賃貸契約の保証人リスクを軽減する特約条項　名古屋

Question

今度、名古屋で親戚が、賃貸住宅を借りるにあたり連帯保証人の依頼をされました。印鑑証明も求められました。
保証人になることは了承したいと思っていますが、2年分の賃貸料の請求が来た等のケースがインターネットの検索で出てきます。連帯保証人は自動更新されるので、未来永劫保証人解除は出来ません。
そこでリスクを軽減する特約条項を追加したいと思っていますが、(1)特約の実効性(2)管理会社が特約を受けるかの2点に分けて各案についてアドバイスをお願いします。

考え方　家賃の6ヶ月程度の保証は了解するがそれ以上の保証リスクは避けたい
連帯保証のリスクは、家賃保証と設備の破損と考えている
風評被害　その部屋で事件があったためリホームしても借りてがつかない　は連帯保証の範囲に入るのかもアドバイスあればお願いしたい。
特約で個人賠償責任保険に入る事が条件となっています

案1
保証限度の設定（家賃の6ヶ月）　　管理会社が受けるか？

案2
管理会社は、善良な管理者として契約を管理する。（個人賠償責任保険は契約時は確認する。更新時も確認する義務を発生させるため）
管理会社は、保証の債務、リスクが発生したときは速やかに保証人に通知する。
（保証の債務：家賃の未納が発生したときはすぐ保証人に通知させることにより、長期の滞納請求を発生させない
リスク：家賃の滞納が恒常的に起こっていれば、保証人に通知させる）

案３
管理会社は、保証の債務が発生したときは速やかに保証人に通知する

（この条項であれば、管理会社は了解すると思うが、個人賠償責任保険未加入時の設備破損リスクに対抗出来るか）

わたしの頭で考えたことは以上です。よろしくお願いします。

takuranke · Accepted Answer

＞連帯保証人は自動更新されるので、未来永劫保証人解除は出来ません。
身元保証なら、期間が定められています、

金銭消費貸借の連帯保証人は、身元の保証ではなく債務の保証なので異なります。

身元保証に関する法律
第１条 引受、保証その他どのような名称であっても、期間を定めずに被用者の行為によって使用者の受ける損害を賠償することを約束する身元保証契約は、その成立の日より三年間その効力を有する。但し、商工業見習者の身元保証契約については、これを五年とする 
とあります。

身元保証法を要約しますと

身元保証は相続しない 
保証期間は5年を限度とする（5年を越える部分は無効） 
保証期間を定めない場合、保証期間は3年 
契約の更新は可能 
保証契約内容に変更があった場合は、保証人に遅滞なく通知しなければ責任を問えなくなる 
通知された保証人はそれ以後の契約を解除できる

身元保証というのは、「この者は決してご迷惑をかけません、もし迷惑をかけたら、私がその負債を負い、責任を持って弁済等をいたします」というものですので、
＞家賃の6ヶ月程度の保証は了解するがそれ以上の保証リスクは避けたい
こういう特約を通常相手は受けません。

家賃未払いが敷金の額を超えたら、その超えた分を身元保証人に請求します、
そのときに半年分しか保証しなくても良いという特約なら、半年分払えば、その後、大家側で契約解除もできなくなりますので、そのようなリスクは犯しません。

＞個人賠償責任保険に入る事が条件となっています
これは普通のことです。
水の出しっぱなしで階下に被害が出た、無理なたこ足配線やタバコの不始末で失火したなどの賠償をするのには必要です、
これをかけていない場合、被用者が弁済できないとなった時点で身元保証人へ請求がいきます。

案２について、
契約管理が身元保証契約の管理で、管理というのがどのように解釈しているかは不明ですが、これは一般事項です、ですが、管理会社のみの義務ではなく身元保証を行った側にも義務は発生します、基本的に身元保証契約は片務契約なので被用者に対する管理は身元保証者なんですけどね。

それとも、設備管理の範囲という意味ならこれは無理です、
消防設備などの法定による点検義務のある設備ならともかく、部屋に設置している付帯設備の管理責任は賃貸人になりますので、善監注意義務があるのは賃借人です。

＞管理会社は、保証の債務、リスクが発生したときは速やかに保証人に通知する。
まずは敷金が充当されますので、未払いになるのはそれ以降になります、これに関しては特約でつけておいたほうが無難です。（案３も同様）
ただしリスクに関してはむりです、リスク範囲が特定できないので。

＞この条項であれば、管理会社は了解すると思うが、
先にも書きましたが案１はまず無理です。

＞個人賠償責任保険未加入時の設備破損リスクに対抗出来るか
できません、これも先に書きましたが被用者の責にて大家（賃貸物件やその付帯設備など）もしくは第三者に被害が及んだ場合、賠償責任保険に入っていなければ、その損害賠償費用の全額は被用者が負担します、
その負担を被用者が理由のいかんを問わず拒否すれば身元保証人が負うことになります。

身元保証をつけるということは、賃貸の場合は大家が、就職の際には会社のリスクを軽減するためにするものなので、身元保証者に有利な特約は付けません。

相手方に対して、身元保証者の軽減を申し出る場合、相手がそのような人を身元保証人とは認めないでしょう。

それと、身元保証するのに、保証債務を限定するのであれば被用者は家賃の未払いや物件の使用に関して問題があると思われ入居を拒否されるかもしれません。

身元保証は簡単なものではありませんので再考したほうが良いです。

mimicann · Answer

大家してます。
もし質問者さんが私の物件で言ってきたとして答えます。
私個人の意見です。

>>風評被害　その部屋で事件があったためリホームしても借りてがつかない　は連帯保証の範囲に入るのかもアドバイスあればお願いしたい。
例え大家が連帯保証人に請求しようとも、保証人が支払わなければ裁判するしかない。大家が勝つ見込みは低い。結論…ほぼ風評被害で連帯保証人に請求し無い。

>>案1
>>保証限度の設定（家賃の6ヶ月）　　管理会社が受けるか？
敷金（＋1～3ヶ月分）と家賃増額

>>案2
連絡の際の手数料、更新時の手数料、家賃の増額

>>案３
家賃増額

大家としてもリスク軽減で連帯保証人を取っているのです。
大家も慈善事業ではありませんので、連帯保証人のリスクを減らすためにはそれなりに大家の見返りが必要となります。

「貴方の条件も呑むので、私の条件も呑んでください。呑めなければ、契約できません。」となります。

in_go-ing · Answer

大家しています。

賃貸物件で連帯保証人に免責にも繋がりかねない特約条項なんか付けたら連帯保証人の意味がなくなります。おそらく大家や管理会社から契約自体を断られるでしょう。

たとえば、案１をとってみても、滞納事故の際に大家が滞納分の支払いと退去を求めて主に攻めるのは連帯保証人の方です。滞納事故を起こすような輩を攻めても何にもなりません。そこに『保証限度の設定（家賃の6ヶ月）』なんて認めては連帯保証の意味がなくなります。
　また、連帯保証人は契約中に契約者の責に帰すべき賠償責任も連帯して責任を負わねばなりません。ただ家賃の滞納だけではありません。これらにあらかじめ上限など設定できません

部屋に賃貸契約における連帯保証人というのは上限無しの保証ですから親兄弟でも人によっては嫌がるものです。

どうしても断れない関係なら「保証会社の保証料を２年分負担するから」と言って“やんわり？”断るのが賢明と思います。

賃貸契約の保証人リスクを軽減する特約条項 名古屋

＞連帯保証人は自動更新されるので、未来永劫保証人解除は出来ません。

大家してます。

大家しています。

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