市街化調整区域 線引き後の住宅の建て替え

ネットで調べてみたのですが、混乱しています。よろしくお願い致します。

古い一戸建ての購入し、数年間住んだところで建て替えを考えています。

ある物件を業者に問い合わせたところ、市街化調整区域に建っていることがわかりました。

問い合わせた時は知識が何もなく、質問のコツがわからなかったので、とりあえず「建て替えはできるのですか」と聞いてみました。

すると「市街化調整区域であっても、自治体や物件の場所によって、建て替えが出来る物件もあり、当物件は建て替え可能です」との答えが返ってきました。

古いといっても、昭和50年築なので、いわゆる線引き後の住宅です。

(1)　現在の家が建つ前、線引き前から住宅が建っていたので、今回も再建築が出来るということなのでしょうか？
(2)　私は普通の会社員で、農家の親戚もおりません。また、子供もいないので、開発審査会基準第16号の適用もないのではないでしょうか？
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question …
(3)　地番が判明したところで現地の役所に相談に行こうと思っていますが、聞き漏らしてはいけないポイントなどがありましたらご教示ください。

以前は既存宅地という制度があったようですが、今は経過措置期間も終わっていると聞いています。

不動産業者の言っている「建て替え可」というのは、小規模なリフォームなどを想定しているのでしょうか？

No.4 ベストアンサー 回答者： dr_suguru 回答日時： 2010/12/18 16:20

補足１

＞開発登録簿→法34条9号に該当
業者の広告では、地目は山林、11号該当とのことだったのですが。。。


９号は「既存権利の届け出」
許可名のとおり
既存の権利者に許可するしうることですので
取得しても
再建築は不可。

＞B物件には、開発登録簿が存在しませんでした。
広告では、地目は宅地、12号該当（今回の申請は建て替え）とありました。

開発登録簿と言うのは
都市計画法の
開発許可該当を指し
同法の建築許可には
開発登録簿は存在しません。
別に不思議なことではありません。
↓
http://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/kaiha …
開発登録簿とは、開発許可をした土地についての許可の概要がわかる調書です。

よって
建築許可を調べる方法は
行政庁の
建築許可台帳で許可内容を調べる方法しかありません。


＞不動産業者によると、「青地・白地のうち、白地だから大丈夫」だと。

市街化調整区域を大分すると
農業振興地域＝青地
振興地域外＝白地
と言います。
白地だから大丈夫？
いい加減な業者ですから
気に入った物件なら
自分で行政庁に行って
相談しましょう。

この回答へのお礼

お返事が遅くなりまして申し訳ありませんでした。

色々悩んだのですが、スッキリしない点が多いため、市街化区域の物件を購入することになりました。

ありがとうございました。

お礼日時：2010/12/27 10:16

No.3 回答者： dr_suguru 回答日時： 2010/12/12 19:49

＞古いといっても、昭和50年築なので、いわゆる線引き後の住宅です。

土地の謄本で地目が宅地に何時なったかを確認すべきです。
・線引き前宅地
であり
・５０戸連担
で
旧既存宅地要件はあります。
↓
愛知県においては、１７号基準が旧既存宅制度です。

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
開発審査会基準第１７号
　■既存の宅地における開発行為又は建築行為等
　市街化調整区域に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更してその区域が拡張された際すでに宅地であった土地で現在まで継続して宅地であるもののうち、おおむね５０戸以上の建築物が連たんしている土地における開発行為又は建築行為若しくは用途変更で、申請の内容が次の各項に該当するものとする。

参考サイトの解釈について
↓
開発審査会基準第１６号
■相当期間適正に利用された住宅のやむを得ない用途変更
　原則として、都市計画法に基づく許可を受けて建築された後、相当期間適正に利用された住宅のやむを得ない事情による用途変更で、申請の内容が次の各項に該当するものとする。

　1 原則として、建築後１０年以上適正に利用された１戸の専用住宅が、社会通念上やむを得ない事情により譲渡され、それを譲り受ける者が、自己の居住用として使用すること。

　2 現住宅を譲り受ける者の現在居住している住居について過密、狭小、被災、立ち退き、借家等の事情があること。

　3 用途変更後の住宅は、原則として１戸の専用住宅であること。

ベストアンサーとなっていますが
回答は間違っています。
↓
http://www.city.himeji.lg.jp/var/rev0/0015/6507/ …
ア 許可者死亡、競売物件、公売物件等本人の意志に基づかない使用者（許可を受けた者）等の
変更においては建築後10年未満でも可とする。但し、公的な証明の提出を必要とする。

です。

＞以前は既存宅地という制度があったようですが、今は経過措置期間も終わっていると聞いています。

そのとおり。
http://www.city.kariya.lg.jp/hp/page000000800/hp …

この回答へのお礼

ありがとうございます。

とりあえず、2物件について開発登録簿の写しを請求しました。

うち、A物件は
開発許可年月日→昭和50年
用途→専用住宅
開発登録簿→法34条9号に該当
業者の広告では、地目は山林、11号該当とのことだったのですが。。。

B物件には、開発登録簿が存在しませんでした。
広告では、地目は宅地、12号該当（今回の申請は建て替え）とありました。

不動産業者によると、「青地・白地のうち、白地だから大丈夫」だと。
ますます混乱してきました。

まだ都市計画課に行けてない状態で、中途半端なご報告になってしまい、申し訳ありません。
引き続き自分でも調べてみます。

お礼日時：2010/12/17 22:19

No.2 回答者： kei1966 回答日時： 2010/12/12 18:20

これは地域的な確認が必要です。

役所に行って確認が正解なんです。
たとえば千葉市は一部のモノレールの駅から1キロ圏内の市街化調整区域は農業従事者でなくとも1項1号道路に面していれば自由に住宅の建築が可能です。
行くときは公図、謄本があったほうがよいですよ。
やるべき申請の種類と費用（審査料だけで設計や申請を業者に依頼する費用は別ですが）おおよその期間を聞くとよいと思います。
事前に給水、排水設備、電気、ガスと前面道路の幅員もわかるとなおよいですね。

この回答への補足

ありがとうございます。

仕事のため、まだ自分で役所に行くことができず、家族に行ってもらいました。
しかも、謄本は手数料が高かったので、取らずに行ったとかで。。。

お返事が遅くなり、申し訳ありませんでした。

補足日時：2010/12/17 22:07

No.1 回答者： kyoteifan 回答日時： 2010/12/12 18:18

区画整理課または、担当部署で相談されては？

不動産屋の回答が間違っています。
道路に面していれば、新築、増築関係なく1.5メートル離さないと建てられません。
そのために、玄関先を駐車場にしています。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2010/12/17 22:03