住宅ローンの保証料とは？戻って来るって本当ですか？？

中古マンションの購入を決め住宅ローンについて悩んでおります。

そこで初歩的な質問で申し訳ないのですが
不動産会社の担当者に聞いてもはっきりしなかった為
質問させて下さい。

民間の金融機関で住宅ローンを組む時保証料を払いますが
こちらの保証料とは主人の会社の倒産などで返済をしていく事が困難になった時
銀行は私達が保証料を払った保障機関からローンの残額を受け取り
その後私達はその保障機関に返済していくという事ですか？

また保証料が完済後全額戻ってくるというのは本当なのでしょうか？

それとも掛け捨ての保険の様な物で30年ローンを組んで30年で完済した場合は1円も戻らず
繰り上げ返済で完済した場合のみ短縮出来た期間の保証料が戻って来る
という意味なのでしょうか？

よろしくお願い致します！

No.3 ベストアンサー 回答者： ryuudan 回答日時： 2005/04/30 14:18

＞「民間の金融機関で住宅ローンを組む時保証料を払いますが

こちらの保証料とは主人の会社の倒産などで返済をしていく事が困難になった時
銀行は私達が保証料を払った保障機関からローンの残額を受け取り
その後私達はその保障機関に返済していくという事ですか？」
→基本的にはその通りです。
住宅ローンは、一般的に返済期間が長期に渡るなどの理由で、事業貸出とは異なり連帯保証人を立てないケースが多いのです。例えば、返済期間が３０年にも及ぶ場合など、途中で連帯保証人が亡くなる、ということもありえますので。そこで、銀行は子会社として「保証会社」を設立し、その「保証会社」が実質的に住宅ローンの審査や貸出後の債権管理を行っています。言い換えれば、借り手は連帯保証人を銀行から求められない代わりに、銀行の子会社である「保証会社」に連帯保証人となってもらい、その代償に保証料を「保証会社」に支払っている訳です。保証料の算出方法（保証料率）は銀行によって違います。
　さて万一、質問者さんが不幸にも住宅ローン返済を
続けられなくなった場合ですが、銀行は「保証会社」からローンの残額および利息を回収します。
　その結果、債権者（つまり貸し手）は銀行から「保証会社」へと移ります。そして質問者さんは「保証会社」へと返済していくこととなる訳です。当然、家の
担保権も「保証会社」へと移っておりますので、「保証会社」の判断で競売という事態もあり得ます。

＞「保証料が完済後全額戻ってくるというのは本当なのでしょうか？」
→住宅ローンの契約通りに約定返済をなさって、当初に取決めした期日に完済した場合は、保証料は戻ってきません。

＞「30年ローンを組んで30年で完済した場合は1円も戻らず繰り上げ返済で完済した場合のみ短縮出来た期間の保証料が戻って来るという意味なのでしょうか？」
→まさしくその通りです。
繰り上げ返済で完済した場合のみ、短縮期間分の保証料が戻ってきます。

少しでもご参考になれば幸いです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。とても参考になりました。

お礼日時：2005/04/30 14:40

No.2 回答者： info22 回答日時： 2005/04/30 13:56

>銀行は私達が保証料を払った保障機関からローンの残額を受け取り

>その後私達はその保障機関に返済していくという事ですか？
そういうことです。銀行が損をしない仕組みなのです。
ローンの借金がただになることはありません。返済不能に陥った場合には、マンションや抵当物件が購入時よりかなり安い金額で競売にかけられて、それでローンの返済にあれたれます。ローン借金の残額は謝金が残ります。場合によっては自己破産に陥ります。自己破産に陥っても、借金の返済は最低限の生活費を残して続き、返済が終わってから、自己破産者の指定が解除できます。
多くのローン返済不能に陥った方が、せっかく新築した家を安い価格で競売され、それでもローン残金の借金が1000万円以上抱えて見える方が結構おられるようです。
（私の場合は35年丸まる借りて返済した場合、金利を含めローン金額の6倍支払うことになっていました。繰り上げ返済で2倍程度の返済額で済みました。）

>また保証料が完済後全額戻ってくるというのは本当なのでしょうか？
>それとも掛け捨ての保険の様な物で30年ローンを組んで30年で完済した場合は1円も戻らず
繰り上げ返済で完済した場合のみ短縮出来た期間の保証料が戻って来る
という意味なのでしょうか？

戻ってくることはありません。ローンの借金総額に対する完済までの保証金で、掛け捨てのようです。
私も35年の銀行ローンを借り、保証協会に保証料を払い、繰り上げ返済しましたが、保証料は1円も戻ってきませんでした。
権利書の担保を解除するための完済証明やローンの契約書を返してくれるだけです。依頼すれば抵当を外す手続きもしてくれます（多分有償か、折半負担？）。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2005/04/30 14:40

No.1 回答者： yukou 回答日時： 2005/04/30 13:40

こんには

保証料とはローンを組む時、保証人を立てる
変わりに保証会社が保証人の役割を果たし、もし
債務者が支払い困難になった場合、変わって返済し
保証会社は債務者に督促請求致します。
従って業務である以上、保証料という名目の
手数料を取ります。
ご質問にあります、もしご主人の会社が倒産してしまい
支払い困難になったとすれば、ある一定期間を定め
金融機関はご主人に督促をします。
しかし、支払えなかったとすれば、そのローン契約は
解除となり保証会社（保証人）に請求し全額の返済を
求めます。その後、保証会社は物件を競売にかける他
債権の保全に努める訳です。もし、債務額より競売
などにより売却した物件価格が下回った場合は
差額を請求されます。

次に保証料の還付ですが、ローン期間分の前払いを
していて、繰り上げ返済をした場合などは
還付されますが、３０年ローンを３０年で
返済した場合は戻りません。


まとめとして、保証会社に返済が発生する事態は
最悪のケースです。物件を手放す事になるでしょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2005/04/30 14:39