ネットが遅くてイライラしてない!?

私は専業主婦。
夫が40歳です。
子供は3歳、1歳。

今の賃貸マンションが子供連れには住みにくく、夫の歳もあるし中古マンション購入を考え、探しました。

価格的にも雰囲気も希望通りのマンションが やっと見つかりました。

築28年の大規模マンション。
管理組合は しっかりしているみたいで、こまめに修繕され、古さを感じない、どっしりした鉄骨鉄筋マンション。管理人も常駐。

マンションの貯蓄が1億円

小さな子供がいる若い家族も たくさん住んでるようです(親から受け継いだのかな)

総戸数も多いし駐車場の収入もあるみたいで、そのため管理費積立金も安く、価格的にはバッチリですが

築28年っていう事で迷います。

将来 建替えになったら、どうなるのか?

建替えにならなくても古いマンションで売る事もできなくなり、負担になるんじゃないか?

ローンをやっと払い終えた頃には、築50年以上になる。

買う価値あるのか?

月々考えると家賃より安く買えるから、とりあえず買ってしまいたいけど

買う事で老後に困る事になるなら止めようか?

高いけど気楽に賃貸暮らしが いいのかな…

皆さんなら このマンション買いますか?

今 これ以上の価格の物件は買えません

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A 回答 (4件)

業者です。



他の方の回答にも書かれてますが、中古マンションを買う場合にポイントは色々ありますが、築年数だけで言うと最低以下の3つは条件になってきます。

(1)建築確認申請を1981年6月以降にされている事。この年、建築基準法が改正されて耐震基準が強化されてます。阪神大震災ではこの基準改正以前と以後で明暗を分けています。
1981年6月以降ですから、大きなマンション群などですと、そもそも申請から竣工まで1~2年かかる物件もありますし、近隣住民の工事差し止め訴訟で工事が止まっている場合もありますので、1983年以降の物件が安心と言えば安心です。つまりギリギリですね。(不動産取得税等では1982年1月1日以降の竣工は新耐震基準に適合していると判断しているようですが)

ちなみに阪神大震災以降、耐震ではなく、免震などとうたって、自身に強いマンションが売り出されるようになりましたので、本来は1996年以降のそうしたマンションの方が安心と言えば安心ですね。

(2)住宅ローン減税が可能か。中古マンションですと、基本的に築25年未満で50平米以上(登記簿上の床面積)と言う縛りがあります。もちろん耐震基準適合証明書を取得したマンションであれば減税は可能ですが、取得していない所が多い、あるいは費用面で取得できないマンションが多いのが現状ですね。これは1982年以降の竣工という不動産取得税との若干のずれがある所がいただけませんが、お役所のやる事ですからいたしかたありません。

(3)大規模修繕の実績と積立金。今までに給水、排水等の大規模修繕を行っているか、古いマンションの場合は耐震補強が行われているかどうかはポイントです。ただし耐震補強済みとうたっていても、その工事実態はお粗末な場合があるので、こればかりはプロの方に確認していただくしかありませんが。
それと積立金ですね。他の方ん回答通り、一億円が果たして妥当かです。仮に100戸のマンションの場合、1戸当たり100万円です。今後大きな改修が入る場合を考えると、多分修繕一時金が必要になる金額です。これが200戸だともう話になりませんね。

中古マンションを探される判断材料の一つとしてください。あくまでも参考意見です。
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この回答へのお礼

確認したところ
新耐震基準です。
しかし耐震検査はしてません。
修繕は色々定期的にされてます。
古さは感じません。
管理会社もしっかりしてそうでした。
平面駐車場で管理がいならいしコストかからない、その駐車場代2万円、その収入もあるようです。
結局 ローン通ったら買うことにします。
ありがとうございました

お礼日時:2011/06/14 12:24

築28年と言えば新耐震基準かどうか微妙な時期ですね。


昭和56年6月以降に建築確認がされていればOKかな。

マンションの寿命はその建物次第で一概には言えません。
ちゃんと建てられていて管理がきちんとされていれば100年持ってもおかしくありません。

無理無く買えて気に入っているのなら宜しいのでは・・・?
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この回答へのお礼

不動産屋に確認したら新耐震基準みたいです。色々考えて話を進めることにしました。ありがとうございました

お礼日時:2011/06/14 12:20

大規模だと1億円の貯蓄が多いと判断するのは早計では?


