飲食店の立ち退きについてご相談させて下さい

Question

現在、今年で４年目になる小さな飲食店を経営しております。
今年の11月に更新予定です。(大家さんの敷地内にある古い民家の一戸建て)

3月に不動産会社から一通の連絡書が届きました。
内容は昨年、大家さんが他界し相続の為(相続人が６人)次回の更新はできません
ということでした。
不動屋さんに問い合わせたところ、現大家さん(誰が大家さんかは不明とのこと)から詳しくは聞いていなくて借家人に手紙を書いて欲しいと代表の人に頼まれた。
その後、大家さんからの連絡を待ちましたがいっこうに連絡無しの状態でした。
正直、お隣に住んでいるのに何も言ってこない事に驚きです。

こちらとしては契約はできません。と言われても簡単に出ることはできないので
区の法律相談や宅建業者の方に相談をしました。
(契約した不動産屋は管理は任されていないので大家さんと直接話して下さいとのことでした)

両者からまず配達証明付の連絡事項へのお返事を書くよう提案され4月末に
送りました。
内容は、長くこの地で営業をさせていただく為に４年前に契約したこと。
建物を取り壊すなら、移転費用等を出していただかないと移転できないこと。
そして返答は必ず書面にて5月末日までにして下さい。

しかし大家さんからは何の連絡もありませんでした。

その後、6月8日に再度手紙を書きました。(口頭でのやり取りですと後で言った言わないになるのが
困る為です)
こちらとしては出来れば継続営業を続けたいこと。
(ただかなり建物が老朽化しているので最低限床の補修はして欲しいことを書きました)
法廷更新の場合20年間は自動的に借りれること、家賃を受け取らないなら供託します等。
やもうえず移転をしなければならないのなら移転費用等を出して頂けるのか？
そのお返事をいただけないと試算もだすことが出来ない。

誠意あるご返答をお願いします。と書いたのですが今だにお返事がきません。

お借りしてから家賃も滞納せずきちんと収めてきました。
昨年の４月迄は大家さん宛てに振込み、それ以降はご子息の方に振り込んでいます。
大家さん自身は昨年の夏に他界されようですが、昨年の3月位にご家族の方が不動産屋さんへ
振込先の変更を申しでられ、今後はご子息の所へ振り込んで下さいと
不動産会社から連絡が来たのでその指定口座へ現在も振り込んでいます。

法律相談等では相続の為の立ち退きは認められないので、そのまま営業を続けて
問題無いとは言われておりますが、あまりに現大家さんの誠意のなさに
憤りを感じております。

