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2000年に新築した定期借地権付(2050年迄)の住宅(横浜市)に住んでいます。契約時に保証金1000万円を支払い、現在地代として月額39000円を半年単位で支払っています。
この度、長年勤めた会社の定年を機に、退職金で地主からの底地権の購入を検討しています。購入価格は不明ですが地代から想定して妥当な金額はどのくらいでしょうか。いずれ息子に家屋を相続したいと思いますが、注意事項などアドバイスがあればお願いします。

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A 回答 (1件)

保証金や地代の額から土地代を推定する事はできません。


その地域の相場という事になるでしょう。そして借地権をお持ちですから、相場の坪単価×坪数の4割~5割程度で、あとは地主との交渉次第ですね。相場については近隣の不動産屋で聞いてみてください。

しかしその地主は土地を売ってくれるのですか?これまでに借地権者に売った事例があるのですか?
不動産と言うものは、売りに行けば足元を見られて買い叩かれ、買いに行けば値段を吊り上げられるものです。ましてや地主とあなたとでは、土地取引についてはプロとアマチュアみたいなものです。焦って高値で売りつけられないように注意してください。

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございました。
相場の坪単価×坪数の4割~5割程度とのアドバイスとても参考になりました。
この物件はミサワホームが担当した物件で、ミサワホームでの建築が条件でした。
なお契約時に売買は可能との事でしたので、ミサワ経由で地主との交渉になると思います。

補足日時:2011/08/12 08:48
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Q定借借地権付き住居を買い取るか否かについて

URの50年定借借地権付き住宅に12年住んでいます。

来年消費税が上がる事もあり、このまま地代を払い続けるのか、残金を支払って買い取るのか、悩んでいます。万一売り出すとしても、定借物件は売りにくいと聞いたことがあります。

また、12年住む間に地下鉄駅が近所に出来たり、土地代も上がり(路線価が上がった様です)それなりに住みにくい環境ではないのですが、今後この230平米ほどの土地が売りやすいのか(子供がいないので、いつかは手放す事になります)など、悩みが多いです。

固定資産税も幾らになるのか、わかりません。残金は一括で支払うつもりなので、ローンは組まない予定です。

この様な条件で、どちらが有利になると思われますか?
ご意見いただけますと助かります。よろしくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

不動産業者です。
現在その周辺の更地の価額が幾らぐらいなのか? 買い取り価額はその相場の何割ぐらいで購入可能なのか?に依るでしょう。
ネットで地価公示や基準地価、路線価などにより把握しましょう。中古はあっても更地での売り物件は不動産検索サイトなどには無いでしょうから。

相場で購入する必要はありませんし、安いなら買って売却する際には土地から利益は出るのですから、損は無いでしょう。預けしている保証金は還付されますから、手出しは売却額から保証金を控除した残りです。

固定資産税額はUR へお尋ねください。

定期借地権が売りにくいのは、中古になると住宅ローンの借り入れがむずかしい(保証金は借り入れできない)ので、保証金以上に自己資金がある方という条件になり、売買価額は安いのに購入者の自己資金を要してしまう部分が一番のネックです。また、質問者さんの土地は上がっている様ですが、地価が高かった時期に、売りやすくする為、定期借地を用いた物件などは、地価が下がり保証金と毎月の地代を考慮すると35年程度のローンを現在組んで購入した場合と負担が大して変わらないというおかしな現象にもなっています(地代が地価の下落にも関わらず、当初の金額のため高いまま)


将来老いて住宅で暮らすことが難しくなったとき、早期に換金できるのは、土地付です。ここをどう考えるかでしょう。その時定借のままなら、解体して土地を明け渡し、保証金の還付を受けるのか?土地ごと売却して、資金を得るのか?または、老いる以前に売却する可能性もあるのか?

