年収５５０～５８０万円、買える中古住宅は・・・

Question

はじめまして

急に、中古住宅購入のことを考え始めました。
自分でもなんとか調べようと思うのですが
乳児がいるため、自分の時間が夜寝る前の数時間しかありません。。。
こんな者にでも、おしえてやる！という方、ぜひご教授ください。

夫は３４歳で、現在年収５５０～５８０くらいです。
わたしは働いていません。
子どもは１歳の子が一人ですが、将来的には２人欲しいと考えています。

いま貯蓄は１０００万ほど、２００万ほどの学資保険も別にはいっています。
両方の親から、借りようと思えば３００万ほどは都合がつくかと思います。

わたしたちの趣味はほとんどなく、ときどき外食を少し楽しむくらいです。

こんな家族が買える中古住宅の値段はいくらくらいなのでしょうか・・・

どなたかお詳しい方、教えてやっていただけると助かります。

86tarou · Accepted Answer

重要なのは収入と年齢です。ローンは将来の収入を今使ってしまうことであり、これからの総収入が分からなければ返済出来る金額が分からないからです。
返済額の目安としては収入の20～25％程度にし（どこにお金を掛けるかはその家庭次第なのであくまでも目安であり、他の支出項目が少ない家庭なら返済率高めでもＯＫで、逆に他が多いなら返済率は低めにし、子供が増えるならその分も減らす）、年３％程度の全期間固定金利で借りられる金額を試算します。ご質問の場合ですと2400万円程度でしょうか。この試算はあくまで無理なく払っていけるであろう金額であり、銀行の審査自体は返済率30％、変動金利、70才超完済という無理なローンでも通る可能性はありますが完済出来る保証はありません。
http://www.eloan.co.jp/sim/
これに頭金を足し、諸費用（物件価格の５～10％程度で、基本的に現金が必要）を引けば購入可能物件価格が出ます。これで買えるかどうかです。頭金は物件価格の20～30％以上は欲しいですし、これ以外に生活費の半年から１年分は常に現金で置いておきましょう。多くの頭金を用意することによってローン残高＞家の価値になり難く、いざという時に売却して精算出来るメリットがあります。こうしておかないと任意売却出来ずに安い価格で競売され、借金額が増えることにもなりかねません（ローンを払えなくなった時のことですが…）。
定年までのローンで試算しましたが、これでも繰上返済は必須で、10年程度は短縮して完済後は老後資金の貯蓄に充てましょう。年金だけでは、とても生活出来るとは思えませんので。
固定金利で計算しましたが変動金利の選択もありです。ただし、固定金利でも無理なく払えることが条件であり、返済額の差額は貯蓄（一部は繰上返済）して将来の金利上昇に備えないと安心出来ないでしょう。
上記した返済額はあくまで目安であり、家賃との比較も必要でそれよりも数万円は少ない返済でないと現在と同じ家計にはなりません。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位、マンションの場合は修繕積立金や管理費）が掛かるようになるからです（毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上しておくと安心です）。現在多くの貯蓄が出来ていないなら赤字になることもありますので、低い方の返済額で試算するようにしてください。
人生を左右する多額借金をするのですから、これくらいのリスクヘッジは必要だと思います。

なお、中古住宅とのことですので、築年数にも注意が必要であまりに古いと終の棲家とはなりえません。平均寿命である80才でまだ住めるかどうかである程度判断出来るかとは思いますが、それでも多額の修繕費用が掛かることには変わりありませんので新築よりは維持費は多めに見ておきましょう。購入時にかなり古いようであれば将来建て替えも必要になるかもしれませんし、この時は年齢からローンが組めずその分の現金貯蓄が必要になります。新築が買えないからという理由で築年数を気にせず、安易に価格面だけで中古住宅を選ばないようにしましょう。
上記で試算した物件価格で探すことになりますが、先ずは住宅情報雑誌や折り込み広告でその周辺の相場を掴んでおきます。良い物件は広告に載る前に売れるか、載った時には先客が居ることが多いですので不動産屋に希望を伝えておくことになるでしょうか。この時、不動産屋には予算を少なめに言っておきましょう。紹介されるのはそれよりも高い物件もあるでしょうし、高い物件は良いに決まってますので無理をして買ってしまう可能性があり、これを防ぐには100万円単位で少なめにしておく方がお勧めです。リフォームしないと住めない物件も視野に入れるなら、その辺りも伝えておきましょう。まぁ、個人的には築５年以内程度がお勧めなんですがね（80才時に築50年）。

