仕事を頑張る人のおしりトラブル対策

契約解除の手続きをする上での注意点を教えてください。
ちなみに現在入居中の人は一度退居しなければならないのでしょうか?
新しい管理会社と契約すれば一度退居しなくてもよいのでしょうか?
また、もし退居となれば引越し代等支払わなければなりませんか?
大東側に違約金等は払わなくてもよいとおもいますが・・・
大家都合での契約解除はスムーズに進むのでしょうか?
宜しくお願いします。

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A 回答 (4件)

補足ですが、


大東建託だけに限らずですが、メーカーは10年間の家賃保証をしています。
(なかには35年となっていますが、切り替え時期の最初が10年目に設定しているのが多いと思います)
その時に保証家賃の値下げの幅が大きいか小さいかが解約の理由になるのがもっともだと思います。
勿論他にも理由はあるかも知れませんが、私が聞く理由の最大はこれですね。

不安要素は空室になるがどうなるのか?
とか、法令点検などはどのようにすればいいのか?とか、
家賃滞納などの問題でしょうか?

他にもあれば解決策は記述できますが、少しここで書く内容ではないかな?と思います。
すくなくとも私が担当している家主様は解約されて、喜んで頂いていると思います。
実際、満室率が月単位で言えば、100%の月が半年以上ありますし。
借り上げ賃料よりは高い値段で賃貸できていますので。


どんな事がご不安で、どんな理由で解約を希望されていますか?
メールでも頂ければ、もっとつっこんだ回答も出来るとは思いますが。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
不安要素はkuny0222さんが言われたとおりです。
解約したい理由は割高な原状回復費用とリフォーム費用です。
というか、大家不利のこのシステムが嫌なのです。
ただ、ネット等で書かれているように、高い建築費用で
既に建ててしまっているため、今から他社管理へ乗り換えても
利回りは大して良くならないのではと思ったりもします。

お礼日時:2011/10/16 13:21

#2です。


入居者にお金を支払う・・・などありえない話ですね。
ちょっと正直言いくるめられている様な感じがありますね。
大東とは結構皆様縁を切られていますよ。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
以外に契約解除はスムーズに行くようです。
もう少し検討したいと思います。

お礼日時:2011/10/16 12:59

不動産業者で、大東からの管理引継ぎ経験ありです。



まず入居者うんぬんは無いです。
違約金等だけの問題かと思います。
そのあたりは契約書確認ですね。
詳細わかれば、お答え出来ることもあります。
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この回答へのお礼

 回答ありがとうございます。
どうやら違約金は無さそうです。ただ、入居者がこの件で引越しするとなれば引越しにかかる費用をオーナーが支払わなければならない恐れがあるような話を聞きました。
大東から引き継いだ物件はその後どうでしょうか?
大東と縁を切って正解だったのでしょうか?
非常に気になります。

お礼日時:2011/10/06 13:45

大家してます



>大東建託一括借り上げ契約解除したことある方

回答の対象者では有りませんが...

全ては一番最初の契約書に書かれているはずですよ

通常は「大家不利」な条件で書かれていますので貴方の心配している最悪の状態が待っているはずです
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この回答へのお礼

 回答ありがとうございます。
違約金等は無さそうです。
大家不利なのは明らかですが、この会社が後30年もつかどうかですね。

お礼日時:2011/10/06 14:00

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Q大東建託30年一括借り上げについて

大東建託アパートのオーナーです。
30年一括借り上げで7年が経過しましたが、このサブリースのシステムに疑問を感じ始めました。
契約解除で検討をしていますが、高額な建築費用で建てたためローンの残高が多く、保証がなくなると返済できるか不安です。
また、契約解除しても大東建託が建てた建物であり、入居者から不評だということが不安です。
ネットの書き込み等を見るとほぼ悪い評判しか掲載されておりません。
あまり鵜呑みにしないようにいていたのですが、あながち間違いではなさそうな気がします。
近所には大東に限らずサブリースの賃貸経営をしてるオーナーがたくさんいます。
しかし、昔から賃貸経営をしてるオーナーは決してサブリース経営をしていません。地元の不動産会社で管理させております。
また、ここ10年でアパートが何棟も建ちそのほとんどがサブリースです。
私はこのシステムが20年後に成り立っているのか疑問です。
できれば契約解除して地元の不動産会社に切り替えたいのですが、
既に大東一括借り上げでスタートして7年が過ぎています。
それでも契約解除して家賃保証のない経営で進んだほうが得策なのか
このまま大東の家賃保障を継続するのが得策なのか悩んでいます。
この業界に詳しい方、アドバイスをおねがいします。
ちなみに、現在まで入居率はほぼ100%です。ファミリータイプで立地条件も悪くないと思います。
ただ、今でも新築のアパートが建ち続けています。