そろそろ行うエレベーター全交換の時期と防水工事等重なるとつらいかも。
大勢いるから何とかなるだろうではちょっと危険ですね。
現状で正しいデータがでていませんが、マンション建て替え年数は37年とも言われています。
コンクリートの耐久まで待たずにということも十分にありますからね。
10年で支払える計画でないとビビっちゃいますね。私は、長くて15年かな。

それと積立金の権利は前所有者の支払った分の権利も持つことになると思います。
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この回答へのお礼

今までの修繕履歴や これからの計画も見ましたが、細めに修繕してました。管理会社も調べたら しっかりしてそうでした。何十年先を考えても仕方ないし、話を進めてみます。少しでも貯めて老後に備えます。ありがとうございました

お礼日時:2011/06/14 12:18

五百万円位なら買ってもいいかもしれないが…。


普通、一軒家は築35年で資産価値ゼロになり、固定資産税もかからなくなります。マンションは知らないが。
いざ、マンションを建て替えとなったときに、昔から住んでる人が積立ててきた分と、あなたの積立てとの差額は払わされるでしょうなあ
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この回答へのお礼

迷いに迷い、色々考え、老後どうなってるか分かりませんが、話を進めてみます。ありがとうございました

お礼日時:2011/06/14 12:15

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Q築28年の物件購入か築浅を検討するか悩んでいます

独身で40歳とマンション購入には年齢がいっているため、ローン期間も短いので、40m2くらいの小さめの中古を探し中です。下記のような築28年のマンションがあったので内覧をしましたが購入を検討すべきか悩んでいます。
今のところ、とくに結婚の予定もないので、できればずっと住むことが前提です。
が、築28年ともなると、このままずっと住み続けていられるのかどうか、不安です。
また、自分がしばらく住んだ後、売却や賃貸などにする場合は築年数がさらにあがります(しかも、"都心部"というわけでもないので)。
そのような物件が売却・賃貸できるかどうかも不安です(物件価格もすこし割高な気もしているので余計に)。
ずっと住むことを考えた場合、中古でも、やはりもう少し築浅の物件を検討するべきでしょうか?

価格:2500万くらい
築:1984年
構造:SRC地上9階
用地:近隣商業/1種住居専用
戸数:50戸以上100戸以内
間取り:40m2くらい 1LDK
管理+修繕:約10000+8000
場所:東京都/環八内/駅徒歩5分以内
その他の情報:
売り主は不動産屋でリノベーションしての販売(占有部新規給排水管/2重窓/アフターサービス2年)。
大規模修繕:10年ほど前に実行(外壁、ベランダ、防水工事など)
その他:過去5年以内に、カード式オートロックの設置、エレベータの新規交換
年に2回の水道管(排水)清掃。
修繕積立金残額:7千万くらい
管理:管理会社が入っているが、「管理組合がかなり強いらしくしっかりしている」とのこと。
小さめの物件が多く、40m2のこの物件の大きさが一番広い物件のようです。
つまり、小さめの物件は賃貸にしているものが多いようです。
現地を見ましたが、リノベーションされているため、前の状況がわかりませんが、
窓枠(サッシ)の部分がかなりサビている感じが残っているのが気になりました。
(現在住んでいる賃貸物件も築20年くらい、実家も25年くらいですが、そんなにサビていないので)

あと、売り主の担当営業の人が宅地建物取引主任者じゃないことも気になっています。

独身で40歳とマンション購入には年齢がいっているため、ローン期間も短いので、40m2くらいの小さめの中古を探し中です。下記のような築28年のマンションがあったので内覧をしましたが購入を検討すべきか悩んでいます。
今のところ、とくに結婚の予定もないので、できればずっと住むことが前提です。
が、築28年ともなると、このままずっと住み続けていられるのかどうか、不安です。
また、自分がしばらく住んだ後、売却や賃貸などにする場合は築年数がさらにあがります(しかも、"都心部"というわけでもないの...続きを読む

Aベストアンサー

NO5で回答しましたWhitePowderです。
補足でのご質問がありましたので、回答します。



>H24年3月31日まで、不動産取得税3%ということは、4月1日以降は税率があがるのでしょうか?

標準税率は4%です。

>また控除額というのは、不動産取得税に関する控除、ということですよね。
>50m2以上でもないですし、 昭和60年以降でもないので、こちらの控除はこの物件には使えないようですね。

細かい条件も確認できますので、詳しくは、都道府県税事務所にご確認してください。


>管理については、本当にしっかりしているのかも知れませんが、・・・・・それなりにもう少し質問をしてみようと思っています。
>何か的確な質問などがありましたら、さらにアドバイスいただければ幸いです。

長期修繕計画書が作成されているかをご確認ください。
これまでの修繕履歴、設計図書類(新築竣工時、大規模修繕時などのもの)

