持家名義持ち分はどのような効果があるでしょうか？

マイホームの購入時に、名義の１０％を無収入の私名義にしました。（頭金相当分）
離婚することになったのですが、私はこの名義を無償で譲る気はありません。
元主人からの、慰謝料もゼロ、扶養家族への養育費も皆無なため、
せめて名義１０％を譲ることを条件に、何某かの金銭を要求したいと思っております。
（元主人には年収1000万程度の所得があります、またローンは全て主人の所得の審査で組みました）


しかしこれは私の素人判断であって、名義の効力がわからず、
ex） 数％の持ち分があっても、離婚した場合には持ち分の権限は執行する。.
　　当方が断固、持ち分の譲渡を拒否した場合、どのようなデメリットが発生するのか？
　　（裁判を起こされ負ければ強制失効する・・・等）

また、自宅を売却しようとした際、私が拒否することで売買の成立が不可になるかどうかも
教えて頂けると幸いに存じます。

家の名義の持ち分の効力を詳しくご教授していただきたく思います。
よろしくお願い致します。

No.4 ベストアンサー 回答者： ben0514 回答日時： 2011/09/20 17:19

＞＞「あなたが拒否しても、持分だけでの売買は可能です」

＞仮に家の名義が、夫５０％：妻５０％であった場合でも、
＞妻の意志とは関係なく、夫の意志独断で売却措置は可能、ということでしょうか？
＞（個人的な認識上でも、他の方からのご意見でも、そういった認識はありませんでした）

不動産の売却というのは、所有権の売却です。したがって、所有権の一部である持分だけの売却も出来るということです。ですので、元ご主人が持分を売却することは可能ですが、あなたの持分を売却できるわけではなく、元ご主人の売却した相手とあなたの共有という形にすることは可能だということです。
ただ、夫婦や家族の共有はよくある話ですが、赤の他人での共有では売却相手もいやがることでしょう。それに持分だけということになれば資産価値も下がることになり、持分の売却を他人と行うことは少ないでしょうね。

連帯保証人にあなたのお父様がなられているようですが、ご主人が売却できず、返済が滞れば、お父様も返済義務を求められることになります。もちろん売却をしても返済がされなければ意味がありませんがね。

裁判については経験がありませんが、裁判のそもそもの目的が離婚であれば、慰謝料などについては別に裁判を起こさなければならなかったのかもしれませんね。もちろん今でも間に合うかもしれませんがね。
弁護士などを利用しなかったのであれば、裁判の書類などをもって相談だけでもされた方がよいかもしれません。その中で、今回の不動産の件を含めて裁判所を介在した書面に残すことが良いかもしれませんね。

あなたの持分により、売却がしづらい、売値が低い、などの不利益が元ご主人にあるので、交渉材料にはなると思います。ただ連帯保証という部分が怖いところですが、元ご主人にある程度の収入があるので、心配は低いでしょうね。

弁護士の敷居が高いと感じるのであれば、司法書士への相談も良いかも知れませんよ。司法書士であれば、裁判書類の代理作成が出来ますので、ある程度の相談に乗ってもらえると思います。
私の友人同士の夫婦が離婚する際にも、司法書士へ相談しましたね。ただ、離婚などに詳しい行政書士も立ち会ってくれましたね。

No.3 回答者： ben0514 回答日時： 2011/09/20 10:13

質問を読んでいて、質問以前に確認する必要があるのでは？と思ったので書かせていただきます。

購入時にローンはご主人単独で、名義は共有となっていると書かれていますが、ローンの連帯保証人などにもなっていませんか？
共有や担保物件の所有者などの多くは、連帯保証人にされることが多いと思います。
そうしないと、融資元が融資先から回収できずに、担保物件を処分しようとしたときに、共有者がいると面倒ですしね。

中には、妻として夫の連帯保証人になったのだから、離婚したら保証人ではないと考える人も多いようです。しかし、あくまでも、第三者である融資元と妻個人として保証人になっただけですので、保証人という責任も残ることでしょう。
保証人の契約を変更したくても、融資元である金融機関の了承がいるでしょうし、担保物件となっていれば、その名義変更などは融資元の了承などが必要となると思います。