大東建託アパートのオーナーです。
30年一括借り上げで7年が経過しましたが、このサブリースのシステムに疑問を感じ始めました。
契約解除で検討をしていますが、高額な建築費用で建てたためローンの残高が多く、保証がなくなると返済できるか不安です。
また、契約解除しても大東建託が建てた建物であり、入居者から不評だということが不安です。
ネットの書き込み等を見るとほぼ悪い評判しか掲載されておりません。
あまり鵜呑みにしないようにいていたのですが、あながち間違いではなさそうな気がします。
近所...続きを読む

Aベストアンサー

元大東建託社員です。ご心配でしたら解除されれば宜しいと思いますよ。そうすれば自動的に管理契約も解除され、お好きな不動産屋に管理委託することができます。そうすれば手取り家賃が5%程度は増えます。ただ入居募集に関しては大東建託は非常に集客力がありますので町場の不動産やとは比較になりません。

>私はこのシステムが20年後に成り立っているのか疑問です。との事ですが、20年前も同じことを言われておりました。もともと主さんは何の目的でアパートを建てられたのでしょうか?

目的は相続対策?固定資産税対策?農地の跡継ぎ不在?収益利回り?これは主さんじゃないと分かりませんが、その辺をよく考えた方が良いと思いますよ。建物も築7年という事でデザイン的にも他社アパートと比較しても競争力のある物件だと思います。

大東と縁を切れば、大東は主さんのアパートに優先的に入居者を斡旋する必要がないので満室経営は厳しくなる事だけは間違いありません。ただ家賃保証費は不要ですが・・・・

Qクーリングオフについて教えて下さい。

本当に困っています。どうか、教えてください。

アパート経営をしようと思って、10月19日、
注文書にサインをしました。
その時に30万円を支払いました。
まだ本契約はしていません。

しかし、会計士に相談したところ、赤字になるから、やめた方が
いいと言われ、キャンセルする事にしました。

その旨を相手の会社(大手住宅メーカー)に伝え、
返金を求めましたが、
「注文書に返金できないと記名してある」
「設計に費用がかかっている」
という理由で、
返金を断られました。


しかし、今回、遺産相続でもめていて、
遺産分割協議書に親族からハンコをもらう前に、
この30万円を支払っています。

結局、親族全員からハンコはもらえましたが、
もし、遺産分割協議がまとまらなかった場合でも、
この30万円は戻って来なかったと言う事になります。

私は、この30万円が「返金できない」という説明を
一切受けていませんでした。

「ハンコが揃う前に、支払ってしまって大丈夫なんですか?」
と営業の方に確認したつもりです。
「そんなに心配しなくても大丈夫です」といわれたので、
キャンセルすれば戻ってくると思っていました。

27日にクーリングオフの申請はしました。
でも、8日間の期間より1日過ぎています。

もうこの会社でアパート経営をする気持ちは一切ありませんし、
30万円全額、返していただきたいです。

どーすれば、お金を戻していただけるでしょうか?
どうか、助けてください。
よろしくお願いします。

本当に困っています。どうか、教えてください。

アパート経営をしようと思って、10月19日、
注文書にサインをしました。
その時に30万円を支払いました。
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しかし、会計士に相談したところ、赤字になるから、やめた方が
いいと言われ、キャンセルする事にしました。

その旨を相手の会社(大手住宅メーカー)に伝え、
返金を求めましたが、
「注文書に返金できないと記名してある」
「設計に費用がかかっている」
という理由で、
返金を断られました。


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Aベストアンサー

宅建主任者の中年男性です。
>注文書にサインをしました。
>その時に30万円を支払いました。
建物請負契約の申し込み証拠金として、お支払いになった金額ですね。
申し込み証拠金は、申し込みの取り消しがあったときは、返金しなければなりません。手付金ではありません。

>「注文書に返金できないと記名してある」ということは、注文書に記載されていても、無効です。

ただ、その申し込みは、どこで行いましたか?
相手の会社の事務所以外の場所であれば、クーリングオフを主張できる場合があります。クーリングオフは、クーリングオフが主張できることを書面にて説明する必要があります。

解決方法ですが、その業者は、宅地建物取引業者だと思いますので、免許権者である都道府県の建築部門の宅建業係へ、苦情の申し立てをして、申込金の返金を業務指導してもらいましょう。それと宅建業者が加盟している協会がありますので、そちらへも苦情申し立てしましょう。もう一つ消費者協会へも苦情申し立てしましょう。