相場の20%以上安いなら買ったほうが良い、それ以外なら安くなる提示を待つべきでしょう。

不動産業者です。
現在その周辺の更地の価額が幾らぐらいなのか? 買い取り価額はその相場の何割ぐらいで購入可能なのか?に依るでしょう。
ネットで地価公示や基準地価、路線価などにより把握しましょう。中古はあっても更地での売り物件は不動産検索サイトなどには無いでしょうから。

相場で購入する必要はありませんし、安いなら買って売却する際には土地から利益は出るのですから、損は無いでしょう。預けしている保証金は還付されますから、手出しは売却額から保証金を控除した残りです。

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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q定期借地権付分譲住宅について

現在、家購入を考えている者です。
昨日、内覧会に行ってきました。
そこで、建物価格はかなりお手頃だったのですが、土地代が当然ながら別になっており、
建物のみ購入の、地代は月払いの50年間払い続けるとの事でした。
通常ローンはその人が亡くなったらその時点でローンは解消されるはずなのですが、
これは亡くなった後も50年間は必ず払いきらないといけないとの事でした。
まだ具体的では無かったため、その場では詳細を聞けず・・・
現在私は40歳ですが、50年間払い続けるとしたら、90歳です。
まず、生存していないので、亡くなった後子供がいない場合どう処理すればよいのでしょうか。
「定期借地権付分譲住宅」というシステムについて、素人でも理解できる範囲でご説明願えないでしょうか。
購入に迷っているので、どうか詳しく教えて下さい。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

定期借地権の分譲住宅は、50年間の期間で終了します。地主に更新などの義務はありません。

結構高額な保証金を地主に預け入れますが、これは土地に保証金返還請求権の抵当権を借主が第一順位で設定するので、保護されます。土地の名義が変わったりしても預け入れた保証金は契約解除の際に返還されます。

契約内容に依りますが、期間中であってもやむなき事情などにより借主からの契約解除は可能です。ペナルティーはありますが(何年分の地代の支払いなど)建物を解体して土地を引き渡せば、保証金は返還されます。

要検討)保証金を購入時の頭金と考えて、地代の支払いを35年の住宅ローンの返済に当てはめて、購入したとしたら幾らの土地代に相当するのか?を把握しましょう。
例えば、保証金500万、地代が毎月3万円と仮定します。金利1.5%と仮定すると
3万円の支払いは、1.5%35年返済の1000万借入れしたときの支払いに相当します。そう考えると500万+1000万で1500万の土地を購入したときの支出とそう変わりません(固定資産税のみ借地の場合は貸主負担です)。これが購入したとしたら2500万もするような土地なら、1000万の差が有るわけですから借地でも環境なり、立地なりメリットはあるでしょう。
しかし時価が2000万以下の土地なら、差額は500万以内程度、ローンをもっと組むか?狭い土地を探すか?など考慮すれば、所有権を取得し住宅を建てる選択肢もあるかもしれません。
借地権付のメリットの一番大きな要素は、所有権は高くて購入できない立地で、住宅が所有できるということですから、ここがハッキリと受益できる物件かどうかが?一番検討することです。

その他メリット、デメリット
建物の売買は可能です、が土地の抵当権の変更に地主の承諾は必要です。勝手に売買は出来ません。

火災や災害などで住宅が滅失しても最初の契約時より50年間は有効ですから、再度建築が可能です。この時に契約上のペナルティーを支払い更地にして解除も可能です。質問者さんなら、40年住んだ時に、ペナルティーを支払い(賃料の2年~3年分など)解体して土地を返還し、契約を解除して保証金の返還を受けることが現実的でしょう。

契約時に高額な保証金が必要で、これはローンの対象とはならないので自己資金を要す。また定期借地権に融資する金融機関は限られており、フラット35など利用せざるを得ない。また融資限度も一般の住宅のように物件価額100%などは無理で、80%限度程度が多く、同価額帯の所有権の物件と比較すれば自己資金を多く要する。

最大の欠点、中古では非常に売却しにくい事 (上記で記載したように価額は安いのに自己資金を多く要すので、価額帯で探している買主では購入できないことが多い)

期間内の利用制限はありません(賃貸などしてもOKです)