直接の回答になるかはわかりませんが、共有であっても所有者の一人です。固定資産税などの税負担も求められるかもしれません。共有の場合には、その代表者の名前で納税することになりますが、その変更の手続きでは共有者の了承なども必要となってしまいます。それなのに法律上は、その代表者が滞納したら、共有者がそのすべてを連帯して納付する義務があったと思いますね。

あなたが拒否しても、持分だけでの売買は可能です。しかし、持分だけの売買では売買できても安くたたかれることでしょう。ご主人が売却を考えるのであれば、あなたから買い取るか、共同での売却が必要となるでしょうね。

逆に、ご主人が離婚後もその家に住むのであれば、共有持分のあなたの分についてはあなたから借りて住むということになります。ですので、家賃の請求なども出来ることでしょうね。家賃の金額に争いがあるのであれば、請求する側が裁判などを求めることになるでしょうね。

慰謝料などは話し合いのほかに調停などで相談することも可能ですし、裁判で争うこともできます。
慰謝料のほかに財産分与もあるでしょう。養育費はあなたがお子さんに代わって請求するものでしょうからお子さんの権利です。法律家などに相談しての結果であれば良いですが、離婚する相手であるご主人の言い分だけで判断することはよくありません。
お子さんからすれば、お父さんに見捨てられ、お母さんも真剣に将来を考えてくれていなかった、などと将来考えられてしまうかもしれませんからね。養育費は離婚理由に影響するものではないと思いますからね。

この回答へのお礼

丁寧なご助言を感謝いたします。
ひとつ伺いたいのですが、

＞「あなたが拒否しても、持分だけでの売買は可能です」
仮に家の名義が、夫５０％：妻５０％であった場合でも、
妻の意志とは関係なく、夫の意志独断で売却措置は可能、ということでしょうか？
（個人的な認識上でも、他の方からのご意見でも、そういった認識はありませんでした）

≪ご質問について≫　
　　　　　・連帯保証人は私の父です。

　　　　　・既に離婚裁判は終了し、慰謝料等の話しあいは
　　　　　裁判上で争われることも無く（私は主張しておりましたが）
　　　　　裁判官からは「離婚を認める」の一言で終了してしまいました。

　　　　　・夫側は売却を望んでいるようです。

そういった背景から、私の持つ名義所有分を利用して、
慰謝料に代わる、金銭の要求ができれば、とかんがえているのですが。。。
難しいでしょうか。。。

お礼日時：2011/09/20 10:47

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2011/09/20 10:01

離婚してもあなたが１０％の持分を所有している事は何ら変わりませんので、売却や担保に入れる際は必ずあなたの実印、印鑑証明書が必要です。

もし売却の際は１０％相当分の売却代金を受け取る権利があります。
しかしあなたの持分があるという事は、あなたが購入時の住宅ローンの連帯保証人になっている可能性もあります。

この回答への補足

ありがとうございます！

＞「１０％相当分の売却代金を受け取る権利があります」
は理解いたしました。

しかし、当方には先方に権利の譲渡自体をする気がないのです。
（売却金額の１０％程度ではたかがしれているので）
売却するなら私自身の意志証明書類の必要性は理解しましたが、
譲渡の意志がない場合、法律的に強制的に権利剥奪することが可能なのかどうか、ご教授していただけると幸いです。
（追伸/連帯保証人にはなっていません。）

補足日時：2011/09/20 10:20

No.1 回答者： toratanuki 回答日時： 2011/09/20 08:35

単独所有に対して「共有」と言います。

共有している場合、そのものを変更するにはほかの共有者の同意が必要です。

全部を売る、担保にすることなど。

理論上は、持分のみを売る、担保にすることはできますが、現実には買う人はいません。

この回答へのお礼

早速のお返事ありがとうございます。

私の知りたいのは、持ち分が分割されていれば（例え数パーセントでもあっても）
対象の「共有物=この場合“家”」の譲渡、売却は不可能である。
と認識してよろしいのでしょうか？
私側には、現時点で「持 ち 分 権 利 を 譲 る　気　は無い　」のですが、
（それ相応の先方の対応しだいでは変わりますが）
まずは、【持ち分の権利をどこまで主張できるか？】をしりたいのです。

他の方でも構いませんので、ご教授いただきたくよろしくお願いいたします。

お礼日時：2011/09/20 10:00