長々となりましたが、大家さんに対してきちんと返答をしていただく
方法は法的に何か無いでしょうか？

弁護士さんにご相談するにも料金的問題がある為、すぐにお願いすることが
できません。

この３ヶ月この件で悩みかなりストレスになっております。

ここまで無責任な大家さんなら今後お付き合いしていくのも
難しいと思い、正直出たいという気持ちもでてきています。

ただ、自発的に出るというのは納得がいかないのできちんとした補償なくしては
でることはできません。

つたない文章で申し訳無いのですが宜しくお願い致します。

oochanchan · Accepted Answer

まず忠告ですが、寝た子は起こすなという諺があります。
理由ですが、確かに更新日を過ぎて大家が更新を望まなかった場合、法定更新になります。法定更新になると同条件で期間の定めの無い契約になりますので、飲食店であるなら今後20年間は営業を続ける事ができます。これは事実。
しかし気になる点が二つ。建物が老朽化しているとのこと。実はこの老朽化は大家側の立ち退きの正当事由となりうる事実です。つまり大家は「建物が老朽化し、今にも崩れ落ちそうなので、人命保護のために立退きをしていただきい」と法的な手法で申し出て、万が一それが認められると、立退き料を支払わずに契約を解除されてしまいます。その場合、店子は最大6ヶ月の猶予を持って退去しなくてはなりません。もちろん倒壊の危険でもない限りは認められませんが、可能性の一つとしてあると言う事です。
もうひとつは家賃です。相続が退去の事由にはなりませんが、遺産相続協議が不調な場合、本来家賃は誰に支払うべきかは定まっていません。ですので果たして息子さんの口座に振り込んでいる事が正しいのかどうかの判断が出来ません。本来は相続で振込先が変わる場合は、その店舗の権利を誰が相続したかという事を明確にしなくてはなりません。
もし、大家側が「家賃を勝手に息子に振り込んでいるが、本来の受取人ではない」と言われると、長期家賃滞納となってこれも立退きの正当事由になります。
供託できるのなら供託する方がいいのですが、それが厭なら必ず振込先変更依頼の書類を残しておく事と、振込した記録は残しておくようにしてください。
上記の事は可能性と言う意味であって、必ずそうなると言う事ではありませんが、知恵を付けられると、そういうござかしい手法を使ってこないとは限りませんので。
どうせ法定更新となっているのですから、今のまま営業し続けていても問題ありませんので、返事の無い大家など放っておけばいいような気がします。
返答を貰いたいという気持ちもわかりますが、返事をするかどうかは相手次第。法廷の場にでも持ち込まないと応じてはくれない可能性はありますし、そもそも法廷に持ち込みたくても相手が法定更新を黙認している以上、出来る事は、(弁護士を頼まないなら)内容証明郵便で立退き料の提示をし、それを頂けないならこのまま営業を続けると伝える事でしょうか。
立退き料は引越し先の敷金、礼金、引越し費用、引越し先の内装費用、移転のための広告宣伝費(顧客離れを避けるための)、現家賃と新家賃の差額2年間分程度を足した金額です。
住居なら家賃6カ月分ですが、店舗なら、家賃によりますが200万円程度ではないかと想像します。

hkinntoki7 · Answer

適切な期間を設けた上で返事がないのは民法上、了解とみなされると思いました（詳しくは法律専門家に確認下さい）。と言う理由から自分なら遠慮なく営業に専念します。

takapiii · Answer

賃貸人(大家)が法定更新後に異議を申出てこない限り、賃借人(店子)側からは特に何もできません。事実法定更新に入っているのですから、誠意を持って家賃を支払いながら、かつ善管注意義務違反にならないように気をつけながら居座ればいいお話ですね。

善管注意義務違反と書きましたが、注意しなくてはならないのが、飲食店と言う事ですので、火の管理や衛生管理、近隣住民とのトラブルなどは気を付けた方がいいと思います。
小火を出すとか、深夜まで客が騒いでいるとか、ゴキブリで他の住人が迷惑を感じているなどといった問題を起こすと、賃貸人は退去勧告ができますので。

ちなみに勘違いされる例が多いのですが、立退き料は賃借人の権利ではありません。あくまでも賃貸人が賃借人に退去を求める場合の補償です。
もしそのまま賃貸人が退去を求めてこないのであれば、本来立退き料を請求する事はできません。
しかし、一度更新拒絶の書類を手にしたわけですので、それを元に賃貸人に対し保証額の提示を内容証明郵便で行ってみてはいかがでしょうか。具体的な金額が出てくれば相手も動かざるを負えない気がします。それでも無視を決め込むなら、相手が動き出すまでじっと待つしかないですね。

marikoka · Answer

私も似たような事案に当たったことがあります。

基本弁護士に相談しても聞かれることは、「相手との話し合いはどのくらい・・・」

結局民事系は相手とのこじれです。

話し合った形跡があまり見当たらないので、今までの経緯はさておき、深呼吸して冷静に相手に敬意をはらい、この問題どうなりますか？ときいてみたらどうでしょう？

そのうえで最後まで冷静に対応してどうにもならないとき初めて訴えるか、訴えられてください。

正当な理由があれば借主の権利は守れます。

その場所を動きたくないというのなら話は別ですが、当然移転費用ももらえます。

最後になぜそこまで店子を無視するのかわかりません。

飲食店の立ち退きについてご相談させて下さい

適切な期間を設けた上で返事がないのは民法上、了解とみなされると思いました（詳しくは法律専門家に確認下さい）。

賃貸人(大家)が法定更新後に異議を申出てこない限り、賃借人(店子)側からは特に何もできません。

まず忠告ですが、寝た子は起こすなという諺があります。

私も似たような事案に当たったことがあります。

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