消費者契約法第１０条について

平成１１年７月からアパートに入居しています。
今年の７月に契約更新料（１万円）を支払いしていますが、
平成１３年４月１日から施行されました「消費者契約法第１０条」は適応できるでしょうか？
宜しくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： yuri_s 回答日時： 2003/10/06 16:13

#2の者です。

海外出張のため返答遅くなり、すみません。
今回の返答では、先の『契約更新料（１万円）を支払い』から離れた内容にします。予めご了承ください。

＞契約書にはホームクリーニング代や日常生活で劣化していく物すべて、鍵の交換などが借主が支払うと明記
＞電話での問い合わせでもそのように言われた
＞平成１３年４月以降に契約更新（契約更新手数料を支払っている）をしている
＞契約内容が「消費者契約法第１０条」によって無効になるんではないか

賃貸住宅を借りる際の契約『賃貸借契約』はまぎれもなく法に基づいた正式な契約ですから、『特約事項』を含み、Yukisumireさんが納得した上での契約締結であれば、法律的に“有効”であることは言うまでもありません。

しかしながら、不動産の『賃貸借契約』に限って言えば、貸主・借主の双方が納得した上での契約締結であったとしても、その内容があまりにも一方（今回ケースでは借主＝Yukisumireさん）にのみ不利益を与えるものであれば、裁判により“無効”とされる場合が多々あります。

今回ケースでは『日常生活で劣化していく物すべて、鍵の交換などが借主が支払うと明記』等が相当します。
そもそも、『原状回復』や『室内清掃』にかかる費用は、原則として全額貸主負担とするのが鉄則です。
もちろん、借主が故意過失による傷・汚れは原則として全額借主負担となりますが、日常生活によるもの…たとえば『畳・壁紙の日焼け』『家具置いた際の畳のへこみ』等は、貸主が負担すべきことなのです。

従って、『賃貸借契約書（特約事項を含む）』に何と書いてあろうと、日常生活における『原状回復』や『室内清掃』にかかる費用を借主が全額負担する必要はありません。

しかしながら、これらは法律で『△△△は全額貸主が負担しなさい』とあるわけではありません。
国土交通省や不動産の各団体では『原状回復費用は全額貸主負担』と指導していますが、これに法的効力はありません。
ただし、業界や一般常識の範囲内で全額貸主負担を“妥当である”“当たり前である”と捉えられているのが現状なので、裁判では『契約内容は無効』という判決になるのです。

ただし、それでは不動産業者は納得しないので、多くの裁判では『借主に対し、一方的に不当・不利益を生じさせる契約内容』であることを強く主張し正当化するために「消費者契約法第１０条」を用います。
もっとも、私も何度も裁判に立ち会っていますが、実際の裁判では「消費者契約法第１０条」を用いるまでもなく、『契約内容は不当である』と判断する裁判官が大半ですけどね...。

【結論】
裁判を起こすことにより、Yukisumireさんが契約した『日常生活で劣化していく物すべて、鍵の交換などが借主が支払う』という内容は、借主に対して著しく不当性が高いため、ほぼ100％の確率で“無効”の判決になると思われる。

しかしながら、こんなことは不動産業者は百も承知です。
退居の際などにYukisumireさんが何も言わずにいれば、不動産業者の思い通りとなってしまいます。
もちろん、多少法律的なことを言ったからといって、不動産業者がひるむ事はまず有り得ません。

不動産業者と言い合いになってしまったら、不動産や法律に詳しい人に相談し、必ず法的手段をとってください。
仮に多額の費用請求をされたとしても、判決で“無効”になれば、後々に返却されます。

なお、ぜひ私（yuri_s）の過去回答を読んでみてください。
類似の質問に度々答えていますので、『どうして原状回復費用を貸主が負担するのか』『いかに同様の契約した人が多いか』などがわかり、安心できると思います。

この回答へのお礼

御忙しい所、分かり易いご回答本当にありがとうございます。とうとう来週立会いで非常に緊張しております。また、不動産や法律に詳しい人が近くにいないのと、女一人での立会いなのでとても不安でいっぱいでしたが、yuri_s様のとても参考になる御回答でだいぶ不安が取り除けました。(o^v^o) 今まで色々とインターネットで調べた事と、yuri_s様の御回答、過去御回答を参考に不動産と戦ってみます。本当にご丁寧、とても参考になる御回答ありがとうございました。

