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今の場所に住み続けてほぼ50年になります。

土地は借地で建物は持ち家です。

店舗兼住居ですが、ここ一年くらいで行政の都市計画があり、

店舗部分が歩道でとられ住居のみが残ります。

それに伴い、地主から立ち退きを含め今後どうするのか?言われています。

家族は、半分土地をもらって住み続けるか、

その分のお金(割合でいくと5:5か6:4かわかりませんが)をもらって出て行くか、

の最終的な判断をすることになりました。

このような場合、地主とトラブルなく、スムースに話が進むのでしょうか?

私たちがこれから地主との話し合いにおいて、どのような心構えや方策が必要なのでしょうか?

心情的には土地が仮に半分になってもこの場所に住み続けたいのですが、

それこそ鶏小屋のような家になってしまうと思います。

A 回答 (3件)

質問文のケースの場合、道路拡幅によって取り壊される建物部分については行政側で損失補償金を支払ってくれます。

現在も営業しているのであれば営業補償もされます(ただし、商売を継続しない場合は補償額が下がることもあります)。

「土地をもらう」というのがどういう状況を想定されているのかわかりませんが、この場合は土地所有者から購入することになります。借地権がありますし、現在居住されているので優先権もありますが、土地価格は通常の範囲であるいは借地権料分くらいの値引きがあるかもしれません。

この回答への補足

速のご返事ありがとうございます。
「土地をもらう」ということに関して、仮に土地が1千万だとしたら
5:5で500万円をもらうということです。
説明不足ですみません。

補足日時:2011/10/03 17:26
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この回答へのお礼

ご返事遅れすみません。

お礼日時:2011/10/17 17:17

全ての弁護士がそうとは決して言いませんが



「事件は揉めるほどに儲かる」のが悲しい弁護士業なので
事件を受任させる前に
法テラスで留意点を教えてもらえばいいと思います。

留意点は素人でも分かるはずです。
その実践が揉めた時に受任させるとよいでしょう。
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法律的には1番さんの通りかな。



心構えや方策

なら、紛議にならないように「相互譲歩」の精神。
権利ばかり振りかざすと民1権利濫用さえ言われかねない。

一番は相手が納得して多くのお金を払ってもらうことで
それは素人でもできます。

弁護士は訴額や交渉額が多き方がもうかりますし
何より「他人の揉め事」が生業ですので
事件を大きくしがちです。

とはいえ、法の知識もないとやられかねないので(相手は地主だけでなく行政も)
法テラスくらいは行った方がよいでしょう。
受任させるかは後々で。

この回答への補足

やはり最初は専門家に相談したほうがいいですね。
近所の方々が、やはり同じ地主から土地を購入したとき
「うちは土地を半分もらって、半分は返した」という話
をしていたので、弁護士を通す等の煩雑は手続きを通さなくても
スムースにいくのかと思っておりましたし、家族もそのような
認識でした。

補足日時:2011/10/03 17:31
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Aベストアンサー

【借地で持ち家の場合】
この場合は、家が自分のものですから、借地権が発生しますので、
seiji2005様は、立ち退き代として現在の土地の相場の
40~50パーセントの借地権として請求できます。
いわゆる立ち退き代ですね。
おそらく土地を購入した病院は借地権があることを承知で地主から、
現在の相場よりも格安で購入しているはずです。
あらかじめ地上権が付いているのを承知していますので、
seiji2005様にある程度の立ち退き代を払うのを覚悟しているでしょう。

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【借地で持ち家の場合】
この場合は、家が自分のものですから、借地権が発生しますので、
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いわゆる立ち退き代ですね。
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しかし、余人の雑音、その他の煩わしさ無しで、彼方と完全に私をつなげる
方法がないようです。
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その事を、おざなりにして、彼方とだけの相談を優先する事はできません。
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Q土地の立ち退き料(道路建設に伴う立ち退き)について

