登記の名義と増築（離れ部屋）について

３年程前、主人と義父（主人の父親）で土地を購入、
一戸建ての家を建てました。

現在は、義父母が暮らしています。

土地の登記には　「主人2/3、義父が1/3の持分」と記入されていて、土地は255m2で床面積57.96m2総二階（つまり115.92の家屋）の家が建っています。

現在、私達夫婦は賃貸で生活していますが、
子供がもう少し大きくなったら、同居しようと考えています。
しかし、義父母と私達家族の生活パターンは全く違うので同居というより、庭に小住宅を建てたほうがよいのではという考えに至っています。
（今私たちが使っている生活道具を手放したくないことも一理あるのです・・・）

しかし、このサイトでいろいろなＱ＆Ａを拝見したところ、離れを作る事ができても、トイレ・バス・キッチンをつけられない・・・ということのようですが、
うちの場合、土地の名義が主人と義父の2人ですから、
なんとなく、小住宅を建てるのは可能なのではないかと思うのですが、どうなのでしょうか？

もちろん、建ぺい率をはじめ、確認申請などいろいろ大変な手続きがあるのは承知の上ですが、どうしても知りたいのです。
実質、完全二世帯住居という形で現在の家屋を義父母が、
庭につくった離れを私達家族が・・・というようになるのが希望なのですが・・・

どうぞよろしくおねがいします！！！

No.1 ベストアンサー 回答者： shina-o 回答日時： 2003/08/17 09:16

こんにちわ。

以前にも同じような質問にお答えしたのですが、簡単に説明します。

方法論は、いろいろあるかとは思いますが正規にいくと一宅地には一住居しか建てれないのが原則です。

では、どうすればよいかとなりますと

(1)敷地を二分割する方法と(2)増築の方法が現実味があり比較的にやりやすいかと思われます。

(1)については単純に敷地を分割するのですが、ご質問の内容からするとm2数的には可能かと思われますが、実際敷地のどのあたりに現在建物が建てっているのかが分からないので何とも言えませんが、その際注意すべき点は、必ず道路に２m以上敷地が接道しなくてはなりません。(法律的に定められています。)この点を注意しながら現在の建物を交わし、うまく敷地割を行います。そのときに土地のm2数が何m2取れるかで建物の大きさがほぼ確定します。うまく取れればそこそこの建物は建てれると思います。
もちろん、細かい点は他にもありますがとりあえずはうまく割れるかどうかやってみて下さい。
いけそうであれば後は次の段階に入りますので、できれば専門家に相談されるのが無難だと思います。

次に(2)についてですが、
離れですが他の方に答えたとおりいろいろ制約があるので、出来れば増築で二世帯住宅の線で考えられた方が良いかと思います。ご質問の内容だと完全二世帯だと言うことですので、玄関もキッチンも水周りも全て別ということと捉えたとしたら、その際に注意するのが家のどこかで必ず行き来できる箇所を設けることです。(もちろんドアも鍵も付けてけっこうです。)
そうしないと法律的に共同住宅扱いとなり、開発要綱に照らし合わせて細かい制約を受けてしまい、お金も時間も労力も必要以上にとられ、高い買い物になる恐れがあります。もちろん地域によりますのでこのご質問の内容では、そこまでははっきりしたことが分かりません。こちらの案も実際には専門家にご相談される方が賢明かと思います。

簡単ですが、今の時点で考えられる方法を書いてみました。ご質問のお答えになっているか分かりませんが、土地の所有権も問題もあるので最初の出だしは慎重に良く考えて、くどいようですが専門家にご相談されることをお勧めします。

快適な家を建てられることを願ってます。

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2003/08/17 09:56

ところで、ご質問の内容が「持分権の土地に建てる建物の権利」と云うことでいいでしようか。

それでしたら、増築でも独立した建物でも、それを建てようとする者が、ご主人と義父の２人の承諾があれば建てることができます。ご主人名義で建てるなら義父だけの承諾があればいいです。地代を支払うか無料かも協議して決めればいいです。
持分権の場合、その境界線がないので、全体の建蔽率などを考慮して大きさや位置を決めればいいです。