当方不動産業者で、競売などで買取したり扱いますが、あまりお勧めはしませんね。何の制限もない一般の所有権の土地がやはり良いですよ。

ご質問があれば追記を・・・・・・

定期借地権の分譲住宅は、50年間の期間で終了します。地主に更新などの義務はありません。

結構高額な保証金を地主に預け入れますが、これは土地に保証金返還請求権の抵当権を借主が第一順位で設定するので、保護されます。土地の名義が変わったりしても預け入れた保証金は契約解除の際に返還されます。

契約内容に依りますが、期間中であってもやむなき事情などにより借主からの契約解除は可能です。ペナルティーはありますが(何年分の地代の支払いなど)建物を解体して土地を引き渡せば、保証金は返還されま...続きを読む

Q借地権という選択肢のメリットがわからないのですが

すごい世間知らずなことをうかがいます。

借地物件ってよくあります。マイホームを検討していて
安いと思えば大抵が借地権の物件だったりしますよね。

地代は「買う」より安いので、より身近かつ現実的な
選択肢であることはわかりますが、
いずれは人に返さなければならない土地だと
思いながら、その上に建築して暮らしていくというのは、
精神衛生上、さぞかし窮屈なのではないでしょうか?

たとえ、100年居座れることが確定していても、結局は
「我が物」でなければ子孫に残してあげるともいえませんよね。

こんな当たり前のことを思う私の考えを180度転換させられる
ほどのメリットが、借地権にあるのですか?

あと、このサイトのQ&Aで、「旧借地権だと借り手側の立場が
強く保護されてる」ような説明を読みましが、そうなのですか?

Aベストアンサー

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもらって立ち退いた借地人もたくさんいます。

 借地上で商売するんだとすると、税金が絡んできますが、土地を所有して商売するのに比べると、かなり税金が少なくて済みます。だから、金がなくなると、本社所有地を売却して、そのまま借地・借家して営業を続けるようなケースが出てきます。

 そりゃ、現金が必要だから、というのが直接的理由ではありますが、所有し続けたほうがお得(儲かる)なら、売却代金相当額を銀行からお金を借ります。

 一般の借地ならお得ですが、定期借地の物件はやめたほうがいいと思います。期限が来たら返さなければなりません。合意があれば新たに契約すればいいわけですが、足下を見られます。

 また、10年くらい前から、「どうせもうすぐ取り壊して返さなければならない」と思うので、修理しないで、不便を我慢しながら使うことになりますので。

 特にマンションなどは、住民の中に一部だけでもそういう人がいると、意見がまとまらず、先へ進めませんから。

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもら...続きを読む

Q借地の固定資産税について

借地の固定資産税について

私は借地権割合50%の借地に家をたてて居住しています。その場合、固定資産税はそのまま
100%全額を持たねばならないのでしょうか。それとも借地権割合50%ですから
半額を支払えばよいのでしょうか。いずれにしても地主さんに持っていくことになるのですが・・・

Aベストアンサー

借地権割合というのは、土地の資産評価額に対する借地権の評価額です。

税金で関係するのは相続や贈与の際の評価額となりますが、固定資産税
は所有者に全額課税されるもので、借地人に直接課税されることはあり
ません。

間接的には借地料として地主に払い、地主から固定資産税を納付すると
いう意味では払うことになりますが。


また、借地権割合はその借地権を売買する際の目安になります。

Q借りてる土地の売買について

うちは土地のみ借りていて、借りている土地の上に家が建っています。
建物は、自己所有です。
祖父の代から借りている為、もう借りて50年になります。
(ちなみに借地料は、月5万以下です)
家を建て直す時(20年前)に「売ってくれないか?」と土地の所有者に
頼みましたが、「売る時は、おたくに売るからまだ借りててくれ」との返答でした。
50坪程の土地で地方のため今までの借地料で相場購入金額の2倍近く支払ってると思います。
その後も、何度か「売ってくれないか?」とお願いしましたが、いい返事がないまま
今に至ってます。
そこで質問なんですが、
50年も借りていて相手が「売らない」と言えば、借りてる方はどうしようもないんですかね?
(長く借りてるこちらに有利な法律などないのですか?)
また相手が「売ってもいいよ」って言ってくれた場合、
今までの支払った借地料は考慮されないんですかね?
もし考慮される場合、どの程度考慮されるのですかね?
(仮に土地の相場が坪10万で500万の場合、いくら位に考慮されるのですか?)
土地に詳しい方や土地売買した方、よろしくお願いしますm(_ _)m

