契約を結びました。
その会社は実質、社長さんが一人で経営しています。
けれど社長さんは宅建主任者の資格を持っていません。

重要事項の説明については宅建主任者の免許証の提示もなく、無資格の社長さんが[重要事項説明書を読み上げる]という形でした。
重要事項説明書に記載されている宅建主任者の名前は、明らかに社長さんとは別人の方です。

詳しい事は民事の問題なので割愛させていただきますが、契約後こちらの会社との度重なるトラブルで２０回以上会社に行ってますが、一度たりとも宅建主任者の資格を持つ方を見かけた事はありません。

素人考えではありますが、この会社は宅建主任者の名義貸し（借り）と、無資格者による重要事項説明という宅建業法違反を犯している様に思えるのですが・・・・・・

もしかして仲介業ではなく、自社で土地・建物を売買する場合は、こういう事をしても違反にはあたらないのでしょうか？

金銭的・精神的に受けた被害は民事の問題でしょうから置いておいて、こういう業者は行政処分の対象になるのでしょうか？

宅建業法に詳しい方がいらしたら、教えていただけると、とても助かります。
勉強不足で申し訳ありませんが、よろしくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： joinhome 回答日時： 2010/06/14 13:55

問題続きですね！

あっごめんなさい不動産業者です。

ご回答します。
まず、この場合しくみとしては主任者がいないけど不動産会社を設立したい
おばかな人の、曖昧でもろい構造です。
というのも、多分主任者の名前を有料で借りてるんでしょうね！

これって以外に店舗展開しているとことではよくあることです。
でもそれは、会社の中に確かに存在する人が主任者でいるにも関わらず
人員が多い為、主任者数が足りといったところからでるものなので
問題はないというか・・・
でも、今回は実際いない人物を社員登録をして申請をして
主任者の名義を借りている状態ですので、不動産業者としては
根本的に成り立っていないといった感じです。
悪徳中の悪徳ですね！

そして、行政処分の対象にもなりますし、
おそらく、契約書類にその不動産会社が所属する
不動産協会って書いてあると思います。
そこに一連を相談、報告をすれば
宅建業法違反により、もれなく宅地建物取引主任者の
資格も剥奪されます。
まず、そっちのほうがいいかもですね！

というのも、名義だけかしているのに、問題を起されて
自分の免許が剥奪されるのであれば、けつをまくって
逃げるあるいはこちらの見方につけられる可能性も
あります。

それから処分やら裁判といった流れのほうが、
おそらく簡単に悪事を公にできるでしょう。

万全バックアップしますよ！
人の夢をぶち壊したんですから正当なやり方で
追い詰め謝罪の一つでもさせましょう。

この回答へのお礼

とても心強く、そしてあたたかみのあるご回答を、本当にありがとうございます。

＞万全バックアップしますよ！
このお言葉ひとつだけでも、とてもご親切で、大変嬉しく感じました。
本当にありがとうございます。

詳細な事は相談内容で記載できませんでしたが、この社長さんは６０歳台前半の方で、名義を貸しているのは実のお姉さんとの事です。
この会社で、６０歳台半ばであろうご婦人は一度もお見かけした事はありません。

親族間での名義貸し借りなので、その間に金銭の授受があったかどうかは私達には分かりません。
そして親族間での名義貸し借りであるからこそ、やっかいであるような気がしています。

親族間で口裏を合わせてしまえば、私達が行政に「実際に宅建業法違反があった」事を立証するのが困難である気がしてしまうからです。

また、不動産会社が所属する不動産協会にも相談しましたが、協会としてはとくに処分するつもりはないそうです。
宅建業法の違反についての処分は、行政の管轄だからだそうです。

協会からは「裁判は一般消費者の方がしんどい思いをするし、費用の負担も大きい。
例え勝訴したとしても、賠償金を支払わない業者なんていくらでも居るから、早い段階で諦めたらどうか？」
という趣旨の事を言われています。

どちらかといえば加盟数の少ない方の協会さんですし、相談員の方も同業者さんなので、同業者を庇うのも当然の事かとも思います。
また、「裁判は一般消費者の方がしんどい思いをする」というのも一理あると思います。
あるいは協会さんも、私達に対する親切心からおっしゃられたのかもしれません。