Q建築工事請負等契約の解除

こんにちは。今回ご質問したいのは「建築工事請負契約の解除について違約金がかかるのか?」についてです。

私の義母がある業者の「30年一括借上げ」の提案を受けて空いている土地にアパートを建てるつもりでいました。現在の状況としては「建築工事請負等契約書」を交わして、契約時金として10万円を払った上で、業者が融資先の調整をしている所です(契約は約1ヶ月前にしています)。

収支計画を知り合いの有識者に見てもらったところ、リスクがかなり高いことがわかり、母を説得し契約を解除することに決めました。現在は私が窓口になり対応をしようとしているのですが、業者から一度説明をさせてくれと言われて週末に業者と会うことになっています。

解除の意思は変わらないのですが、違約金がどの程度発生するのかが心配です。ご契約のしおりを見ると融資が降りない場合は契約が解除できる旨が記載してあるのですが、業者側の諸費用が受領済みの金額を超えた場合は追加請求する旨も記載してあります。(ちなみに融資は私の妻が保証人にならないと恐らくおりないと言われており、印鑑等は押していませんし候補の銀行とも母も含めて話もしていません。)

申し訳ないですが以下について回答・アドバイスを頂ければと思います。
・この状況で違約金は発生するのか?する場合はどれくらいか?
・業者に対してどのような態度で臨めばいいのか?(とにかく解除を急ぐのか?よく話をした方がいいのか?何か言うと問題になるようなことがあるのか?等)

どうぞよろしくお願いします。

こんにちは。今回ご質問したいのは「建築工事請負契約の解除について違約金がかかるのか?」についてです。

私の義母がある業者の「30年一括借上げ」の提案を受けて空いている土地にアパートを建てるつもりでいました。現在の状況としては「建築工事請負等契約書」を交わして、契約時金として10万円を払った上で、業者が融資先の調整をしている所です(契約は約1ヶ月前にしています)。

収支計画を知り合いの有識者に見てもらったところ、リスクがかなり高いことがわかり、母を説得し契約を解除することに決...続きを読む

Aベストアンサー

建築工事においては、「民間(旧四会)連合協定工事請負契約約款」が契約書に添付されたものと思います。
この「第31条甲の中止権・解除権の(1)、第33条解除に伴う措置」があてはまるのかな。
甲(発注者)の事由によって工事契約が解除される場合には、乙(請負者)へそれまでに掛った費用を賠償しないといけない。
但し、契約から現在までにどの程度まで作業が進んだかで出来高清算になるでしょう。契約からわずかな時間なら何も進んでいないでしょうし、過払いになるかもしれませんね。それなら返金もあるかもしれません。モメル様なら10万円の手付金を支払ったもので勘弁してもらいましょう。

融資がおりない事を盾に「工事代金額の2/3以上減少するのは明確だ支払えない」と主張することがよいかもしれません。
融資が下りずにとん挫した計画は珍しくありません。
この連合協定の契約では甲乙の双方を対等で扱っています。どちらかに偏っていない分お互いに主張はできます。
一時的に出回った弁護士会で出されている偏った契約約款はまず使われていないと考えます。

Q大東建託の手付金を回収する方法

親戚宅が、相続税対策として大東建託でアパートを建てようというしています。
以前も同じ話があった時に、大東建託が資料として出してきた相続税の額が嘘八百(実際はそんなにかからないのに、多く計算して出してきた。その後、その件は計算が間違っていました、と言ってきた)だったので、「断ったほうがいい」と伝えて、親戚宅でも契約は見送ったのですが、その後も何度も営業があり、今契約直前までいっています。

借金だけが残る契約なのでなんとしてもやめさせるつもりです。

現状として、手付金、という名目でいいのかはわかりませんが、200万を大東建託の営業の人にもう支払ってしまったというのです。
契約書に印鑑などはしていないのですが、契約前に手付金などを払うことってありえるんでしょうか?
また、支払ったお金に対して、現金で営業に直接手渡ししたらしく、「証明」となるものが一切ないそうです。

まず、このお金をどうにかして取り戻したいと思っています。

(1)支払った額にたいして、領収書などの会社として受けとった旨の証明を発行してもらう。
(2)発行してもらった後に、契約自体も断る。(口約束だけで、あちらにもらった、貰っていないとごねられると困るので)