修繕履歴で、鉄部の塗装(気になっているサッシまわりなど)がこれまで、定期的にされているかどうか、また、共用部分の給排水管の修繕計画はどうなっているか

いつまでの長期修繕計画が示されているか?いつの時点で、作成されたものか?適宜見直しはされているか?(5年ごとなど)
今後の計画および、資金の調達(修繕積立金で、まかなえるのか?不足する恐れはないか?)
これまでの修繕などの履歴が管理組合で保管されているかどうか?←具体的な資料は、る利害関係人は、確認することができます。
この履歴によって、共用部の給排水管をどのように補修したか、もしくは、今後どのような補修計画があるかが、確認できると、思いまし。例)修繕工事の設計図書(仕様書、各階平面図、立面図、かなばかり図、基礎伏図、各階床伏図、小屋伏図、構造詳細図、構造」計算書など)、法定点検の報告書の管理など

以上のような内容を、管理組合がしっかり管理していれば、しっかりした管理組合であると言えますね。

NO5で回答しましたWhitePowderです。
補足でのご質問がありましたので、回答します。



>H24年3月31日まで、不動産取得税3%ということは、4月1日以降は税率があがるのでしょうか?

標準税率は4%です。

>また控除額というのは、不動産取得税に関する控除、ということですよね。
>50m2以上でもないですし、 昭和60年以降でもないので、こちらの控除はこの物件には使えないようですね。

細かい条件も確認できますので、詳しくは、都道府県税事務所にご確認してください。


>管理に...続きを読む

Q築28年中古マンション購入するか賃貸生活か

夫40歳 年収400万円(飲食店勤務)

私 専業主婦

子供 3歳 1歳

現在賃貸暮らしですが2DKで不便があり、3歳が小学校に入るまでには引越したいです

今の地域から少し離れた中古マンション、築28年 総戸数300戸 価格1350万円(管理費修繕費8000円ほど)を気に入って、仮審査してもらったが落ちました。

理由は勤め先がローン終わるまで存在するか疑問。

頭金が100万円と少ないのも原因かもしれません

落ちたと分かる前に、実はキャンセルするか迷ってました。

1階部分で防犯面が気になるのと、子供らの幼稚園を考えたら不便になる場所だからです

しかし防犯面は調べた結果、大丈夫そうですが幼稚園が引っかかってます

落ちたのを機会にキャンセルしようかと迷ってます

不動産屋さんは 再度違う銀行を当たるから書類を書いて欲しいと言ってて、返事しないといけません

もし断ったら、今回のマンションのような管理費など安くてフルリフォームで価格も希望通り、管理人常駐で、こまめに修繕もしている綺麗なマンションは 見つからない気もするし

夫がもう40歳だから焦りもあります

断って、やはり希望通りの物件がなかった場合 高い賃貸暮らしになるでしょう

場所が希望通りでなくても価格を考えて1度は買うと決め審査してもらったけど、時間が経つにつれ不安になってます

一番は場所が希望じゃないことですが それくらい目をつぶって、今のうちに買う方が老後も金銭的に楽でしょうか?

夫が飲食業で老後は安定しないと思います

買うなら今しかないけど、希望場所では今まで物件みた限り、価格が希望に合いませんでした

築28年のマンションっていうのも買うには 古いでしょうか?

こまめに修繕はされて綺麗なマンションですし、滞納もなく貯蓄は1億あるらしいです

とにかくまた話を進めるか断せねばなりません

なんでも良いのでアドバイスよろしくお願いします

夫40歳 年収400万円(飲食店勤務)

私 専業主婦

子供 3歳 1歳

現在賃貸暮らしですが2DKで不便があり、3歳が小学校に入るまでには引越したいです

今の地域から少し離れた中古マンション、築28年 総戸数300戸 価格1350万円(管理費修繕費8000円ほど)を気に入って、仮審査してもらったが落ちました。

理由は勤め先がローン終わるまで存在するか疑問。

頭金が100万円と少ないのも原因かもしれません

落ちたと分かる前に、実はキャンセルするか迷ってました。

1階部分で防犯面が気になるのと、子...続きを読む

Aベストアンサー

賃貸のほうが気が楽です。
収入、家族構成に合わせ住む場所を選べます。

それでも私が新築マンションを買った理由を書きます。
中古だと審査は通りません。

私も10部屋中古申し込んで全部アウトでした。

家賃が貯蓄に回る。
貯金が百万と少ないですね。
もしもっと若いときに購入されていたら、貯金百万でも資産が残っていたのでいまより余裕があったでしょう。
低金利なので銀行金利が低い分家賃が貯蓄になります。
築30年でもそこまで管理状態がよければ値下がりしません。
あとは立地ですね。

会社が存続するかわからない。
それはだれしも同じです。
東電だってつぶれます。
ただ、旦那が健康でまともであれば65歳まで働いていけると考えてよいでしょう。
いざとなったら賃貸にまわせばよいです。
立地がよければ古いマンションでも借り手がつきます。