最後に…
住居は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。これによって家計を極限まで切り詰めたり、払えなくなって破綻し家を失った上に多額の借金だけが残るようでは本末転倒にもなりかねません。なので、くれぐれも無理のないローンで外食や旅行も出来るくらいの余裕を持って、子供との思い出も作りましょう。
いい家に住めると良いですね♪

yvfr · Answer

何故中古が希望なんでしょうか？

新築の方が、耐震性能も省エネ性能も最新です
ローンの金利も、中古よりも安いです

物件価格、ローン金利、メンテナンス費用、冷暖房費などのトータルコストを考えると、中古の方が割高になる場合も多々あります

最初の物件価格だけに惑わされないで、何十年も暮らした場合のトータルコストを十分検討した方が良いと思いますよ

86tarou · Answer

No.6です。

築５年ほどで２４００万の家となると、希望の土地にはまず無理な気がしてきました＞
借入金額が2400万円程度なので、貯蓄のうち半分を残しておくとすると両親からの300万円と合わせて3200万円くらいの物件は買えるかと思います。ただ、これも一般的に無理なく払っていけるであろう試算ですので、実際の返済額は今の家計から割り出して、先ほどの回答で載せたＵＲＬで計算してみてください。これで希望物件が買えるかどうかです。これでも、築年数が相当古くなるのでしょうか？

親からの借金も返済の必要がないなら、贈与税が掛からずに住宅資金として使うことも今なら可能です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm
金額が多ければ相続時清算課税も使えますし、親の持分登記をするという方法もありです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503.htm
あくまで借金ということなら、ちゃんとした借用書を作成し金利も設定して形に残る返済方法にしておきましょう。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4420.htm

sacra-home · Answer

可能性だけを考えると
年収５５０万円での借入可能額4000万円＋貯蓄1000万円＝5000万円

購入の諸費用を差し引きすると、4500万円の家を購入できます。

が、

これはあくまで上限（可能かどうかと聞かれれば可能な範囲）です。

上限ギリギリまで借りると、住宅ローンのための生活になってしまい、後の楽しみがなくなるのでご注意を。

あとは、毎月の返済額をどれくらいに設定してライフプランを考えるのか、それは質問者さん次第です。

PussinBoots · Answer

2年前、中古住宅（一戸建て）を買いました。

貯蓄を使い切らないように資金計画を立てた方がよいですよ。
ローン月額の2年分くらいの預金は残すつもりで計画したほうがいいです。
シミュレーションでは有り金の全てを使い切るようなプランではなく、諸経費や引っ越し費用や新しい家財などの費用は忘れずに差し引いておいたほうがいいです（意外に費用かかります）。

少し大雑把ですが

（手持ち金額－ローン月額×24ヶ月－火災保険代や諸経費－家財購入費－引っ越し費用）
　＋（ローン月額×12ヶ月×ローン年数）

が買える金額の目安ではないかと。
火災保険代や諸経費は忘れられがちですが、火災保険はローンを組むときに10年分や20年分を一括で払う上に中古物件となると火災保険代が新築よりも高くついたりするので注意が必要です。

我が家の場合、新築か中古か随分と悩みましたが、用意できる金額は質問者様よりも若干少ない状態。
で、それで買える新築は当方の地域ではいわゆる格安新築物件ばかりでしたので、築10年程度を目安に造りの良い中古住宅を探して、内装はフローリングや建具やバストイレキッチンに至るまでほぼ全面リフォームしました（延床100平米程の家でリフォームは400万ほど）。結果、少し前のハイグレードな物件に思い通りの内装にして、格安新築よりも安く済んで満足な結果です。