ということを考えているのですが、他にもなにかこちらで用意したほうがいい証拠や、とっておいたほうがいい対策があれば教えてください。

また、この手付金は、法律上、契約前であれば全額戻ってくる、という前提で考えてよいのでしょうか?
あちらから違約金としてとります、なんて言われてくるのは非常に困るのですが。

お伺いすることが多くて大変申し訳ありませんが、ご存知の方は教えてください。

親戚宅が、相続税対策として大東建託でアパートを建てようというしています。
以前も同じ話があった時に、大東建託が資料として出してきた相続税の額が嘘八百(実際はそんなにかからないのに、多く計算して出してきた。その後、その件は計算が間違っていました、と言ってきた)だったので、「断ったほうがいい」と伝えて、親戚宅でも契約は見送ったのですが、その後も何度も営業があり、今契約直前までいっています。

借金だけが残る契約なのでなんとしてもやめさせるつもりです。

現状として、手付金、と...続きを読む

Aベストアンサー

大東建託も含めて、現金を預かる業種では営業マンの着服はちょくちょくあります

名刺の裏に「領収しました」と書いたり正規の領収書を発行していない場合はその可能性大です

万が一の場合は会社から返還してくれますので、一刻も早く!担当者を飛び越して会社の上司に電話してください!!

Q大東建託の30年一括借り上げ返済?だと思いますが、私は知りませんでした

大東建託の30年一括借り上げ返済?だと思いますが、私は知りませんでした建築が始まるまで。しかし、一緒に住んでいたのに、急に父と兄の折り合いが悪くなりすべての財産を相続させないと言いはじめました。

大東建託のその契約など一切知りませんが、父に、連帯保証人になってくれと言われました。
しかし、私も結婚していますし、連帯保証人なんて、大東建託に関わらずなりたくないと思っています。
中途半端に土地なんて(お金ではないし)持っているから、兄は恐らく相続税対策として考えたのかもしれないですし、もしくは、父が亡くなったとき、その権利(土地や賃料、返済)を請け負うことになるでしょうから?プラスと考えて、それでこの計画を持ちかけたのかもしれません。

私が知っている限りでは、他の土地に抵当権をつけた上に、借金数億ぐらいかなと思います。他にもいくつか土地があるので、どの土地に抵当権をつけたかはわかりません。ただ、建築が完成すれば、そこにも抵当権をつけるという形になるとは聞いています。

話が前後しますが、兄に一切の財産を渡さないという父。公正証書によって、相続から除外?するというのです。遺言書の効力がどこまであるか無知で私にはわかりません。ですが、そんな公正証書によって、相続から外せるものなのか、また、連帯保証人にならなければ、兄に財産を受け取る権利もなくなるのか、私にはまったくわかりません。

本来なら私は兄が継いでもらうのが一番だと思っているのですが、父は頑固で言うことを聞かず、兄から自筆で拇印の財産放棄の念書まで取ってあるというし、どうしたらいいのかわからず、本当に困り果てています。

兄は戻るつもりも、面倒をみるつもりないと言ってますし、父もそのつもりでいるようです。今後兄はどうなるのか、また、私はどうしたらいいのか、話が前後したり支離滅裂かもしれませんが、どうかお知恵を貸していただけないでしょうか?
宜しくお願いいたします。

また、兄がしていたことなので、まだ大東建託のシステムがわかりませんが(少しずつ調べていますが)マンションを建てることによって、何か利益になったことはあるのでしょうか?
例えば、税金の戻りがあるとか・・・

本当にまったく把握出来てなくて、申し訳ございませんが、どうぞ宜しくお願いいたします。

大東建託の30年一括借り上げ返済?だと思いますが、私は知りませんでした建築が始まるまで。しかし、一緒に住んでいたのに、急に父と兄の折り合いが悪くなりすべての財産を相続させないと言いはじめました。

大東建託のその契約など一切知りませんが、父に、連帯保証人になってくれと言われました。
しかし、私も結婚していますし、連帯保証人なんて、大東建託に関わらずなりたくないと思っています。
中途半端に土地なんて(お金ではないし)持っているから、兄は恐らく相続税対策として考えたのかもしれない...続きを読む

Aベストアンサー

No4です。再度のご質問にお答えします。

もの凄く単純化して説明しますと、お父さんの総資産額が1億円だ
とします。このままだと30%の税率がかかり、3000万円
を納めなくてはならなくなります。そこで1億円の借金をして
アパートを建築し資産を相殺してしまえば、相続税がかからず
3000万円を節約したことになります。
しかしながら1億の借金はそのまま別に存在するわけですから、
1億の借金を元にした事業により7000万円を超える利益が
上がらない限り、トータルでは損をしたことになります。
(普通人の常識とすれば1億以上の利益を上げて借金が払い切れ
なければ失敗したと感じると思います。)