祖母の家の土地を、道路の拡幅で県が買うことになりました。

土地は、宅地で約100坪です。家は借り主が建てたものです。戦前から貸しており、契約書はありません。

家は相当に古く、民対民の立ち退きであれば、お金にならないものだそうです。

土地の利用料は、毎年2万円ほどです。相手の収入が多くないので、相場以下ですが、納得して貸していました。

ところが、立ち退きに際してトラブルになりました。

相手は、祖母に、
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2.強制収容の場合、相手に収容前の提示額との差額を祖母は支払う必要があるのでしょうか。

以上ご回答頂ければ幸いです。

祖母の家の土地を、道路の拡幅で県が買うことになりました。

土地は、宅地で約100坪です。家は借り主が建てたものです。戦前から貸しており、契約書はありません。

家は相当に古く、民対民の立ち退きであれば、お金にならないものだそうです。

土地の利用料は、毎年2万円ほどです。相手の収入が多くないので、相場以下ですが、納得して貸していました。

ところが、立ち退きに際してトラブルになりました。

相手は、祖母に、
「この土地には地上権が発生している。土地を県に売った代金の50...続きを読む

Aベストアンサー

補足しますが、私のいう分けて調わせる、という意味は、(1)行政対底地権者、(2)行政対借地権者、この2通りの補償問題に際して、(1)では所有権価格から借地権価格を引いた底地権価格を、(2)では狭義の立退料・建物補償・借地権補償の大別3種合算の価格を、それぞれ明確に区分しつつスムーズに合意に結びつけるべきだ、ということです。それには、(2)の補償に際して、行政側が自働的に「底地権者に借地権に関する請求はしない」などの文書を入手し(1)の補償のファクターとして提供すべきだと思うところです。これを行政に要請してはいかがでしょう。

Q道路拡張に伴う立ち退き補償について-その2-

今回は、借地権について、さらにおしえてください。

市との話し合いで,市のほうは、「借地権についてはいっさい当事者にお任せする」といい、間に入らないと言われました。
「鑑定士の意見書を」とたのんでも、「そんなのがあるのですか?あるとしても、経費は自己負担ですよ。」と、あまり良い返事はいただけませんでした。

今後のもって行き方は,どうすればよいのでしょうか。とりあえず、どれくらいの費用がかかるか,調べてもらうことだけは頼みました.

また、駐車場も4台分借りていたのですが,そこの借地権というのは、同じように認められるのでしょうか?
ぜひ教えてください.

Aベストアンサー

さて、お答えをする前に、一つ、お願いがあります。
現在、このコーナーは、貴方との、私的な相談の場となっているように思われます
が、私としましては、公共事業による用地買収は、多くの人が、いろいろな想像を
巡らすだけで、本当の事を知らない人が多くいるので、その人たちを含め、真の
市町村の「用地買収」の実体をしって頂きたいと願い、その具体的な例として、
貴方のご質問に回答させていただいているつもりです。
 そうした中、この、あるいは、前回の質問に対しても、他の方の回答意見につい
ても、大事な事が含まれています。そうした方々に対しても、適切な対応をお願い
します。

 さて、借地権割合についてですが、
  これを、放棄する事を含め、幾ら放棄するのか知ってから放棄しても良いと
 思われます。
  放棄は、いつでもできる話です。

  借地権割合についての、土地鑑定士による「不動産鑑定評価書」を出して
 いただく為には、10万ですか?
  実は、この10万くらいから、全体の評価額(その土地の財産価値)が幾ら
 なのか、1,2の鑑定士に聞いてみましたが、分からないのが結論でした。
  税務署は、毎年相続税の算定に使用している「路線価」を
  財産評価基準書「路線価図」として発表していると思います。
  1冊地区によりますが、数千円で、納税協会で販売していると思われます
 が、ただ、この為に、購入するのも、もったいないように思います。
  該当地区の地図の上の欄くらいに、借地権割合が書かれているかもしれま
 せん。一度、税務署に、「路線価図」を「ただ(無料)」でみる法を問い合
 わせてみれば、いかがでしょうか?