中古の場合、費用面で注意したことといえば、
・大手の仲介業者の方が金利が有利な提携ローンが多いです。当方の場合、購入時にリフォーム費用も一緒に提携の金利でローンに組み込むことができました。リフォームローンを同時に組みたい場合は仲介業者か銀行に聞いてください。
・住宅ローン減税が適用される物件か否かも調べたほうがいいです。築年や構造で減税適用外になりますので（意外に大きな金額です）。
・中古一戸建ての場合、外壁塗装や屋根のメンテ状況は要確認です。一般的に10～15年で屋根や雨樋のメンテや外壁の塗装などが必要になりますが、100万単位の費用がかかる場合もあります。引っ越してすぐに外壁塗装なんて事態になると痛いですよ。

その他、注意したことと言えば..
・仲介業者は最初は3社ほど通いましたが、それぞれが紹介する物件がダブったりと徐々に面倒になったので、早い時期に大手一社に絞りました。気になる物件があれば何でもそこの担当者に告げて見学に行きましたよ。
・使用状況が汚い中古でも一部または全部のリフォームで新築同様にすることも可能なので、それも踏まえて内覧するといいです。
・木造一戸建ての場合はシロアリチェックは必須です。当方は入居リフォーム時にシロアリ防御のような処置も含めました
・ご近所のコミュニティが出来上がってる状態なので、見学の際にご近所の方とすれ違ったりしたときは、積極的に声をかけて町内や地域の状況などを聞いた方がいいです。
・周囲は平常に生活している方々なので引っ越し前やリフォームやクリーニング工事の前は騒音発生などに対するご挨拶はしておいた方がいいです。

中古物件の見学は色々な物件が見れるので、見学だけでも楽しく勉強になりますよ。
決定まで焦らず色んな物件をたくさん見ることをお勧めします。

では、頑張ってください

noname#139377 · Answer

ローンを組んでまで買うくらいなら溜まってから決めた方がいいですね。
むしろ、私だったらマンション買うまで貯めて、買って住み込んで他の部屋は
貸して元を取る。（取っている・・・）

ka28mi · Answer

今、住居費はどうされていますか？

ご両親と同居で０円なら、現在、毎月貯金できる額で２０年程度にしておくと無理がありません。
今が賃貸なら、家賃として払っている額がローン負担になる程度だと、苦しくなることもないと思います。

銀行のHPには、ローンや一般的な貸付可能額が分かるようなシュミレーションも色々ありますので、ご参考にされるのもいいと思います。１つご紹介しておきます。
http://www2.resona-gr.co.jp/net/resonabank/house/simulation/main.html

銀行の説明は、多少自分たちに都合よく計算している部分がありますので、少し余裕があるように計算された方が良いと思います。
あと、ご自身か身近な方に建築に詳しい方がいらっしゃるのでなければ、築２０年以上の物件は諦めておく方が安全ではないかと思います。後のリフォームや手入れに金がかかる可能性があります。

納得のいくお家が見つかるといいですね。

Prairial · Answer

自己資金が1300万円用意できるなら、その3倍3900万円くらいが適当。
年収の5倍程度が大体ローンの定番だから2500万円くらいをローンで組む。
年間130万円位の返済なら可能じゃないかな？場所を選ばなきゃ新築一戸建てが手に入る。

年収５５０～５８０万円、買える中古住宅は・・・

重要なのは収入と年齢です。

何故中古が希望なんでしょうか？

No.6です。

可能性だけを考えると

2年前、中古住宅（一戸建て）を買いました。

ローンを組んでまで買うくらいなら溜まってから決めた方がいいですね。

今、住居費はどうされていますか？

自己資金が1300万円用意できるなら、その3倍3900万円くらいが適当。

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