うちは土地のみ借りていて、借りている土地の上に家が建っています。
建物は、自己所有です。
祖父の代から借りている為、もう借りて50年になります。
(ちなみに借地料は、月5万以下です)
家を建て直す時(20年前)に「売ってくれないか?」と土地の所有者に
頼みましたが、「売る時は、おたくに売るからまだ借りててくれ」との返答でした。
50坪程の土地で地方のため今までの借地料で相場購入金額の2倍近く支払ってると思います。
その後も、何度か「売ってくれないか?」とお願いしましたが、いい返事がないま...続きを読む

Aベストアンサー

宅建主任者資格持ってます。サラリーマン大家で不動産売買を幾度も経験しています。
まず、借地も民法の賃貸借の一種です。ただし借地借家法という特別な法律で規定されて
います。
普通のもののリース・レンタルでは長く借りていたら安く引き取れる慣習もありますが
土地は減価償却資産ではなく価値が減らない資産です。
ですから長く借りていても特に安く買える利点は生じません。
長く平穏に占有していたら自分のものになるという民法の規定はありますが、地代を払う
関係では適用されません。

所有権は地主にあります。人のものですから持ち主の意志に反して売れというわけには
いきません。
ただし、借地権価格というものがあり、土地を人に貸すと、借地権価格(土地価格の7割程度)
がすでに、借地人の持ち分となっているのです。
>また相手が「売ってもいいよ」って言ってくれた場合、
>今までの支払った借地料は考慮されないんですかね?

更地価格が1000万の土地なら、「底地買い」は3割(土地によって違います)つまり300万程度
と考えられます。つまりいままで払った地代分は「更地を買うより」安く買えることになります。
借地権割合は、その地域によってことなります。6割から8割までいくらか差があります。
借地権というのは、ほとんど土地を持っているのと同じくらい強い権利です。無理して
底地を買わずとも、建て替えや売買ができるのです。ただ地主の承諾を得る必要がありますが
地主が承諾しない場合裁判所に申し立てたら裁判所が許可を出すという仕組みになっています。
地主はそういうことは百も承知ですが、借地人、特に相続で借地権を得た若い人は知らないで損して
いるケースが多いようです。ご注意ください。
ネットの掲示板でもでたらめを教えて借家人に大きな勘違いをさせる人がいますね。
宅建主任者か司法書士に詳しく聞いてたしかめてみたらよろしいです。
借地権は大きな財産ですからね。

宅建主任者資格持ってます。サラリーマン大家で不動産売買を幾度も経験しています。
まず、借地も民法の賃貸借の一種です。ただし借地借家法という特別な法律で規定されて
います。
普通のもののリース・レンタルでは長く借りていたら安く引き取れる慣習もありますが
土地は減価償却資産ではなく価値が減らない資産です。
ですから長く借りていても特に安く買える利点は生じません。
長く平穏に占有していたら自分のものになるという民法の規定はありますが、地代を払う
関係では適用されません。

所有権は地主に...続きを読む

Q定期借地権・借地権について

定期借地権の保証金について教えてください。定期借地権の保証金って中途半端に高いように思います。保証金の相場として土地代の2-3割で1500万とかします。でも建物の取り壊し費用なら木造で150万、RCでも300万も見とけば十分だと思います。賃料なんて月3万円とかなので延滞考えても1500万とかは高すぎます。

中途半端に高いので、土地の賃料とローンを合わせると結局土地を買って家を建てるのと比べてそんなに変わらなくなってしまい、初期投資が少なくて済むという魅力が半減します。
また、保証金を大家が使い込んで帰ってこないリスクも出てきます。土地に抵当権でもついていたら、底地で弁済も無理です。