となれば、単純に借金額に見合う利益があがるかあがらないか
を考えればいいこととなり、実は相続対策という部分はあなたが
悩まれているように余り関係ないということになります。
「アパート経営がうまく行けば相続税対策になります」
というくらいでしょうか。

お父さんの土地がどういうところにあるのか分かりませんが
市街化調整区域(都市計画法上一般開発の出来る場所があります)や
それに類するような場所だと正直経営はかなり難しいでしょう。
1億かけて5000万円しか利益があがらなかったりすれば
相続税を払った方がましだったということになります。

いざとなれば売ればよいというのは、高度経済成長からバブルくらい
に通用した考えで、築10年くらいのアパートなんてそう大した
値段はつきません。あなたにまで連帯保証を求められていると
いうことは、おそらく今の家屋敷や他の土地などに共同担保を
つけてもまだ足りないということかと思います。(つまり
いざというときの資産価値がないということですね)
そういう状態で連帯保証人になるのはお勧めしません。

繰り返しますけど相続税対策にマンション・アパートをなどと
いうのはバブル期までの発想で、今では特殊事情がない限り
成立しないかと思います。(例えば、もの凄い高収入の人であれば
相続時に大借金を抱えても、その後に自分の収入により繰り上げて
借金返済をし、金利分を節約して利益を上げられるかもしれません。)

No4です。再度のご質問にお答えします。

もの凄く単純化して説明しますと、お父さんの総資産額が1億円だ
とします。このままだと30%の税率がかかり、3000万円
を納めなくてはならなくなります。そこで1億円の借金をして
アパートを建築し資産を相殺してしまえば、相続税がかからず
3000万円を節約したことになります。
しかしながら1億の借金はそのまま別に存在するわけですから、
1億の借金を元にした事業により7000万円を超える利益が
上がらない限り、トータルでは損をしたことになります...続きを読む

Qアパート建設契約解除 頭金150万円と違約金

相続を念頭に父名義の土地にアパートを建てようということになりました。早速大手のHMに相談、見積もりを取りました。ところが、父が認知症の診断を受けていたために、銀行からローンを組むのは非常に難しいとの話をされました。その旨をHMに話しましたが、「土地があるのですから、大丈夫」と言われ、契約を交わしました。結果的にローンは組めず、アパートは建たず、契約だけがそのままの状態で今に至っています。(契約は母が父の代筆をしました。)

契約書にはローンが組めない場合には契約は無効との特約が付いています。今、契約の無効を申し立てた場合、頭金は戻るのでしょうか?
HMに問いただしたところでは「頭金は戻りますが、違約金が発生します」との返答でした。
アパート建設費用は約7500万円、工事費総計は約9000万円です。
上記の条件で違約金には何が含まれるのでしょう?また金額はおよそどの位になるのでしょう?来週末には営業マンが来宅します。それまでに少しでも、知識を増やし準備をしたいです。詳しい方のアドヴァイスをよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

まずは契約書の内容をよく確認なさる事でしょう。

「ローンが成立しない場合は無効になる」というのが間違いなくて、その解約期限等を過ぎていないのであれば、白紙解約であろうと思いますので、その場合はたいてい頭金(手付金)は戻り、違約金も無しとなるでしょう。普通はローン条項が有効な期限があるものですから要確認です。

違約というのは、契約が有効に成立した状態の上でご質問者が契約に違反したということですから、違約金が発生する場合は何にどう違反したのか契約書を手元に置きながら良く聞いてみるべきですね。
違約金の額については、違約による実際の損害を元に計算する場合と、あらかじめその金額を契約によって予定しておく場合とがあります。

結論としては、ご質問を見る限りローン条項の有効期限のみがポイントだと思います。過ぎていれば違約金が発生、そうでなければ無条件解約という事です。あくまでも推測ですが。

代筆うんぬんについては2次的な問題なので、あえて言及しません。

Q大東建託からアパートのリホーム提案をされたのですが

大東建託のアパートオーナーですが、30年一括借り上げで現在築14年になります。
先日空室の分のリホームをしきりに勧められました。立地が良いため空室率も
低く空いても3ヶ月程のアパートですが、10年を経ったころから周りの相場に合わせる
からと家賃値下げをされ、今度は部屋のリホームを提案されました。
その部屋を下見してきましたが、14年経過の割に綺麗な状態で全面リホームの
必要を感じません。

