築28年中古マンション購入するか…

私は専業主婦。
夫が40歳です。
子供は3歳、1歳。

今の賃貸マンションが子供連れには住みにくく、夫の歳もあるし中古マンション購入を考え、探しました。

価格的にも雰囲気も希望通りのマンションが やっと見つかりました。

築28年の大規模マンション。
管理組合は しっかりしているみたいで、こまめに修繕され、古さを感じない、どっしりした鉄骨鉄筋マンション。管理人も常駐。

マンションの貯蓄が1億円

小さな子供がいる若い家族も たくさん住んでるようです(親から受け継いだのかな)

総戸数も多いし駐車場の収入もあるみたいで、そのため管理費積立金も安く、価格的にはバッチリですが

築28年っていう事で迷います。

将来 建替えになったら、どうなるのか？

建替えにならなくても古いマンションで売る事もできなくなり、負担になるんじゃないか？

ローンをやっと払い終えた頃には、築50年以上になる。

買う価値あるのか？

月々考えると家賃より安く買えるから、とりあえず買ってしまいたいけど

買う事で老後に困る事になるなら止めようか？

高いけど気楽に賃貸暮らしが いいのかな…

皆さんなら このマンション買いますか？

今 これ以上の価格の物件は買えません

No.4 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2011/06/13 14:09

業者です。

他の方の回答にも書かれてますが、中古マンションを買う場合にポイントは色々ありますが、築年数だけで言うと最低以下の3つは条件になってきます。

(1)建築確認申請を1981年6月以降にされている事。この年、建築基準法が改正されて耐震基準が強化されてます。阪神大震災ではこの基準改正以前と以後で明暗を分けています。
1981年6月以降ですから、大きなマンション群などですと、そもそも申請から竣工まで1～2年かかる物件もありますし、近隣住民の工事差し止め訴訟で工事が止まっている場合もありますので、1983年以降の物件が安心と言えば安心です。つまりギリギリですね。(不動産取得税等では1982年1月1日以降の竣工は新耐震基準に適合していると判断しているようですが)

ちなみに阪神大震災以降、耐震ではなく、免震などとうたって、自身に強いマンションが売り出されるようになりましたので、本来は1996年以降のそうしたマンションの方が安心と言えば安心ですね。

(2)住宅ローン減税が可能か。中古マンションですと、基本的に築25年未満で50平米以上(登記簿上の床面積)と言う縛りがあります。もちろん耐震基準適合証明書を取得したマンションであれば減税は可能ですが、取得していない所が多い、あるいは費用面で取得できないマンションが多いのが現状ですね。これは1982年以降の竣工という不動産取得税との若干のずれがある所がいただけませんが、お役所のやる事ですからいたしかたありません。

(3)大規模修繕の実績と積立金。今までに給水、排水等の大規模修繕を行っているか、古いマンションの場合は耐震補強が行われているかどうかはポイントです。ただし耐震補強済みとうたっていても、その工事実態はお粗末な場合があるので、こればかりはプロの方に確認していただくしかありませんが。
それと積立金ですね。他の方ん回答通り、一億円が果たして妥当かです。仮に100戸のマンションの場合、１戸当たり100万円です。今後大きな改修が入る場合を考えると、多分修繕一時金が必要になる金額です。これが200戸だともう話になりませんね。

中古マンションを探される判断材料の一つとしてください。あくまでも参考意見です。

この回答へのお礼

確認したところ
新耐震基準です。
しかし耐震検査はしてません。
修繕は色々定期的にされてます。
古さは感じません。
管理会社もしっかりしてそうでした。
平面駐車場で管理がいならいしコストかからない、その駐車場代2万円、その収入もあるようです。
結局 ローン通ったら買うことにします。
ありがとうございました

お礼日時：2011/06/14 12:24

No.3 回答者： kamaryu 回答日時： 2011/06/13 11:47

築２８年と言えば新耐震基準かどうか微妙な時期ですね。

昭和５６年６月以降に建築確認がされていればＯＫかな。

マンションの寿命はその建物次第で一概には言えません。
ちゃんと建てられていて管理がきちんとされていれば100年持ってもおかしくありません。

無理無く買えて気に入っているのなら宜しいのでは・・・？

この回答へのお礼

不動産屋に確認したら新耐震基準みたいです。色々考えて話を進めることにしました。ありがとうございました

お礼日時：2011/06/14 12:20

No.2 回答者： kei1966 回答日時： 2011/06/13 10:29

大規模だと１億円の貯蓄が多いと判断するのは早計では？

そろそろ行うエレベーター全交換の時期と防水工事等重なるとつらいかも。
大勢いるから何とかなるだろうではちょっと危険ですね。
現状で正しいデータがでていませんが、マンション建て替え年数は３７年とも言われています。
コンクリートの耐久まで待たずにということも十分にありますからね。
１０年で支払える計画でないとビビっちゃいますね。私は、長くて１５年かな。

それと積立金の権利は前所有者の支払った分の権利も持つことになると思います。

この回答へのお礼

今までの修繕履歴や これからの計画も見ましたが、細めに修繕してました。管理会社も調べたら しっかりしてそうでした。何十年先を考えても仕方ないし、話を進めてみます。少しでも貯めて老後に備えます。ありがとうございました

お礼日時：2011/06/14 12:18

No.1 回答者： minminkuma 回答日時： 2011/06/13 00:14

五百万円位なら買ってもいいかもしれないが…。

普通、一軒家は築35年で資産価値ゼロになり、固定資産税もかからなくなります。マンションは知らないが。
いざ、マンションを建て替えとなったときに、昔から住んでる人が積立ててきた分と、あなたの積立てとの差額は払わされるでしょうなあ

この回答へのお礼

迷いに迷い、色々考え、老後どうなってるか分かりませんが、話を進めてみます。ありがとうございました

お礼日時：2011/06/14 12:15