お礼日時：2003/10/06 22:58

No.2 回答者： yuri_s 回答日時： 2003/09/28 02:54

不動産系の専門家です。

＞「消費者契約法第１０条」は適応できるでしょうか？

現在住まわれているアパートを契約した際の『賃貸借契約書（特約事項含む）』にどう書かれているかにもよりますが…おそらく適用されないと思います。

そもそも、なぜ『更新料』が必要なのか（支払わなければならないのか）というと、契約を更新したことにより、『新たな契約書を作成する必要がある』からです。

でも、実はコレ、表向きの話し（理由）です。
実際には、無更新するたびに新規で契約書を作成しているとは限りません。
また、更新料の内訳などは明らかにされないので、『どうして必要なのか』『何の費用に充当されるのか』は直接不動産会社などに聞いて見ない限り、不明です。
不動産業界裏話的には、『新規契約なら礼金が入るが、更新だと入らないから、その埋め合わせとして更新料をとる』というのが、昔からの慣習です。

もちろん、更新するたびにきちんと契約書を作成している不動産会社もあります。
が、それだと借主・貸主の双方に負担がかかるので（面倒なので）、最初の契約書をそのまま継続利用できるようような様式・書式に作っているところが多いのです。
でも、内々での事務手続きが生じるのは、本当です。

例えば、物件により『不動産会社←→借主』はなく、『借主←→大家さんor建物オーナー』との更新手続きが必要で、その諸手続きを不動産会社が代行している場合が多々あります。
その場合、更新料は書類作成費・書類送付費・代行手数料に使われることが多いので、裁判でも『必要な費用』として解釈され、これを正等事由として認めています。従って、『借主への返却は必要なし』となるケースが大半です。

ま、あまりにも高額であれば話しは別ですが、更新料（１万円）は、はっきり言って激安です。不動産会社または大家さん（建物オーナー）がよっぽど良心的なのかもしれません。
更新料の相場は、通常は家賃１ヵ月分が一般的で、家賃２ヵ月分以上の物件も結構あります。

ですから、仮にYukisumireさんが『内訳も知らされない費用を請求するなんて不当だ！』と思って裁判起こしたとしても、残念ながら棄却される可能性大です。

この回答への補足

色々と勉強になるご回答ありがとうございます。
更新料の内訳が知らされない費用を請求するのが不当だと思っているのではなく、すみません質問の仕方が悪かったです。もう一度ここで質問しなおしますが今現在住んでいるアパートの契約書にはホームクリーニング代や日常生活で劣化していく物すべて、鍵の交換などが借主が支払うと明記されていて、電話での問い合わせでもそのように言われたんですが、平成１３年４月以降に契約更新（契約更新手数料を支払っている）をしているので、この契約内容が「消費者契約法第１０条」によって無効になるんではないかと思いまして質問しました。度々すみませんが宜しくお願いします。

補足日時：2003/09/28 03:14

No.1 回答者： shishishishi 回答日時： 2003/09/27 22:37

「消費者契約法第１０条」は消費者の利益を一方的に害するものは、無効とするという規定です。

アパートに入居していて契約更新料１万円の支払義務が消費者の利益を一方的に害するもといえるでしょうか？
わたしは社会通念上そうではないと思います。

この回答への補足

色々と勉強になるご回答ありがとうございます。
更新料の内訳が知らされない費用を請求するのが不当だと思っているのではなく、すみません質問の仕方が悪かったです。もう一度ここで質問しなおしますが今現在住んでいるアパートの契約書にはホームクリーニング代や日常生活で劣化していく物すべて、鍵の交換などが借主が支払うと明記されていて、電話での問い合わせでもそのように言われたんですが、平成１３年４月以降に契約更新（契約更新手数料を支払っている）をしているので、この契約内容が「消費者契約法第１０条」によって無効になるんではないかと思いまして質問しました。度々すみませんが宜しくお願いします。

補足日時：2003/09/28 03:31