大家が保証金の運用収益を賃料として考えるとかいうのなら、正直に賃料上げれば済むことです。

なんで定期借地権の保証金が今のような相場になっているのか教えてください。

Aベストアンサー

不動産業者です。
地方の政令指定都市が営業地域です。まあこちらは田舎なので相場は2割程度ですね。現在ではほぼ一般住宅の定借はもうありませんね。平成8年~10年ごろの冷えた時期に、大手のハウスメーカーが抱えた土地を売るために、やりましたが・・・・・
1500万が高いのではなく、質問者さんが望む地域の土地単価が高いだけではありませんか?3割で1500万としても、土地だけで5000万が相場の地域なのですよね?
これを売買に例えれば、頭金1500万を支払って3500万のローンを35年で借り入れするとしましょう。
フラットぐらいしか融資は使えませんから、固定で2%とします。
すると毎月115000円強の支払です。それが3万の地代で土地の固定資産税もかからないのですから、50年間と35年の違いはあれど十分にメリットはあるでしょう。
また、高額な保証金はそれが支払える購入層に貸したいという、地主側の意向もあります。現在、保証金に対しての融資はありませんから(フラットでも保証金に対し担保設定が出来れば融資可能ですが、これを受け入れる地主などいません)現金で支払える購入層の方はどうぞ・・・という意向だと思います。

>保証金を大家が使い込んで帰ってこないリスクも出てきます。土地に抵当権でもついていたら、底地で弁済も無理です。
これは保証金を預け、定期借地権の契約時に土地に対し、賃借人は保証金の返還請求権の抵当権を第一順位で設定します。
ですから、その1500万は保全されますから、その後に借り入れなどあり、底地がどうなろうとも地価が保証金額を下回らない限り、回収可能です。
また、契約解除の際になくなるものではなく、建物を解体し、更地にして引き渡せば返還されるもので、償却しません。
地価が高額な地域ならば、十分にメリットはあるでしょう。

不動産業者です。
地方の政令指定都市が営業地域です。まあこちらは田舎なので相場は2割程度ですね。現在ではほぼ一般住宅の定借はもうありませんね。平成8年~10年ごろの冷えた時期に、大手のハウスメーカーが抱えた土地を売るために、やりましたが・・・・・
1500万が高いのではなく、質問者さんが望む地域の土地単価が高いだけではありませんか?3割で1500万としても、土地だけで5000万が相場の地域なのですよね?
これを売買に例えれば、頭金1500万を支払って3500万のローンを35年で借り入れするとしましょう...続きを読む

Q地代の相場の調べ方を教えて下さい!

持ちビルがあります。
地代の相場をどこで、調べたら良いのでしょうか?

信託銀行?不動産屋?

教えて下さい。

Aベストアンサー

「固定資産税の3倍」と言うのは、固定資産税が年間15万円ならば、地代は年間45万円です。
固定資産税が月額15万円ならば、地代は、月額45万円です。
「固定資産税の3倍」は目安ですが、4~5倍が実勢価格です。
しかし、今回は「持ちビルがあります。」と言うことなので、最早、貸しているのだと思います。
そうだとしても、一度に値上げは難しいので裁判所に調停の申立をすべきです。

Q底地の購入の交渉について

お世話になっております。

2003年に父親がなくなり、遺産として神奈川県にあるアパートを相続しました。
アパートの土地は、借地です。
土地の賃貸契約書上、70坪となっています。
(旧法になり、借地権割合は60%の地区です)
地主はYさんという方でした。(こちらも後述します)
私はサラリーマンをしております。

借地について問題点が2つありますが、後ほど記述します。

1ヶ月ほど前に、E会社という不動産会社から連絡があり、
底地を地主から購入したため、挨拶したいと連絡がありました。

実際お会いして話してみますと、底地の購入をする気はないか、とのことでした。
私もいずれは購入しなければならないと思っていたため、金額次第では、と答えました。
先方は、こちらから金額を提示すると高くなるため、出せる金額を後日提示して欲しいと言われました。
また、状況(問題点、後述)などについて確認をしあいました。

