ローン返済中は家の名義変更（生前贈与）はできないでしょうか？

ローン返済中は家の名義変更（生前贈与）はできないでしょうか？

No.4 ベストアンサー 回答者： YukihoAkasaka 回答日時： 2023/12/07 21:50

それは正確には生前贈与ではなく負担付贈与という扱いになります。

この場合、不動産自体の価値は「時価」で評価されます。もらった人には贈与税が発生する可能性があります。具体的には、贈与された財産（お家）価値と引き継いだローン残債との差額に対して贈与税がかかるということです（住宅のローンが残っている場合、贈与された住宅の評価額とローン残債の差額が贈与されたとみなされ、その金額に対して贈与税が課されるということです）。
不動産を「負担付でない形」で贈与したときには「相続税評価」価値を評価しますが、問題は「時価」で評価する価値は「相続税評価」の1.25倍～2倍になることが多いです。なので負担付贈与にすると、贈与財産が高く評価される可能性があり、贈与税が高額になるという事態が発生する可能性があります。
更に、贈与した側（上げた側）にも所得税・住民税が発生する可能性があります。
結果として、残債付き住宅の負担付贈与は可能ではあるものの、税金の面ではあまり得策ではない方法ということになります＾＾；。

まだ細かい規定は色々ありますが、取り敢えず基本的な部分だけ申し上げました。お大事にどうぞ。。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
やはりローン完済してからのほうが良いですね。

お礼日時：2023/12/08 22:13

No.6 回答者： virgo_o_99 回答日時： 2023/12/07 22:09

>> ローン残債の債務の継承とセットとありますが、贈与税の話となるとどうなりますか？

>> 継承するときの価値となりますか？

贈与から３年以内に相続が開始された場合（つまり被相続人が死亡した場合）には、生前贈与分も含めて相続税を計算されます。
住宅については、固定資産税評価額を基準として、評価額の計算にあてはめて相当額の贈与があったものとして贈与税を計算します。
（ローン返済を引き継ぐ場合はその贈与時点の残高を減額します。）

評価額2500万円以下であれば、相続時精算課税制度を利用して、贈与税は相続税の納税時に相続税として計算するまで納税を先送りできるかもしれません。これは税理士に相談してみてください。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
また専門の方に聞いてみます。

お礼日時：2023/12/08 22:16

No.5 回答者： asato87 回答日時： 2023/12/07 21:51

ローンの債権者（銀行とか貸金業者）が同意すれば可能ですよ。

ダメなんて法律はありません。
ただ譲り受ける人に抵当権付きなのでローンの支払いが滞ると抵当権を実行されて家を失う可能性があることを理解してもらう必要もありますね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2023/12/08 22:14

No.3 回答者： サイクリスト 回答日時： 2023/12/07 21:13

お子様に売ればいいですね

売ったお金でお子様が返済したようにすればいいですね

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2023/12/08 22:12

No.2 回答者： virgo_o_99 回答日時： 2023/12/07 21:06

住宅ローンの債務者は原則として変更できないものです。

融資実行の際に信用状態を審査した結果でローンが組まれているからです。
ただ、親子リレー返済にしている場合や、親の経済状態が悪化して予定通りの返済が困難になる場合は、融資金融機関の承諾を得て債務者を承継することができます。

住宅ローンの担保として当該家屋に抵当権が設定されていますから、基本的には家屋の名義変更はローン残債の債務の継承とセットになるのが普通です。
ただ、家屋を承継する者が連帯債務者として加わるのであれば、ローン返済部分は従前どおりが可能かもしれません。
金融機関に相談してみてください。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
すみません、また違うことで質問させてください。
ローン残債の債務の継承とセットとありますが、贈与税の話となるとどうなりますか？
継承するときの価値となりますか？

お礼日時：2023/12/07 21:15

No.1 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2023/12/07 21:03

抵当権が付いているなら贈与できません。

贈与したいなら繰り上げ返済しかないです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2023/12/07 21:10