ただ、あまりにも沢山の嘘をつかれ、不誠実な態度をとられてきたので、泣き寝入りだけはしたくないのです。

なんとかもう少し頑張ってみます。

あたたかいお言葉と、数々のアドバイスを、本当にありがとうございました。

お礼日時：2010/06/14 15:19

No.2 回答者： naocyan226 回答日時： 2010/06/14 11:09

このケースは、建築条件付の土地売買にあたるようですが、それはともかく、質問文の内容を宅建業法に照らし合わせますと、この建設会社は宅建業法に違反しているようですね。

まず、この建設会社は同時に宅建業者に該当しますから、宅建業者の免許を持っているかどうかです。
持っていれば宅建業法の規定を守らねばなりません。持っていなければ無免許営業ですから当然違反で罰則があります。
次に、宅建業を営むには専任取引主任者がいなけねばなりません。そして、その者が主任者証を提示して印を押した重要事項説明書に沿って説明をしなけねばなりません。名前だけで本人が居なければ、主任者の名儀貸しの違反で罰則があります。

>金銭的・精神的に受けた被害は民事の問題でしょうから置いておいて、こういう業者は行政処分の対象になるのでしょうか？
金銭的・精神的に受けた被害は民事の問題ですが、こうゆ問題が起こらない、消費者に被害を与えないために、宅建業法はあり取引主任者が居るのです。
都道府県の不動産業課（名称はそれぞで）に訴えて善処してもらいましょう。

この回答へのお礼

迅速かつ明快なご回答を本当にありがとうございます。
とても分かりやすく説明していただいたので、素人の私でも理解できたように思えます。

こちらの会社は広告宣伝や名刺によると、府知事免許は持っているようです。
私達と致しましても、かなり真剣に行政の担当部署に行く事を検討しています。

社長は「言いたかったら行政にでも何でも言ってくれ！」と暗に（行政なんて、どうせ何もできない）
という趣旨の事を、以前言っていました。

素人ですので、もしかすると宅建業法に関する私達の知識が間違っている可能性があるのではないか？
という疑問があり、質問をさせていただきました。

やはりこの会社は宅建業法に違反していたのだと思います。

けれど（行政なんて、どうせ何もできない）という事も実際有り得るのではないか？
とも思ってしまっていました。
約一年に亘って金銭的・精神的・時間的に辛い思いを嫌というほど味わったので、少し弱気になっていたのかもしれませんね。

>金銭的・精神的に受けた被害は民事の問題ですが、こうゆ問題が起こらない、消費者に被害を与えないために、宅建業法はあり取引主任者が居るのです。
都道府県の不動産業課（名称はそれぞで）に訴えて善処してもらいましょう。

こう言っていただけて元気が出ました。
重ね重ね本当にありがとうございました。

お礼日時：2010/06/14 13:23

No.1 回答者： 3yapapa 回答日時： 2010/06/14 01:03

今、宅建の受験勉強中です。

から、ひょっとしたら間違っているかもしれないですが…。

＞自社で土地・建物を売買する場合は、
そういう場合こそ、宅建の有資格者が必要なはずです。
ただし、その会社の社員である必要はないようです。
http://in-pri.com/sample47.html
とはいえ、社員の５人に１人以上の割合で専任の有資格者がいないとならないはずです。

＞こういう業者は行政処分の対象になるのでしょうか？
なります。

個人でも宅建協会には加入していると思いますから、そちらからある程度までは保証されるはずです。
（さもなければ、営業保証金を供託所に預託しないとなりません＝そちらで保証してくれるということになります）
http://in-pri.com/sample43.html

この回答へのお礼

早速の回答、ありがとうございます。
分かりやすい解説がされている所も教えていただいて、ありがとうございます。

確かに重要事項の説明を、売買の場合は「買主に対して」しなければならない。
と書かれていますね。

保証協会については、広告等には「全国宅地建物取引業保証協会正会員」と記載されていたけれど、実際のところは「不動産保証協会」さんに加入されているそうです。

不動産保証協会さんに問い合わせましたら、こちらの「会社が潰れた場合は土地についてのみ」、損害額の保証はしていただけるそうです。

ご回答、本当にありがとうございました。

お礼日時：2010/06/14 10:50