入退去の際の修復費オーナー負担を軽減させる為に、大東が開発したという新素材の
壁紙や塩ビの床材に張替え、4畳半の和室がフローリングになり、トイレや流し台も入れ
替える提案で、18万をリホーム企画費として負担してくれと言われました。
条件に、借り上げ契約残り15年の満了期間前に解約の場合、リホーム清算金を要求する
項目が記載されています。

現状は木材の床で味があり好きなのですが、リホーム後は修理の安く付くという大東建託
が開発したというチープな塩ビ床に張替えになりますので、悩んでしまいます。木の床なら
修理の必要もほとんどないのにとも思います。
10年経過時の外壁塗り替えの際も半ば強制的なやり方で強いられ、何百万もの負担を
させられた経緯があり、大東のやり方には憤懣が何処か拭えず、オーナーの為と言って
しきりにリホームを勧める担当者もどこか胡散臭く思えてならないのは勘ぐり過ぎでしょうか?

実情に詳しい方アドバイスをお願いします。

大東建託のアパートオーナーですが、30年一括借り上げで現在築14年になります。
先日空室の分のリホームをしきりに勧められました。立地が良いため空室率も
低く空いても3ヶ月程のアパートですが、10年を経ったころから周りの相場に合わせる
からと家賃値下げをされ、今度は部屋のリホームを提案されました。
その部屋を下見してきましたが、14年経過の割に綺麗な状態で全面リホームの
必要を感じません。

入退去の際の修復費オーナー負担を軽減させる為に、大東が開発したという新素材の
壁紙や塩ビの床材に張替...続きを読む

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 不動産賃貸業を営んでおります。

 大東建託儲かっていますねぇ。このご時世に。株価も高いし、引退される会長さんに、何億円でしたか何十何億円でしたか、退職金は巨額でしたよ。

 みんな、質問者さんたちがお払いしているお金だと思うのですが。


 我が家の近くにも大東建託やレオパレスのアパートが数棟あり、我が家にも大東建託もレオパレスもセールスに来たことがあります。

 あとで来た大東建託からはあまり突っ込んだ話は聞かなかった(チラリと書類を見せられて、あとは口頭。書類は全部もって帰った)ので、レオパレスの話をさせてもらうと、何年に1回、制度として、リフォームや設備交換を勧めることになっているようです。

 で、例えば風呂釜風呂桶は5割補助、とか決まっているんです(パンフを見せられました。レオパレスも契約書もパンフも全部持って帰りましたので手元にありません)。が、うちに出入りしている業者の製品より何割か割高に見えました。なかには、何割か引いてもらっても明らかに高い、という感じのも多かったです。

 もちろん、工業製品とは、外観は同じでもさまざま改良が加えられていたり、値段がちがったりするものですので、ここではどうこう言いませんが、セールスに対しては「こちらで発注するから、そこに補助をしてもらえるか」と聞いたら、「品質が保証されないので、我が社指定の業者にして頂きます」と言われました。

 私は、「ああ、補助しても、儲かるようになっているな」と思い、取引をしませんでした。

 が、あとでいろいろ聞いた中には、リフォームの提案などを拒否すると契約を解除されるという話もありました。

 それに何度か書いていますが、最高裁判決により、大東建託のような立場の会社も、周辺の状況が変わったら(変わったことにすれば)家賃の値下げを要求できることになりました。

 悪く考えると、リフォームに応じないから客が付かない(ホントは、社の方針としてそこには案内しないことにしたくせに)と言って値下げを要求することもあるのかな、と心配です。


 そのあたりを比較検討して決定されるのがよいでしょう。

 不動産賃貸業を営んでおります。

 大東建託儲かっていますねぇ。このご時世に。株価も高いし、引退される会長さんに、何億円でしたか何十何億円でしたか、退職金は巨額でしたよ。

 みんな、質問者さんたちがお払いしているお金だと思うのですが。


 我が家の近くにも大東建託やレオパレスのアパートが数棟あり、我が家にも大東建託もレオパレスもセールスに来たことがあります。

 あとで来た大東建託からはあまり突っ込んだ話は聞かなかった(チラリと書類を見せられて、あとは口頭。書類は全部もって帰...続きを読む

Q大東建託との賃貸経営受託システムについて、両親を説得して止めさせたい

先日、実家に大東建託の賃貸経営受託システムの飛び込み営業が来たそうです。
両親はおいしい話ばかりの説明を受けて乗り気です。仮契約までしたという話を聞いて、慌てて調べてみたら胡散臭い話が
山のように出てきて、それを元にあまりに危険すぎると説得したのですが、信憑性が無いとして先方の話を鵜呑みにしていて意見を聞いてくれません。
(何とか本契約までの時間稼ぎをしている状態です)