私の友人ですが、貯金百万でしたが都内某区に新築3LDK購入できました。


古いマンションだと負債になる?
古いマンションでも管理、立地次第です。
50年以上は住めます。
建て替えも現実的な話です。
古いマンションだからといって悪いことではありません。
立地次第です。

ただ、私が新築を買った理由は、金利が1%で減税がつくからです。
高いですが新築もおすすめです。

いま私の親は築50年以上の古い団地に住んでいますが、若い夫婦が買ってすみはじまています。
彼らは現金一括購入し、リフォームして暮らします。
ローンが嫌いな人は古い団地がおすすめです。
民間マンションとちがって、管理が均質的です。

都内または近郊、駅近なら買うことをおすすめします。
2dkという住みにくい生活しているよりも自分の城を構えたほうが生活が楽しいですよ。

賃貸のほうが気が楽です。
収入、家族構成に合わせ住む場所を選べます。

それでも私が新築マンションを買った理由を書きます。
中古だと審査は通りません。

私も10部屋中古申し込んで全部アウトでした。

家賃が貯蓄に回る。
貯金が百万と少ないですね。
もしもっと若いときに購入されていたら、貯金百万でも資産が残っていたのでいまより余裕があったでしょう。
低金利なので銀行金利が低い分家賃が貯蓄になります。
築30年でもそこまで管理状態がよければ値下がりしません。
あとは立地ですね。

会社が存続す...続きを読む

Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
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Q中古マンションの購入について

築27年の中古マンションを買うべきか、とても悩んでいます。
給水管は新しいものに交換済み、大規模修繕を終えたあとで、
長期修繕計画書もあるようです。

1985年建築ですが、できれば老後まで長く住みたいと考えております。
現在35歳です。

もう少し新しい物件にしておいたほうがいいのでしょうが、値段の安さに惹かれます・・・。
外観もとてもきれいで、管理は良さそうです。

マンションが何年もつのかということは難しい問題のようで、とても悩んでしまいます。
良いアドバイスがあればよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

以前分譲マンションに長い間住んでおり、理事長として大規模修繕も経験しました。

ご質問で示されたデータから判断するかぎりでは、よい物件のように思われます。もしも部屋を見て気に入れば、前向きに検討されてはいかがでしょうか。

1.マンションの寿命について
物理的な意味では心配ありません。マンションの寿命が60年などと言っているのは日本だけです。アメリカでもヨーロッパでも、建物はリフォームすれば100年以上住めるというのが常識です。

2.生活様式の変化
ただし、日本の生活様式の変化は激しいので、古いマンションの設備が時代遅れになり、それを新しいものと取替えようとすると莫大な費用がかかる場合があります。
たとえば古い団地では5階建でもエレベーターが設置されていない建物があります。こうした建物に後からエレベーターをつけようとすると大変な工事になります。
また、1981年以前のマンションは、今とは異なる耐震基準で建てられているため、耐震性に問題のある建物が多く、それを現行基準に合うように補強しようとすると多額の費用がかかります。
しかし1985年の建築であれば、現行の耐震基準を満たしているはずですし、その他の設備にもあまり問題がないだろうと思われます。

3.管理体制
中古マンションの場合は、管理体制がしっかりしているかどうかによって住み心地に大きな差が出てきます。ご質問のマンションの場合、
◎築27年で「外観がとてもきれい」だという点
◎「給水管は新しいものに交換済み」という点
どちらも管理体制がしっかりしていることを示すよいサインです。

4.その他のプラス点
あなたが「できれば老後まで長く住みたい」とおっしゃるのも正解だと思います。
上に書いたように、古くても管理のしっかりしている物件なら、専有部分、共有部分とも適当な時期にリフォームすれば、新しいマンションとさほど変わらない快適な生活を楽しむことができます。
安く購入して、リフォームのための資金をある程度残しておくことが大切です。
一方、古いマンションはこれから増える一方なので、よほど便利な場所にある物件でなければ、希望価格で売って買い換えることはむずかしいでしょう。

5.チェックポイント
中古マンションの場合、購入に先立ってチェックすべき点はたくさんあります。
(1)管理費と修繕積立金
管理費と修繕積立金は全く性質の違うものです。管理費と修繕積立金はコミで徴収され、70m2前後のファミリータイプの場合、一戸当り月額2万円から2万5千円程度というのが平均的水準で、管理費が修繕積立金の2倍程度というマンションが多いのですが、これでは修繕費用が不足します。
同じ総額ならば、管理費が安く、修繕積立金が高いほど良いマンションであると考えてください。同じ総額2万5千円でも、管理費・修繕積立金がともに12500円というマンションと、管理費2万円、修繕積立金5000円というマンションでは、天と地ほどの差があります。
修繕積立金が1戸当り5000円以下のマンションは買うべきではありません。(ただし大規模修繕をすでに実施したマンションでは、そうしたケースはまずないでしょう。)