若干ですが、高圧的に以下2つのことを言われました。
1.ここの細いところの土地(2筆あり、後述)でも購入する業者がいて、そういうところに
売却するとあとでいろいろ面倒になるんですよ。
2.うちはO不動産とは違って、底地買取専門業者ですからね、Oさんみたいにはいきませんよ。
(O不動産とは、元の地主Yさん時代の立ち合いをしていた不動産です)

先週、再度打ち合わせを実施しました。

私が、400万円なら準備できる、と言いましたところ、半分切れた様な口調で、
そんな金額じゃぁ売れないと言い、電卓をたたきはじめ、坪単価13万位じゃないですか、
常識的な金額ではない、とののしられました。
そんな非常識な人間だったのか、それだったら初回に話をしたときにそう言ってもらえれば
別の手段もあったのに、と強い口調で言われました。
何度か常識的でないと言われたあと、で、現実的にどれくらいが相場だと思うか?と
聞かれたため、30万/坪くらいでしょうか、と答えると、そうですね、30~35万が
業者間の相場で、35万と言っても実際は30万位になるでしょう、と言われました。

なので、30万×76×4割で、900万ちょっとだが、今日は800万で決着をしようと
思ってきたが、400万という数字を聞いて、そんな気もなくなった、と言われました。

仕方がなく、300万は社内融資でなんとか借りられると思う、あとの登録免許税(80万程度)と
登記費用(6~8万程度)はボーナス等で賄うしかない、と答えると、700万では売れません、この土地の
責任者(らしい)としてオーナーに相談するまでもない、と言われました。

あと100万なんとかなりませんかね、と言われましたが、どうにもなりそうもないため、
難しいですね、と黙っていました。

すると700万にする方法がありますよ、ここのMさんの土地を切り離してもらえたら、
700万で譲ります、と言われました。

Mさんの土地は、あなたのお父さんが前の地主のYさんに、転貸することを断っているからと
言っても、我々が直接Mさんと交渉する権利がありますからね、と言われました。
(これは初回に話をした際にも同じことを言われました、問題点1になります)

そして800万準備するか、700万でMさん部分の土地を切り離して考えるかどちらかを
検討して欲しいと言われ、その日の交渉は終わりました。

2つ問題があります。
(1)約20坪を別の方Mさんに転貸しており、Mさんは家を建てて住んでいる状態です。
ひとつ前の地主YさんとO不動産は、その事実を知っていた。
(2)約6坪の国有地(水路)をYさんが10年ほど前に国から購入しており、70坪でなく
76坪を使用している。


ここからがご相談事項です。

A.このまま話が平行線のままですと、上記2つの問題点を理由にされ、こちらの不利になるような
事態になり得るのでしょうか。

B.感情的になることを避けたいため、代理人を立てて交渉をしたいのですが、どういった方が
適切で、また有利に交渉を進めてもらえるものでしょうか。
(おそらく前の地主Yさんからは買い叩いているであろうため、600万以下で購入したいと考えています)

C.地代について、交渉が長引き、7月~12月分を6月末までに支払う必要が出てきた際、76坪分支払ったほうが
よいものでしょうか。
(現状は70坪分を支払っております)


似たような経験をされた方や、不動産にお詳しい方がいらっしゃいましたらご回答を
よろしくお願いいたします。

お世話になっております。

2003年に父親がなくなり、遺産として神奈川県にあるアパートを相続しました。
アパートの土地は、借地です。
土地の賃貸契約書上、70坪となっています。
(旧法になり、借地権割合は60%の地区です)
地主はYさんという方でした。(こちらも後述します)
私はサラリーマンをしております。