両親の言い分は、
・敷地内に老朽化した建物があり、大東建託の低金利ローンがあれば解体費用にできる(その部分にアパートを建築したいようです)
・アパート経営でガッポリ儲けようと思っているのではない。少しでも収入があれば安心できる。

私自身は近いうちに実家に入って両親と同居したいと思っていますが、そもそもアパート経営自体には反対だし、更にこのような評判の悪い会社と関わりを持ちたくありません。
正直、「お前のためでもあるのに」などと恩着せがましいことまで言われ始めて辟易しています。

何とかうまく説得して、契約を思いとどまらせるには、どの観点で、どのように話を進めればいいのでしょうか。

先日、実家に大東建託の賃貸経営受託システムの飛び込み営業が来たそうです。
両親はおいしい話ばかりの説明を受けて乗り気です。仮契約までしたという話を聞いて、慌てて調べてみたら胡散臭い話が
山のように出てきて、それを元にあまりに危険すぎると説得したのですが、信憑性が無いとして先方の話を鵜呑みにしていて意見を聞いてくれません。
(何とか本契約までの時間稼ぎをしている状態です)

両親の言い分は、
・敷地内に老朽化した建物があり、大東建託の低金利ローンがあれば解体費用にできる(その部...続きを読む

Aベストアンサー

この手の業者のシステムを利用して得をするのは、相続税対策で借金をしたい人だけです。
節税効果が高ければ、借金のし甲斐があるというものです。

>少しでも収入があれば
本当にごくわずかです。
10年過ぎると、赤字に転じてしまうこともあり得ます。
相続税対策の場合、赤字の方が節税になるので何億と借金をする地主もいます。

アパートは必ず老朽化します。
10年を過ぎれば、ほとんどのアパートは内装を修繕します。
15年で外構の修繕が必要になります。
壁や屋根の修理、駐車場の修繕にはいくら掛かると思いますか?
安い業者を探してリフォームするわけにはいきません。
大東建託に全部させなければなりません。
もちろん大東建託の言い値です。
となれば、赤字経営のアパートではそのお金をどこから工面しなければならないのでしょう?
定期リフォームのお金は家賃収入から強制的に積み立てをさせられ、借金を返済し、高くなった固定資産税、事業税を払ったら、手元に残るお金は微々たる物。
入居者の入れ替わるときの修繕費は別に出さなければならないのです。
経年劣化の修繕は大家持ちです。
一括借り上げのだから、借りている大東建託が修繕すると思ったら大間違いです。
ゴミ屋敷にするようなとんでもない入居者が入ると、次に貸すために何十万、へたをしたら100万円近く掛かることも実際あります。
そんな時は全額入居者に請求は出来ません。

相続税対策するほどの不動産・動産をお持ちなら考えても良い事業ですが、そうでなければその借金を相続するあなたの意見も取り入れてもらう必要はあります。

ご両親と一緒に契約内容を良く確認してみてください。
修繕費の問題の他に、ほとんど説明がないのが、家賃収入は査定価格での収入で、それは必ず見直しがあり、実際に設定された金額より新築状態でも60~80%、その後見直しによっては入居率に見合った査定価格になるということです。
それで、年間収入を計算してみると、借金を返すことすらままならない状態になる恐れが出てくるのです。

営業は自分の成績を上げるために良いことしか言いません。
我が家にも大東建託の営業は、頻繁に来ますが、同じ人に行き会う確率はほとんどないくらい変わります。
1日で2,3人来ることもあります。
後から来た人が、それはうちの営業じゃないなんて言う始末です。
ろくな営業じゃありません。

ご両親に思いと止まらせるには、具体的数値を見積もりから引っ張ってくるしかありません。
固定資産税だってかなり上がるのですから、それが計算に入っていないような見積もりなら、見積もりし直させるべきです。

以前別業者に見積もりさせましたが、家賃査定金額が30年変わらない計算でした。
しっかり見ないと騙されますよ。

この手の業者のシステムを利用して得をするのは、相続税対策で借金をしたい人だけです。
節税効果が高ければ、借金のし甲斐があるというものです。

>少しでも収入があれば
本当にごくわずかです。
10年過ぎると、赤字に転じてしまうこともあり得ます。
相続税対策の場合、赤字の方が節税になるので何億と借金をする地主もいます。

アパートは必ず老朽化します。
10年を過ぎれば、ほとんどのアパートは内装を修繕します。
15年で外構の修繕が必要になります。
壁や屋根の修理、駐車場の修繕にはいく...続きを読む