管理費は、管理員や管理会社社員の人件費、エレベーターの保守費、清掃費などに充当されるので、安いほうが効率的な管理が行われていることになります。
管理費の高いマンションは、住民に高額所得者が多いというメリットがありますが、管理会社が経費を水増しして無駄遣いしているケースがほとんどです。

(2)駐車場
車をお持ちの場合はもちろん、たとえあなたが車を使用しない場合でも、駐車場の形態は必ずチェックする必要があります。駐車場の形態は、管理組合の財政に大きな影響を与えるからです。

◎景観はともかく、管理組合の運営上一番よいのは青空駐車場です。維持費がほとんどかからず、駐車料金を修繕費等に充当できるからです。
×機械式駐車場は大きなマイナス要因です。古くなったときに莫大な修理費や更新費用がかかり、管理組合の財政を圧迫します。
△機械式でない屋内駐車場の場合は、駐車場部分が、不動産会社や特定の区分所有者に所有されていないか、駐車場の使用権が、特定の区分所有者に限定されていないかチェックする必要があります。

(3)その他の設備
浴室や給湯器の形態、冷暖房設備 →(不具合はないか、リフォームは可能か)
フローリング→(畳やカーペットの部屋がないか、騒音問題はないか)
テレビの共同受信装置→(BS、CSも受信可能か)
インターネット環境→(光ファイバー回線が導入されているか)

生活様式が変わると新しい設備が必要になりますが、マンションでは共用部分を勝手にいじれないため、希望通りの設備の更新ができないことがよくあります。新しい設備はなくてもよいと割り切るならともかく、希望する設備や機能がマンションに具わっていない場合は、それが導入可能かどうかあらかじめチェックしたほうがいいでしょう。

(4)管理組合の運営
マンションを購入しようとする人は「利害関係人」と呼ばれ、規約や議事録を閲覧する権利が法律で保証されています。(区分所有法第33条第2項、第42条第5項)
議事録を閲覧すると、管理組合がどのように運営されているのかよく分かります。
しかしもしも老後まで住むことを考えられるのであれば、不動産業者から提供される情報だけでは不十分です。できれば管理組合の理事長に会って話を聞いてみることをお勧めします。不動産業者は斡旋してくれませんが、理事長から話を聞けば、マンションの現状や問題点がよく理解できるでしょう。
ずっと住むのであれば、管理組合の役員を務めることも考えておいたほうがよいでしょう。理事長でなければ、それほど大きな負担にはなりません。

以前分譲マンションに長い間住んでおり、理事長として大規模修繕も経験しました。

ご質問で示されたデータから判断するかぎりでは、よい物件のように思われます。もしも部屋を見て気に入れば、前向きに検討されてはいかがでしょうか。

1.マンションの寿命について
物理的な意味では心配ありません。マンションの寿命が60年などと言っているのは日本だけです。アメリカでもヨーロッパでも、建物はリフォームすれば100年以上住めるというのが常識です。

2.生活様式の変化
ただし、日本の生活様式の変化は激しい...続きを読む

Q東向きのマンションについて

今、「東向き」という点以外ではかなり気に入ったマンションを買うかどうかで、悩んでいます。
新築なので、中は見ることができません。
東向きというのは、どのくらい日当たりがよくないものなのでしょうか?
私たちが悩んでいるマンションは、ほぼ真東向きです。東向きのマンションに住んでいる方、住んだことのある方、どんな感じを受けるものか、教えてください。

Aベストアンサー

NO.1で回答したものです。
補足の質問があったのでお答えしますね。
『部屋にあまり日が入らないというのは、それほど気になりませんか?』
とのことですが、やはり日中家にいる時は電気をつけることは多いですね。
洗濯物に関しては、朝の日差しを有効に使いたいので夜から干しっぱなしにしておくことが多いです。
こうすると、昼にはほぼ完璧に乾くので、暖かいうちに取り込めます♪
日差しにしても洗濯物に関しても、最初から『こんなモン♪』と思えば
すぐに慣れてしまうのではないかと思います。
あと、住まれる階数(上層階か下の方か)によっても多少印象は違うかもしれないですね。

Q分譲マンションで建替費用が払えない人はどうなる?

分譲マンションで老朽化による建て替えが決まった場合(現在の資産価値が500万円、建て替え費用が2000万円とします)、その建て替え費用が払えない人はどうなるのでしょうか?

また、共有持分の500万円を他の共有者に買い取ってもらえるのでしょうか?
もし他の共有者が無資力だった場合はどうなるのでしょうか?

