遺産相続協議前に遺産の不動産に保存登記ができるのでしょうか

　父の死去後、遺産相続協議前に、父の配偶者である後妻が「父名義の不動産に保存登記を行った。」といいました。

１．この保存登記の内容を教えて下さい。
２．保存登記ができる範囲は、法定相続権利内の分のみ（配偶者は５０％）でしょうか？
３．また、この保存登記とは、今後どのような効力、制約が生じるのでしょうか？
４．更に、この不動産を売却する場合、保存登記はどうなるのでしょうか？

　ぜひ、教えて下さい。

No.4 ベストアンサー 回答者： mc5000 回答日時： 2003/10/20 19:05

　恐らくこういうことだと思います。

　表示登記のみの建物と、お父様名義の土地がある。
　後妻さんは何とか自分の権利を確保しようとして司法書士に相談した。
　司法書士は「法定相続なら誰の印鑑証明も必要無しに貴方の委任状だけで出来ますよ。但し、登記費用は貴方持ちになります。その代わり権利証は貴方が持てます」というよな答えをします。
　そこで後妻さんは法定相続で登記をしたのでは無いでしょうか。
　正確には建物については保存登記、土地については移転登記になります（土地も保存登記ということも希にあります）。
　保存登記のばあいには、お父様の名義にせずいきなり相続人の名義に登記が出来ますし、それが普通です。
　後日、分割協議があ整えば、新たに遺産分割の登記をします。この場合には、売買などと同じ権利証、印鑑証明を添付して登記をします。
　遺産分割の登記をしない場合には、後妻さんのした登記の権利証が売買等の時に必要になります。

No.3 回答者： teinen 回答日時： 2003/10/19 22:42

　保存登記とは，未登記の不動産について，最初に行う登記のことを言います。

　「父名義の不動産」とは，お父様名義で登記されている不動産のことであり，これに保存登記とありますが，既に登記されている不動産に保存登記では矛盾します。

　まずはお父様名義の全ての不動産の登記簿謄本を揃えてみてください。

　登記簿にどのように記載されているか分からなければ，お役に立てる回答をすることができません。

　質問欄に記された文言だけでは，「お父様が所有していた未登記の不動産があり，これを誰かの名義で所有権保存登記をした。」としか読めません。しかも誰の名義にしたのかさえ定かではありません。
　
　お父様を亡くされ，お力落としの上，葬儀や相続問題でお疲れのことと存じます。周りからいろんなことを言われ，不安になられることも多いと思います（私もそうでしたから）。
　ここはまず落ち着いて，登記簿の調査された方が宜しいかと存じます。
　
　

この回答への補足

回答ありがとうございます。義母が言うには元々父名義の土地と家を「相続権利である５０％分を自分の名前で保存登記した。」と言ったのですが，素人なので表現が間違っている可能性がありますね。もしかしたら所有権保存登記のことかも？
　法務局で土地と家の登記簿謄本をとって確認したらよろしいのでしょうか？

補足日時：2003/10/20 11:48

No.2 回答者： noname#5344 回答日時： 2003/10/19 22:02

所有権保存の登記をさしているのだろうと思いますが、素人さんの言うことですので、疑問が残ります。

未登記建物については、まず「建物表示登記」という「建物の所在、構造、床面積」などの登記を行い測量した図面を提出します。
この時、所有権が誰にあるのかを証明する書面を添付して登記を行います。

次に「所有権保存登記」を行うこととなります。
これは「最初の所有権登記」の意味で、この登記を行うことによって「権利証」ができることになります。

義母が一切建築費用を出しておらず、父から贈与も受けていないのであれば、父名義または、法定相続分でも相続人全員での登記しか行えないはずです。

しかしながら、最初から所有権が義母にあったという書面を揃えれば義母名義での登記が可能になることが考えられます。

まずは、建物の登記簿謄本を取得して、確認してみるのが先決です。
建物が所在する土地の「地番」がわかればいいのですが、地番がわからなければ「住所」からでも地番を探すことは「法務局」に行けば可能でしょう
そしてその土地上にある建物の登記簿謄本を請求すれば交付してもらえます。
（ついでに土地登記簿謄本も合わせて取得すればいいでしょう）

もし「義母」名義にて登記ができているとするならば、「裁判」も検討しなくてはならない可能性があります。
登記申請書に添付された書面を閲覧して、事実と異なる記載のある書面がある可能性があるということにつながります。


あくまでも「このような可能性がある」という前提での回答ですので、実際には調査してみないと正しいところはわかりません。

速やかに調査を行い、また資料を持った上で専門家（弁護士・司法書士等）に相談されることをお勧めします。

この回答へのお礼

丁寧に説明くださり，ありがとうございます。法務局で土地と家の登記簿謄本で確認してみます。

お礼日時：2003/10/20 11:55

No.1 回答者： xxxx123456 回答日時： 2003/10/19 19:10

死亡した父の名前で、全部です。

再度、相続による移転をします。

全員のために、一人が全員の持分の登記ができます。

売却は、相続の移転後に、移転登記します。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
後妻は、私たちの遺産分割協議に参加しようとせず、遺産額の５０％を欲しいと言っています。法的にはその権利はあるのですが、協議をしないという態度を見ると、意図的に自分の権利を確実にするために行ったものかと思いました。しかも、自分の名義で登記を行ったと申しました。
　しかし、父の名前で登記をしたということは、後妻自身のために行ったわけではないのですね。
　誠に申し訳ないのですが助言お願いします。
　

お礼日時：2003/10/19 19:35