Qアパート経営の失敗談を聞きたいのですが

 親戚が○東建託のアパート経営を考えています。土地はあり、日当たりや交通の便もいいです。アパートをたてれば満室になると思います。でも、何年もたてば空室がでるでしょうし、黒字になるとは思えません。なにより、お金がありあまっているならともかく、現在自宅の住宅ローンを返している最中なのに、さらに借金をしてアパートを建てるのはとても危険だと思います。たとえば地震でアパートがつぶれたら、即自己破産ですよね。アパート経営の危険性をわかりやすく説明し、やめてもらうように説得したいのですが、参考になるサイトはないでしょうか。できれば、具体的に数字で赤字になる様子をシミュレーションしているようなものや、生の大家さんの声などが知りたいです。○東建託は「地震では当社のアパートは壊れません」「必ず満室にしますのでだいじょうぶです」と言っているらしいですが、とても信用できません。
 よろしくお願いします。

Aベストアンサー

アパート経営ですか・・・。
正直言ってもうおいしい時代は終わりましたね。


#2の方が詳しく述べていますので、私は不動産業者の事を少し・・・。

とくに不動産屋との関係は自分でアパートを経営した方なら実感していると思いますが、正直飼い殺しに近い感じをした経験があると思います。

新しいうちは入居者を入れてくれますが、3~5年経ちますと、あの部屋は壁紙交換しないと入居者は入らない!、とか台所が狭いなど、大体5年目辺りから色々注文を付けてきます。
最初は不動産業者はなんとも見事なほど低姿勢ですが、段々態度が大きくなってきます。
盆暮れの付け届けをしないと、業者の事務所の中では平気でこんな事を言い出します。
「勉強が足りないみたいだな!。あそこは少し干してやろうぜ!」等と。
正に年月が経てば立つほどヤクザに変わっていきます。
自分で入居者を捜してきて、不動産業者を通さなかったときはもう大変です!。
地区の不動産業者にその事実告げて、どこの不動産業者に代えても完全な日干し攻勢です。

更に、賃貸斡旋は余程立地と環境がよければいいのですが、それなりの借金をして建てた場合は餌食になってしまう場合があります。
借入金の返済額が、月々仮に50万円とした場合、40万円程度の賃料しか入らないようにされてしまうのです。
これが「干し」という最初の手口です。
段々苦しくなり、そのうちアパートを手放したくなるまで続けられてしまいます。
何度お願いしてもなかなか入居者は入りません。
すると「いい買い手がいるんだけど検討してみますか?。」と話が不動産業者から出てきます。
借金の残額が4000万円あれば2500万~3000万円の「泣き値」を言いだしてきます。
もうこの時は完全に終わりです。
不動産業者は相手とアパートのオーナーから両手で手数料が取れますし、値下げしてアパートが手に入った次のオーナーは現在の賃料より5000円~10000円も安い賃料で貸すことが出来ますから、不動産屋は回転の良いアパートに変身させられるということになります。
正に悪の手法です。

不動産屋はこんな手口をみんながみんな使うとは言いませんが、決して少なくもありません。

悪いことは言いません!。
もうアパート経営の良い時代は終わりました。
アパートという材木はキノコという不動産業者の餌になるだけです。
そして○東×託と言うアパートを建てる業者にしても、建てるまでは丁寧ですが、一皮むけば同じ事です。裁判を何件起こされているか調べてみればすぐ分かります。

アパート経営ですか・・・。
正直言ってもうおいしい時代は終わりましたね。


#2の方が詳しく述べていますので、私は不動産業者の事を少し・・・。

とくに不動産屋との関係は自分でアパートを経営した方なら実感していると思いますが、正直飼い殺しに近い感じをした経験があると思います。

新しいうちは入居者を入れてくれますが、3~5年経ちますと、あの部屋は壁紙交換しないと入居者は入らない!、とか台所が狭いなど、大体5年目辺りから色々注文を付けてきます。
最初は不動産業者はなんとも...続きを読む

Q8戸アパート建築費用って?

アパート(8戸程度)の建築費用っていくらくらいなんでしょうか?もちろんピンキリだとは思うのですが、だいたいの相場をしりたいのですが・・・。

Aベストアンサー

一戸あたり800万円。3LDKとして。RC造。
ただ一戸あたりいくらで貸せるかで値段は変わってきます。
当方大都市ではありません。
賃料と返済をシミュレーションすれば自ずと建築費用は概算ではじき出されます。
勿論占有率修繕費など考慮にいれます。
それによってアパートの構造など検討してください。


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