任意売却物件の購入について

Question

任意売却物件の購入について
インターネットで中古一戸建て物件を検索し不動産会社問い合わせをしたところ任意売却物件と知らされました。競売、任意売売却について全く知識がありませんでした。不安に思いましたので、専門家（弁護士など）を通してお話を進めたい旨を申し上げましたところ、「任意売却物件のデリケートな部分について理解してくれる専門家とそうでない専門家がいるのでそれは困ります」「会社を全面的に信頼していただけないのなら取引は白紙に戻しましょう」ということを前提で内覧させていただいたところです。申し込みをしないことには債権者との話し合いも進まず、実際に購入できるかどうかわかるのも来年の初めになるとのことですので、連休中に申込みだけでもしようと思っています。物件も気に入りましたし、不動産会社の名前も耳にしたことはある会社なのですが、高額の買い物ですので大変不安です。
不動産会社の言うところの「任意売却物件のデリケートの部分」とは具体的にどのようなことなのか、専門家を通すのを拒む理由、このまま話を進めるにあたって気を付けなければならない点など教えてください。また、購入後に起きる可能性があり得る問題点などありましたら教えてください。よろしくお願いします。

NKNtooh · Accepted Answer

「任意売却物件のデリケートな部分」なんてものは普通ありません。
単に業者が買主に都合の悪い事実を隠したいだけでしょうね。

普通は、その都合の悪い事実や法的リスクを回避するために弁護士をつけます。
ですから、それをおそれて拒否するような業者なら避けたほうが無難でしょう。
特約やら不実告知やらで不利な契約を結ばされるのがオチです。

それに、有名な大手でも悪質な会社は結構多いです。
不動産は高い買い物です、質問者さんが知らないor分からない事は
専門家を頼るようにして下さい。
相手方の専門家は相手方の味方です。

yad69995 · Answer

任意売却物件と通常の売却物件の違いは

●瑕疵担保責任を免責にする
●抵当権の解除の停止条件を付して契約をする
くらいでほとんど普通の物件と変わりません。

「任意売却物件のデリケートの部分」とは直接聞くのが一番です。
考えられることは、引越費用の捻出のために
協力しなければならないことくらいでしょうか。
例えば売買代金が5000万円だとして
売買契約金額を4800万円、引越費用200万円とか・・・・

参考　
「任意売却物件」購入に関する注意事項

参考URL：http://www.citylife-zero.com/attention.html

oyazi2008 · Answer

債務整理の売買の場合、下記の幾つかの点を把握し納得されれば、そう怖がることもありません。
1、現在の担保状況は売買時にはきれいに抹消することを前提として売買します。しかし場合によっては、抵当権者（貸しているほう）が返済金額などで抹消には応じない場合もあります。ですから、契約書にはこの部分の売主側の白紙解除の条文が付加されます。最悪、損害は無いが買えない場合もある。という認識は持ちましょう。
2、契約時に支払う手付金などは、仲介業者が預かり保全等行います（売主へ渡すと使ってしまうので）その辺りは良く保全策が講じられるか？聞いてください。
上記を納得できるならば良いと思います。
基本的に前所有者の抵当権が付いたまま、売買されたりする事はありえませんので、大丈夫です。
「任意売却物件のデリケートの部分」ですが、これは現在売買代金から引越し代も経費として認められない事も多く、業者もあの手この手で、引越し代や次の移転先を借りる費用などを売買代金の中から捻出します。すべて白日にさらして纏るほど、優しいものでもありません。ご理解下さい。この場合、質問者さんの負担が増えるのではなく、貸している金融機関を泣かせるという事です。
先の方も書いておられますが、原則瑕疵担保は付加しません。現状での売買です。しかし、個人間の売買の場合、財閥系の仲介業者を経由して契約しても瑕疵担保期間は3ヶ月程度です。そう変わるものでもありません。
一般の市場価格よりは多少安いと思います。金額で納得するしかないでしょう。
書かれている内容からすると、その営業マンも慣れているのではないでしょうか？債務整理は不慣れな担当者を経由して契約したら最悪です。時間ばかりかかり、最後は駄目でした・・・・が落ちです。
決済できなければ、仲介業者も一銭にもなりません。取引するなら信用してあげましょう。
当方、業者です。

sacra39 · Answer

不動産に関しては不動産屋が専門家です。弁護士はトラブルが発生して初めて活躍する人です。
他の方を通すということは、その不動産屋が信頼できないという事になるので、担当者は嫌がるでしょう。

デリケートの部分と言う言い方をしていますが、不安があればその担当者に直接聞くべきです。
何でも聞いて、答えてくれない営業マンなら信頼できませんし、きっちりしている方なら答えてくれるでしょう。但し売主様の個人的な事情など話せないこともあるかとは思いますが。

さて、買主にとっては、「希望の価格で購入できる事」「物件の権利関係がきれいになった状態で引き渡してもらえること」に気をつければよいと思います。住宅ローンを組んで購入されるのであれば、銀行も権利関係のチェックは行うので心配ないでしょう。また、自分の側の司法書士を知り合いなどを通じて信頼できる先生に依頼するのも安心材料です。

あとは、いずれにしても債権者の同意が無ければ進まない話になるので、来年までその答えを待つ価値のある物件かどうか、改めて検討して下さい。それまで他の物件が出てきても手を出すことはできない状態になります。また、結局債権者の同意を得られずに、この話自体が無かったことになる可能性もありますので。

購入後に関しては、売主には資金力が無いので当然、瑕疵担保責任無し、現状渡し、が前提です。
雨漏りが無いか（隠していないか）、シロアリ被害が無いか、など、じっくりとチェックしておかないと、何かあれば全て自分の責任において補修する覚悟が必要です。

以上、ご参考までに。

任意売却物件の購入について

「任意売却物件のデリケートな部分」なんてものは普通ありません。

任意売却物件と通常の売却物件の違いは

債務整理の売買の場合、下記の幾つかの点を把握し納得されれば、そう怖がることもありません。

不動産に関しては不動産屋が専門家です。

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