借地家屋で不動産ローンは組めますか？

家の建て替えのため住宅ローンを組もうとしたら、区画が広く〝○○番の内″と登記されていて我が家を示す境界がないためローンが組めませんでした。建て替えをし借地上の家屋でも不動産ローンを組むことは可能でしょうか？

No.3 回答者： oyazi2008 回答日時： 2011/09/09 12:47

残念ながら現状ではどこも貸してくれません。

また、2親等親族以外の第三者の土地である場合、借地権の登記が無いものには融資をほぼ行いません。これは万一の滞納など事故の際に、回収が出来ないことによるものです（競売などでも捨て値にならなければほぼ落札されないため）たとえば親御さんの土地に建物を建てる場合、親御さんの土地も担保に供します。借地の場合、これが出来ませんからむずかしいのです。
先の回答者さんの記載にあるように、分筆してその土地にだけ借地権登記などを行う必要がありますが、地主の協力はほぼ得られない事が予想され（地主には利益が無いため）むずかしいでしょう。
また、このような登記を行う際は、多額の保証金を積むのが慣習であり、この部分のローン貸付は無いため自己資金を多く要します。測量や分筆費用も負担しなければなりません。

地主の承諾を得て、確認行為の必要の無い範囲での改修やリフォームなどを行うしかないでしょう。
この場合、無担保なので借入額は質問者さんの信用次第ということになります。返済年数が短いので（10年から15年が最長）あまり多くの金額は借り入れできません。
現在は定期借地権というものが主流ですが、保証金の設定や借地権登記があっても、これですらフラットの一部や限られた金融機関しか取り扱いをしていないのが実情で、融資地域も政令指定都市とその周辺などに限られています。

この回答へのお礼

専門的な細かな解答頂きまして、参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2011/09/09 16:21

No.2 回答者： epsz30 回答日時： 2011/09/09 12:29

一般にどこの銀行でも借地上の住宅に対する住宅ローンの取扱いは厳しいと考えてください。

通常の住宅ローンの場合は、その土地を抵当権を付ける事で担保と出来ますが、
借地では抵当権が付けられないので、保証人だけが頼りになってしまい
貸す側も危険を伴う事になる為、簡単にはローンが通りません。

金額や状況、保証人の状況等様々な条件が加わるので
一概に、ローンが組めないと断言する事も出来ませんし、組めるとも言えません。

質問者の状況と貸す側の判断が重要となるので、両者での話し合いでしか答えは出ません。

この回答へのお礼

ローンを払い続ける体力はあるのですが、厳しい立場にいることがよくわかりました。ありがとうございました。

お礼日時：2011/09/09 16:18

No.1 回答者： kei1966 回答日時： 2011/09/09 12:21

http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/13530246.h …
おそらくその状態では組めない可能性が高いです。
借地は土地に担保がつけられないので権利や保証金に担保を考慮しますが、「どの土地の部分に対する権利」なのかが明確でないなら、借地権設定されておらず、権利不明瞭で居住者以外の人は第3者に対抗できません。銀行にとって権利がないも同然。つまり担保価値がゼロです。
建物はもちろん担保価値がどんどん無くなり20年でゼロですから、担保価値は非常に低いのです。
無担保で建築用ローン（基本リフォームローンです）が組める1000万以内のでないと建築行為は難しいと思われます。
今回、地主に相談して分筆し借地権設定をお願いすることが、有利であり、可能であるのかどうかは申し訳ありませんがわかりません。それなりの費用がかかりますしね。

この回答へのお礼

やはり分筆は必要なのですね、参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2011/09/09 16:15