さらに、共有持分を放棄した場合は他の共有者に帰属することになると思いますが、極端な話、100世帯中99世帯が放棄した場合、残りの1世帯だけで建て替え費用を負担しなければならないのでしょか?

Aベストアンサー

何度もすみません。

#5補足・訂正です。

建物が倒壊したとなった場合は#5の後半で書いたような取扱になりますが、建物が残っている場合(価値の1/2以上がなくなった場合)、復旧決議と建て替え決議の2択がありますので、被災した建物については3つの取扱が可能でした。
訂正します。

なお現実問題として、復旧派と建て替え派の2つに分かれて意見がまとまらないことが多いようです。

つぎに、質問文にある現在の資産価値が500万円が時価とすると、老朽化の建て替え決議の場合これが時価になると思いますが、被災した場合はあくまで被災した時点での時価なので、500万の時価はないと判断されると思います。

なお区分所有法第61条13項を見ると、買い取り請求をされたものは原則買い取らなければならないようですが、その支払い期間は相当の期限を裁判所が認めることになっていますので、すぐに回収できないことが多いと思います。

Q築28年の分譲公団を購入契約してしまいました!

お世話になります。
現在、公団に賃貸で居住している者です。

数日前、同居している実母が私には無断で、現在住んでいる場所とは違う分譲UR公団の購入契約をしてしまったことが判明いたしました。
実母65歳、老後を私とふたりで過ごすことを想定し、「家賃が掛からず、死ぬまで安心して暮らせる自分の城が欲しかったから」という理由だったようです。母の死後も私がそこでずっと暮らせばよい、嫌なら売却すればお金になるから不満はないだろうと考えたそうですが、私は正直、寝耳に水で、かなり憤っています。
契約した公団は築29年の鉄筋コンクリート、3LDK、8階建ての5階、最寄駅まで徒歩15分ほどの場所ですが空き部屋が目立つ団地です(工業団地近くの、あまり栄えていない場所です)。
部屋の内装は短時間でチラッとしか見せてもらえませんでしたが、一応リフォームは施され、現代風にキレイにはなっています(実際の強度、利便性などは分かりません)。
見るからに古い建物ではありませんけれど、既に築30年近く経っており、
・母が存命中の間 住み続けることが出来るのか?(強度的に)
・管理費修繕費などが上がるのではないか?(老朽化が進んでいる)
といった不安があります。
また、20~30年後には築60年を迎える公団を、その時になって売却することは可能なのか?という不安も大きいです。
そもそも築60年なら建替えが検討されて当然ですが、建替えは住民の5分の4の承諾が必要なようですし、高齢化が進んでいる分譲公団でそれが可能とも思えず、私自身も建替えの費用を出せるか分からず、また、その費用があるなら新築で買うか、安い賃貸に引っ越したいです。
だとすれば売ることも、住み続けることも難しい(それでも管理費と固定資産税は発生する)非常に扱いに困る物件を押し付けられるように感じてしまうのです。
他者に売却できなくても、その家の土地代等の権利などだけでも売却処分し、公団を捨てて(固定資産税や管理費などの負担から逃れて)別の家を探すことが可能なら負の資産を背負う心配もないので、お金のない母の必死な思いをわざわざ踏みにじりたくはないのですが…
高額の違約金を払ってでも契約を破棄させるべきか、
母の希望通り分譲公団を購入すべきか。 心底悩んでいます。
私自身は視野が狭くなっておりますので、どのような内容でも、ご意見をいただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

お世話になります。
現在、公団に賃貸で居住している者です。

数日前、同居している実母が私には無断で、現在住んでいる場所とは違う分譲UR公団の購入契約をしてしまったことが判明いたしました。
実母65歳、老後を私とふたりで過ごすことを想定し、「家賃が掛からず、死ぬまで安心して暮らせる自分の城が欲しかったから」という理由だったようです。母の死後も私がそこでずっと暮らせばよい、嫌なら売却すればお金になるから不満はないだろうと考えたそうですが、私は正直、寝耳に水で、かなり憤っています...続きを読む

Aベストアンサー

元業者営業です。

過去何回か公団住宅の取引をしました。(10件前後)
その経験からの回答ですが、ご質問文を拝見する限り「そのままお話しを進めても大丈夫では」と感じました。

一般的に築30年前後の公団分譲マンションにおいて、デメリットは
●立地が悪い:多くの物件がバス便(用地費用を抑える)
●5階建でエレベーターなし:建築費用、保守費用を抑える
●間取りが古い:いわゆる「田の字」間取りが多く3K、3DKが多くてLDK間取りが少なく人気が無い

以上です。故に、他の民間マンションと比べ市場性を失い、出口戦略(リセールバリューが低い為)を立てづらく「売るに売れない、貸すに貸せない」状態に陥ってしまう。(現にその様な公団住宅は数多くそんざいします)

