農地購入の税金について

農地購入の税金について

自宅の駐車場が手狭になり、近くの農地を購入する機会を得ました。
ところが地主の友人と話していたら外部の農地を取得することはできないので、先に宅地に変更し、その後購入する手続きをすると言われ、更に今まで農地として払っていた税金と、宅地として払う税金の差額を農地登録期間分、まとめて払わないといけないと言われました。

要約させて頂くと
(1)農地は売買できないので契約前に宅地に変更する必要がある。
(2)農地登録期間分の宅地税金との差額を払う必要がある。
（例えば農地税金が年間5万、宅地が10万として30年農地だったら差額の5万×30年＝150万を払う必要がある）
この2点です。
(1)は何となくわかるのですが、(2)はよく理解することができませんでした。
土地購入などしたことがなく、全くわからないので意味不明な質問になっていたら本当に申し訳ないのですが、ご教示頂けたら幸いです。

宜しくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： hata79 回答日時： 2010/10/17 10:18

おそらくですが。

農地が相続税（または贈与税）の納税猶予を受けてる。
農地でなくなる面積に応じて今まで猶予されていた相続税に利子税を加えて納めないといけない。
これを納税猶予の期限確定といいます。
説明します。
農地を相続した方が相続税を払うためにその土地を売るとなると農業が疲弊してしまいます。
ですから「今後農業をして、この土地をそれに使用します」という条件で納税を猶予してもらいます。
規定年数を経過すると「支払い免除」になります。
しかし規定年月内に農業への提供を止めてしまうと「その分の税金払ってね」となるわけです。

「農地として払っていた税金と、宅地として払う税金の差額を農地登録期間分、まとめて払う」のではありません。
これですと、農地としてずっと支払ってきた固定資産税が、実は宅地として課税するのが正しかったので、過去の分を払えといってるように聞こえます。そうではありません。

農地を売る立場ではなく、買う立場ですよね？
売る立場の人が支払う税金のことで買う立場の人が悩むことはないように感じますが。

質問文が判りにくくなってるのは、友人との話で「売る」が正しいところを「購入する」になってるからでしょう。地主の側からみれは「売る」です。税金を払わないといけないのも地主です。途中で主語が変わってしまったんですね。
外部の農地を買うという話は、農地と農地を等価交換すれば納税猶予の期限確定がされずに相続税の支払いをしなくてもよいので、それを踏まえた話でしょう。
買主の心配する話ではありません。巻き込まれてますね。

この回答へのお礼

私の意味不明な質問から的確なアドバイスを下さり感謝致します。
やはり納税猶予の話のようでした。

友人としては『地価相場＋農地転売にかかる税金で売ります。』と言いたかったそうですが、本人も土地の売買をしたことがなく『農地を売る場合に税金がかかったなぁ』程度の認識だったため、うろ覚えの説明を私にしたようです。

お互いよく理解していない者同士だったため謎が謎を呼んでおりましたが、友人が知り合いの不動産屋さんをいれてきちんと説明する機会を作ってくれるそうです。

安価な買い物ではないので不安でしたが、教えて頂いて自分で理解することが大切だと思いました。
勉強します！
ありがとうございました。

お礼日時：2010/10/18 22:30

No.2 回答者： ma-fuji 回答日時： 2010/10/17 07:35

＞(2)農地登録期間分の宅地税金との差額を払う必要がある。

（例えば農地税金が年間5万、宅地が10万として30年農地だったら差額の5万×30年＝150万を払う必要がある）
確かに意味不明ですね。
何で固定資産税の差額を過去にさかのぼって払う必要があるんでしょうかね。
友人は宅地の税金を払っていなかったんですし、今後も払う必要などありません。
宅地にして１月１日までに所有権が移転できず友人が宅地課税されその分の税金を払う、ということならありえますが…。

また、土地改良の決済金ならわかりますが。
その農地が土地改良の受益地の場合、それを宅地にする場合は土地改良区に「決済金」というものを払う必要があります。

そうでないとしたら、友人の言ってることおかしいです。

それとも、相続税の納税猶予のことか？？
相続した土地を農地として耕作すれば相続税がかかってもその分の相続税を猶予するという制度で、宅地にしてしまうとその猶予した税金を払わなくてはいけなくなります。
でも、農地として払っていた税金と宅地としての税金の差額、ということからすると違う気もします。
もう一度、友人に確認されることをおすすめします。

この回答へのお礼

御回答ありがとうございます。
私自身言ってることが意味不明だったのに的確なお返事を頂いて大変恐縮です。

「決済金」というのも初めて知りました。
友人は農地から宅地にする手続き上かかるすべての費用の事を説明したかったようでしたが、お互いよく理解していなかったため謎のスパイラルに陥っていたようです。

頂いたキーワードを調べて勉強します。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2010/10/18 22:36

No.1 回答者： frfggrgggg 回答日時： 2010/10/17 07:25

意味がわかりません。

。。


農地法5条の許可をとれば、農地のまま売買できるのですが・・・・
転用目的で取れないということですか。

そもそも友人は農地法の許可を受けないと地目変更できないです。
しかも、宅地に変更するには、建物がたっていないと地目変更できないです。

又、わざわざ高い評価の宅地にする意味がわかりません。
http://www6.ocn.ne.jp/~gyousei/page021.html

農地税って固定資産税の事ですよね。
変更したその年だけなら理解できますが、
なぜ、過去の差額を払うのか?
市に差額返納しないし、時効で返納できないです。
その友人がまる儲けです。

この回答へのお礼

御回答ありがとうございます。
友人と私の無知のせいで意味不明な質問をしてしまったのですが、的確なお返事を下さり本当にありがとうございます。
このページで頂いた回答を友人に見せ、きちんと説明を受ける機会を得ることができました。
安価ではない買い物なので、皆さんに頂いたアドバイスを参考に、もっと勉強して友人にとっても私にとっても良い買い物になるようにしたいと思います。

本当にありがとうございました。

お礼日時：2010/10/18 22:41