【住宅ローン繰り上げ返済】返済期間短縮のための方法

Question

35年ローン始まったばかり（最終支払い　2045年1月）。
変動金利　0.975％
残債　1,900万円（毎月返済分1,010万円、増額月返済分890万円）
返済　毎月28,000円、増額月（年2回）150,000円

(1)このたび返済期間短縮のために、100万円を繰上げ返済しようと思っています。
それにあたり、その100万円を毎月の返済分と増額月分に配分しないといけないのですが、
どのように配分するのが一番いいのかがわかりません。

(2)また同時に、最終支払い年月を変更でき、短縮すればするほど毎月と増額月の支払いが増えます。
支払いを増やしてまで短縮すべきか（毎月40,000円、増額月200,000円くらい）、あるいは支払額は今と同じになるくらいにしておいて、その差額分をためておいてまとめて繰り上げ返済すべきか、
どちらがお得なのかわかりません。

GreatDragon · Accepted Answer

こんにちは。

以前に私も繰上返済を何回か実施し、今はローンを完済しました。

その時は Excel で返済予定表を数パターン作製し、
家内と２人で返済シミュレーションをいつもやってました。

☆☆　お得か否かは返済シミュレーションで確認することをおすすめします。

（１）私なら、増額部分のみに繰上返済します。
　　　このご時世ですから、ボーナスが出なくなる場合もありますので・・。

（２）私なら、支払額の増額はしません。家計に余裕ができた時に何度も繰上返済です。
　　　支払額を増額してしまうと、自動車や家電の買い替え時などきびしい家計になりますので・・。

ご参考になれば幸いです。＾＾

GreatDragon · Answer

ANo.2 です。

> 私の利用している銀行は、繰り上げ返済手数料が無料です。

私の時は、一部繰上返済は手数料が無料ですが、
全額繰上返済（完済）は手数料がかかりました。

※全額繰上返済（完済）でも手数料無しの場合は、以下は無視してください。

で、基本的なテクニックです。

例えば、残高１００万円で月々返済額５万円の場合、
最後の繰上返済は全額でなく、９９万円とします。
翌月に１万円が引き落とされて自動的にローン終了となります。
全額繰上返済のアクションがないため手数料はかかりません。

では。

mnb098 · Answer

もともと３５年返済にされたのは年収との関係か、返済額を少なくするためにしているのではありませんか。
お得というなら少しでも短くするのが支払利息の総額は減ります。簡単にいえば金利１％のことですから１００万円で１年に１万円の利息です。これから先金利が変わる事を考えれば「長い将来の貨幣価値で」４０万円以上の利息の節約と言う事になります。
いま１００万円繰上げすると約２６ケ月短縮される計算になります。
しかし今すぐ４０万円浮くわけではありません。これを皆さんよく勘違いするのです。

そしてこれをしこしこと繰上げして、もっと高い金利で車や信販やらカードローンを使えば何が「お得」なのかは明白でしょう。

それと繰上げのルールは銀行によって違いがあります。月に先入れしてボーナスが短縮した最終期日をはみ出すのは出来ないはずです。
両方に入れるとすれば配分は１０：９ぐらいになるでしょう。またはボーナス分を優先とか。

NNori · Answer

繰上返済を支払い額は同じで最終支払年月を前倒しになるようにだけ使う。
今後も同じように支払いは増やさずに余裕がでて繰上はすべてそのように使う。
毎月の支払いは一旦増やしてしまうと減らせません。また繰上返済する毎に手数料がかかります。
なるべくまとめて返済するほうがお得です。

【住宅ローン繰り上げ返済】返済期間短縮のための方法

ANo.2 です。

もともと３５年返済にされたのは年収との関係か、返済額を少なくするためにしているのではありませんか。

こんにちは。

繰上返済を支払い額は同じで最終支払年月を前倒しになるようにだけ使う。

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