しかし、今回お母様が契約された物件は少なくとも上記のデメリットはクリアしています。

>母が存命中の間 住み続けることが出来るのか?(強度的に)

これは殆ど心配いらないでしょう。物件の強度は「適正な設計、施工」によって担保されますが、これの一番のハードルが「建築費用、期間」です。民間の場合は利益を出さねばなりません。当然建築コストは大きな問題です。販売費用を上げられないのであれば、コストを下げるしかありません。それ故「手抜き工事」のリスクは公団に比べ高くなります。

翻って公団は利益を追求する必要はなく、その分建築予算、期間を多く予算に充当できますので構造的に手抜き工事が発生しづらくなっております。(勿論絶対とは言い切れませんが)。
故に、当時の公団マンションは建築の際民間には義務付けられている建築確認を取る必要がありませんでした。

>・管理費修繕費などが上がるのではないか?(老朽化が進んでいる)

これは民間も公団も変わりません。建築年数が古くなれば古くなるほど上昇するのが普通です。
ただし、ここでも利益を追求しない公団のメリットがあります。現在多くの民間マンションがその管理、修繕計画立案、実施を管理会社へ委託しております。つまり、管理会社の利益が管理費に含まれます。
しかし、公団マンションは管理も公団です。これも民間管理会社のように利益を出す必要はありません。故に管理費等の金額は低くなります。

あと、建て替えですが仰るように区分所有法では所有者の4/5の賛成が無ければ建て替えできません。その一番のネックが「費用と建て替え期間中の仮住まいの手当て」です。民間マンションはその多くが「全て自己負担になる」事が多く、年配の方に多く負担がかかり結局「建て替え反対」となってしまうケースが多いのが現状です。

しかし公団は敷地、容積率に余裕がある物件が多く新規分嬢を多くし(高層化、新たな分譲棟の建築)その売却利益で建築費を補填することが可能です。また、建築中の仮住まいも公団を斡旋してくれる事が多く物件探しの手間、費用を抑えることができ、現に、現在建て替えに成功しているマンションの殆どが公団マンションです。

最後に出口戦略ですが、当面は十分住める(ご質問者様が住みたいかどうかは別にして)なら、それ程深刻に考える必要は無いでしょう。これがローンを組んでの購入ならそんな悠長なことを言ってられませんが、現金一括購入でしたら負債はないのでご質問文の「負の資産を背負う心配」は無いのでは。

それに、不動産はとんでもない山奥でも無い限り「価格0」はありません。(山奥でも評価上「価格0」はありません)価格の高い、安いはありますが、「必ず」値段が付きます。
将来どうしても引越ししたければ「売れば」よいのです。どの道築30年近い物件なら現状でも殆ど土地値だけの価格です。将来的にも価格が急落する事はあまり考えられません。(勿論絶対とは言えませんが、逆に上昇する事も絶対無いとは言えません)

最後に・・・。
実際いらっしゃるんですよ「公団ファン」て。特に親御さんが公団に住んでいて、そのお子様が独立や結婚等で新居を探すときに「やっぱり公団で」というパターンが多くあります。

勿論、私の回答が100%正しいかはわかりません。(なにせ物件を見ていませんから)
ただし、ご質問文を拝見するかぎりは高額のお金(手付け放棄または違約金)を支払ってまでキャンセルするような物件には思えませんでしたので回答させていただきました。

元業者営業です。

過去何回か公団住宅の取引をしました。(10件前後)
その経験からの回答ですが、ご質問文を拝見する限り「そのままお話しを進めても大丈夫では」と感じました。

一般的に築30年前後の公団分譲マンションにおいて、デメリットは
●立地が悪い:多くの物件がバス便(用地費用を抑える)
●5階建でエレベーターなし:建築費用、保守費用を抑える
●間取りが古い:いわゆる「田の字」間取りが多く3K、3DKが多くてLDK間取りが少なく人気が無い

