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田んぼを宅地に…

婚約者の両親が今ある田んぼの何枚かを分譲地にして、
その一部を私たちに譲るつもりのようです。

ただ、今年も稲を植えてましたし宅地として成り立つまでに何年かかるのかと不安です。

以前に不動産屋にその話を持っていったのですが、
不景気になり立ち消えてしまったそうです。

田んぼが宅地にもなり得る地盤になるには何年くらいかかるものですか?

もし、数年で建築となった場合、地盤沈下しないような策はありますか?
(ベタ基礎以外で)

それと、農地から宅地に変更されるのにどれくらいかかるものでしょうか?


土地に関しては全くの素人なのでよろしく願いします。

A 回答 (6件)

すきとりは必須、地盤調査、地盤改良をします。

ここまでで金額は先に回答がある通りで幅があります。

農地を宅地にするには市街化区域ならあまり費用も時間もかかりません。
しかし、田んぼが市街化調整区域なら家が建てられる条件がそろうかというところから始まります。
条件を整え、書類図面を作り農業委員会に出す農地法の申請と宅地課等にだす都市計画法の申請が必要になるでしょう。伴って測量分筆も必要です。電気は引っ張ってこれるのでしょうが問題になりやすいいのは排水です。上水と汚水処理ができない土地では難しいですよ。田んぼの用水路には流せないのです。
条件によりますが、時間もかかる方は数年、すくなくても半年以上の時間がかかります。

まずは、ビルダー、工務店、設計事務所等の建築士やできる営業に調べてもらって実現のラインを確認する必要があると思います。
申請費用は両方まとめて25万位はかかるでしょうし
排水関係で大きな工事が発生すると100万は超えます。

もちろん、市街化区域ならもっと早くお安く済みますが、田んぼであるということを考えると業者に相談してまずは資金計画を組んでみるほうが全体像がつかめると思います。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

市街化区域かどうかは、これからそっちの家に行くので聞いてみます。

一度業者に見てもらってから宅地にするかどうか検討してもいいんでしょうかね?

その旨彼の両親に伝えてみます。

どうもありがとうございました。

お礼日時:2010/09/23 18:34

・田んぼからの造成は「あまつち」といわれる黒っぽい表土をすき取ります。

表土は浅深ありますが30センチぐらいが普通でしょう。
その下の地質が砂交じり系のものか粘土質のものかなど、その地区により差があります。

下層の厚さにもよりますがさらにその下に地耐力があれば、ある程度のすき取りで花崗土の盛り土で造成は可能です。
粘土層は動かせば動かすほど軟らかくなりますし、長期の荷重で沈下を招きますから何年ねかせばというのは、明快な答えは出ません。

メーカーの地盤改良はSS試験(スウェーデン式サウンディング試験)とそこそこ掘って見て地層を調べ、セメント主体の改良剤を混ぜ込むなんかが主流でしょう。
軟弱層が2m以上あったり、地下水位が浅いところにあると表層改良は効果がないとされます。

・農地から宅地に変更は、農業委員会に農地転用申請して許可をもらうのに2ヵ月程度はかかります。最終的に登記の地目が宅地に出来るのは建物が完成したときになります。
どれくらいが価格のことでしたら、工事の内容次第なので100万円から数百万円という幅があります。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

大変参考になりました。

結局は土地を掘ってみないと分からないですもんね。

いずれやることになるでしょうし、頭に入れておきたいと思います。

ありがとうございました。

お礼日時:2010/09/23 18:30

今の技術は凄いです。



何でもありです。

参考URLのやつは、N値ゼロ = 力学上池の水面と同じ
でも、家が建ちます。

参考URL:http://www.plg.co.jp/index.html
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

イマドキってのは進んでるのでついていけないんです…

大変参考になりました。

お礼日時:2010/09/23 18:25

私も田を埋め立てた所に、家を建てる事になりました。



道路から低い田だったので、25年ほど前に土盛りしました、その後は駐車場に使ったりしていてずいぶん締まったような気がしていましたが、地質調査の結果はやはり泥の層があって地盤改良が必要です、150万円ほど掛かりますが土地がただですので、まあしょうがないかと言う所です。

>ベタ基礎以外で
ベタ基礎でも地盤沈下は防げ無いとおもいますよ
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

土盛りして25年でもダメなんですね…

まあ、只の土地ってだけでありがたいですもんね。

土地にお金がかからない代わりに安全を購入ってとこでしょうかね。

大変参考になりました。

ありがとうございました!

お礼日時:2010/09/22 19:38

柔らかい基礎で地盤調査をすれば何メートル掘って鉄骨何本埋めて固めるプランは


出ますし、現調はそこそこ中堅の建築屋なら無料でやってくれますので依頼したらどうですか。
それからプランが出ますので、見ても無い現場でいくら掛かるかは何とも分かりませんので
調べてみてもらってください。
分筆するとして、その田んぼ全部を調べてもらうのであれば稲刈り後に依頼すれば良いです。
大体平均ですので、こちらは10メートル 此方は5メートルとかそういうことは無いので
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

稲刈りも終わってますし、彼の両親か彼に話してみます。

お礼日時:2010/09/22 19:31

現代の技術を持ってすれば、田んぼでもすぐに家を建てられます



相応の地盤改良工事費はかかるかもしれませんが、普通の宅地でも100万円くらいの地盤改良工事がかかるのは普通です

正確なことは地盤調査をして、そのデータを専門家に見てもらいましょう
調査費用は5万円くらいです
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この回答へのお礼

素早い回答ありがとうございます!

今の技術は凄いんですね~。

参考にさせていただきます。

お礼日時:2010/09/22 16:25

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