借地について問題点が2つありますが、後ほど記述します。

1ヶ月ほど前に、E会社という不動産会社から連絡があり、
底地を地主から購入したため、挨拶したいと連絡がありました。

実際お会いして話し...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
まず業者からの価額提示ですが、相場の土地値の4割で良いという提示をしているのですから、至って「当たり前の常識的で誠意がある数字」であることは確かです。
良く考えて見てください。底地を買って、土地建物で売却すれば(建物が古いなら更地としても)4割分投資して、その投資額の倍以上の価額で売却できるわけです。
更地なら2280万の土地を借地権があるという不自由さから900万という価額になるのですから、借地権者はこれを買った場合の、利益を良く考えなければなりません。

>登録免許税(80万程度)  これの意味がわかりません。分筆する場合の確定協議や分筆費用のことでしょうか?

回答ですが
A現在の状況を放置しても借地権はそのまま継続しますので、地主が変わるだけで今までと変わることはありません。
B、この手は「争いごと」ではなく、あくまでお互いの妥協点を探し出すことになりますから、弁護士の先生などは、金額の交渉についてはあまり役に立ちませんよ。交渉自体はご自分でなさるのが良いのでは? 質問者さんはあまりこの手に長けていないと思いますが、気にする必要はありません。先方は交渉のプロなのですから。
アドバイスなどは借地に関して詳しい不動産業者やその他の方からもらうのが良いでしょうが、今現在提示を受けている金額が決して法外なものではなく、取引として常識的な金額を提示され、それに質問者さんは納得できないのですから、この金額に関しては、誰に相談しても安くする根拠は乏しく、あくまで交渉のみで根拠があるわけではありません。また業者の仕入れは如何に安く仕入れて、早く売るか?ですから安く仕入れたことと、質問者さんへ売る金額の交渉材料にはなりません。これは質問者さんが将来売却する場合、900万で仕入れた底地を1500万で売りますか?2100万が相場なら値引きしても1割程度でしょう。仕入れが幾らと言うのは考えない方が良いですよ。相手はそれが飯の種なのですから。

C、後から買い足した水路は借地契約には含まれていないならばとりあえずは現状の賃料で構わないでしょう。先払いでも、売買が後日成立すれば日割りで余剰分は返還されます。

76坪に、第三者の借地権がある建物が付いている状態ならば、その部分は切り離して買った方が無難でしょう。結局将来的に処分の邪魔になりますし、借地権者に買ってもらえなければそのまま、賃料をもらうだけになります。但し、分筆した状態で現在のアパートが建築基準法に違反していないかは?お互いの設備の敷設状況が他の宅地を経由していないか?など確認する必要があります。

底地が底地評価の相場で取得できるなら、絶対買うべきです。不足する金額は銀行等のローンも組めますから、数百万を数年で返済しても家賃収入があるなら返せるでしょう。

Mさん部分を切り離した後の(分筆後)土地の面積がどれぐらいになるか?を聞いて、それに当初の900万、76坪、坪単価11.84万を乗じて総額を算出すると幾らになりますか?論理的な交渉だとこれが妥当でしょう。
20坪少なくなって56坪だとしても663万円、それ以上、Mさんの土地が大きければもっと安くなる。これを根拠に後はお互いに詰めて妥協点を見つけるしかないでしょう。しかしこの計算はあくまで交渉材料でその計算した金額で買えるということではないですよ。それを主張すれば「全部買えないと言うからこっちは助け舟で案を出したのに」と言われてしましますから。単価が高くなっても総予算を少なくする材料として考えてください。先方は総面積76坪で幾らにするか?が仕事なのですから。

しつこいですが、100万ぐらい高くても絶対買ったほうが良いですよ。

不動産業者です。
まず業者からの価額提示ですが、相場の土地値の4割で良いという提示をしているのですから、至って「当たり前の常識的で誠意がある数字」であることは確かです。
良く考えて見てください。底地を買って、土地建物で売却すれば(建物が古いなら更地としても)4割分投資して、その投資額の倍以上の価額で売却できるわけです。
更地なら2280万の土地を借地権があるという不自由さから900万という価額になるのですから、借地権者はこれを買った場合の、利益を良く考えなければなりません。

>登録免...続きを読む


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