以上です。故に、他の民間マンシ...続きを読む

Qマンションの、雑排水管改修工事について

 こんにちは
 来年で、築35年となる、古い分譲マンションに、竣工当時から住んでいます。
 この度、マンション内の雑排水管の大規模な改修工事が実施されることになり、先日、それについての説明資料が配布されました。
 工事内容は、共用部分の雑排水管、通気管の更新工事、専有部分の、台所および洗濯機排水パンの改修工事などで、大掛かりな工事のため、工事期間も3~4ヶ月かかるとのことです。
 具体的な時期は未定で、おそらく来年度中と思われますが、ここで、大きな問題が生じます。
 それは、該当の工事期間中、4日間連続での在宅が必要とのことです。
 資料には「ご都合の悪い方は、親戚、友人、同マンションの居住者様などに、ご在宅を依頼していただきますようお願いします」と記載されていましたが、そんなことは、到底不可能です。
 私は、母が亡くなってからは、1人暮らしのため、もし4日間連続の在宅がどうしても必要となれば、職場の上司に、事情を話して理解していただき、4日連続で有給休暇を取得するしか方法はありません。
 そこで質問ですが
1、マンションでは、設備の維持管理のためには、このような改修工事は欠かせないものですが、今回のように、4日間連続の在宅が必要などということは、起こり得るのでしょうか。
2、また、マンションにお住まいの方で、私と同じようなケースを経験された方は、こうした問題に、どのように対処されたのでしょうか。
(たとえば、業者と管理組合とが交渉され、その結果、連続の在宅の必要がなくなったなど)
 専門家の方、事情に詳しい方、実際に経験された方などからのご回答を、よろしくお願いします。

 こんにちは
 来年で、築35年となる、古い分譲マンションに、竣工当時から住んでいます。
 この度、マンション内の雑排水管の大規模な改修工事が実施されることになり、先日、それについての説明資料が配布されました。
 工事内容は、共用部分の雑排水管、通気管の更新工事、専有部分の、台所および洗濯機排水パンの改修工事などで、大掛かりな工事のため、工事期間も3~4ヶ月かかるとのことです。
 具体的な時期は未定で、おそらく来年度中と思われますが、ここで、大きな問題が生じます。
 それは、該...続きを読む

Aベストアンサー

>この度、マンション内の雑排水管の大規模な改修工事が実施されることになり

過去の管理組合の総会で、この工事を実施するための議案があり、その中で共用部分以外で台所および洗濯機排水パンの工事の説明もあったはずですが、この洗濯機排水パンの工事についてはどのような説明だったのでしょうか。

雑排水管の工事ですが、共用部分にある雑排水管は管理組合の責任範囲なので、管理組合として更新するということでしょう。

で、この雑排水管のですが、専有部分にも繋がっています。
この専有部分の雑排水管は、その区分所有者の責任範囲ですので、本来ならば今回の工事から外さなければなりません。

ただし、ここで問題なのは、「管理規約」がどうなっているかです。
「専有部分内の雑排水管なども共用部分とする」というような記載があれば、今回の工事の範囲に含まれることになります。
「記載がない」ということであれば、今回の専有部分内である台所および洗濯機排水パンの改修工事については拒否できます。
「管理規約」は、共用部分の維持・管理を定めていますので、専有部分にはタッチできません。
そのかわり、専有部分内の雑排水管などが原因で漏水などの問題が発生した場合は責任はとってください、ということです。
まあ、理事会としては専有部分の雑排水管も共用部分と同様に老朽化しているはずなので、この際専有部分のも・・・。と考えたのでしょうが。

もうひとつの問題点は、共用部分の雑排水管などの更新にあたり、専有部分に立ち入らないとその工事ができないのかどうかです。
専有部分からでしかその工事ができないとすると、専有部分への立入は拒否できません。
つまり、「工事当日は職人さんが専有部分に入れるようにしておかなければならない」ということです。

ただし工事の作業中、本人がずっと在宅している必要はありません。
誰かが玄関のカギを開ければよいのです。
カギを開けた人は作業中、ずっと在宅していても良いし、在宅していなくても良いのです。
なお、「台所および洗濯機排水パンの改修工事をしなくても良い」のであれば工事時間も短くて済むはずです。

とにかく、専有部分に入らなければ共用部分の工事ができないわけですから、何とか考えるしかありません。
そこで「ご都合の悪い方は、親戚、友人、同マンションの居住者様などに、ご在宅を依頼していただきますようお願いします」ということになるのです。
ここでいう「ご在宅」とはずっといてくださいという意味ではありません。
工事の時間に玄関のカギが開いていて、後のことは職人さん任せでも良いのです。
従って、玄関のカギを管理人さんに預けておくという方法も可能です。

4日間連続でという問題については、台所および洗濯機排水パンの改修工事も含めての話ですから、台所および洗濯機排水パンの改修工事が不要であれば、工事手順の見直しによって短縮される可能性はあります。

>この度、マンション内の雑排水管の大規模な改修工事が実施されることになり

過去の管理組合の総会で、この工事を実施するための議案があり、その中で共用部分以外で台所および洗濯機排水パンの工事の説明もあったはずですが、この洗濯機排水パンの工事についてはどのような説明だったのでしょうか。

雑排水管の工事ですが、共用部分にある雑排水管は管理組合の責任範囲なので、管理組合として更新するということでしょう。

で、この雑排水管のですが、専有部分にも繋がっています。
この専有部分の雑排水管は...続きを読む


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