  また、自分で、借地権割合の鑑定を依頼するのも、まだまだ、先で大丈夫
 でしょう。

  物件評価に対して不満がないのなら、
  後は、土地の補償をどうするのかの問題だけですね。
  当然、買収にかかる土地の面積は、市から、入手していますよね。
  そちらに用地取得(物件補償を含む)の交渉にくる以上、土地の
  面積は、市として確定されています。
  その「実測」「測量図」を欲しいと言ってください。
  渡さない事自体、市側の交渉拒否あるいは、土地所有者側に偏った
  市の立場となります。
   そして、土地の買収単価を聞いてください。(交渉に来る以上
   算定終了のはずです)
   これを教えない(提示しない)ことも、上記と同じです。

   土地の単価(借地権分を含む)×面積=土地代金総額
   土地代金総額×0.5(50%)=借地権の価値のおおよその額

  その金額をみて、放棄するのか否か考えればいかがでしょうか?
  市町村には、様々な用地担当職員が存在しています。事実
  何の算出も完了していない時から、用地取得交渉に着手する職員も
  いますが、物件(移転)補償の額が算定済みであれば、土地代金も
  算定終了です。

  それから、市と土地所有者の交渉進捗状況を確認しておいてください。
  当然、用地取得交渉についての「枕」、顔合わせは、完了している
  はずですが、土地代金は、「提示しているのか?」は、絶対聞くべき
  事です。
    (本来、貴方側との借地権割合問題が決着していない以上
     具体的な数字の提示はできませんが・・・。
     ただし、その時は、この事実に反していてもさらっと、聞き流す
     べき事です。後日の追求内容です)

  とにかく、借地権を放棄するか、否かは、具体的に金額(概算でも)
  聞いてから、判断すればいかがでしょうか。

   100万でも、しまったと思うこともありますし、
   1000万でも、放棄しても、気にもしない人もいます。

  これらの事を理論的に確認してゆくと、従前曖昧であった事が、明確
  になってきます。「玉虫色」であれば、幸せであっても、それが、
  一つ一つ明確になる事は、不愉快な事であるのは、否めません。

  しかし、借地権の財産価値を、何も知らないで放棄すれば、後日
  必ず、後悔する事になります。

さて、お答えをする前に、一つ、お願いがあります。
現在、このコーナーは、貴方との、私的な相談の場となっているように思われます
が、私としましては、公共事業による用地買収は、多くの人が、いろいろな想像を
巡らすだけで、本当の事を知らない人が多くいるので、その人たちを含め、真の
市町村の「用地買収」の実体をしって頂きたいと願い、その具体的な例として、
貴方のご質問に回答させていただいているつもりです。
 そうした中、この、あるいは、前回の質問に対しても、他の方の回答意見につい
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Q60年居住の借地の自宅を退去するよう求められてます

65年前に亡父が借地に住宅を建てました
現在まで契約書はないままトラブルなしで地代を払っていました
60年前に嫁いだ母親が現在一人暮らしです
育った子供は全員独立しています
地主が土地の明け渡しを求めてきましたが、母はその土地を離れたくありません
地主は土地を返して欲しいので相談したいといい、返さなければ地代を世間相場に値上げするといっています
何の契約書もないので困っております

こんなときはどの程度の妥協をするべきか、教えていただけたら幸いです
(世間常識として、転居したくなくても我慢して出て行くべきだ、、、、とか。よろしくお願いいたします)

Aベストアンサー

平成4年に借地借家法がかわっていてきわめて複雑です。
手元に文献なしに回答したので、一部用語の間違いとか、わかりずらいことがありました。
自分の勉強の意味で再度整理させてください。

>地主は他人様です
(1)土地の持ち主と、建物登記の名義が異なっている場合、法定地上権の発生
  する可能性があります。

(2)借地権には、地上権と賃借権の二種類があります。
  地上権の場合、それ自体登記できますが、多くは賃借権です。賃借権は
  債権ですからそれ自体登記できずに、かわりに目的となっている建物を
  登記すれば、賃借権が第三者に対抗できます。
  地上権は売買は自由ですが、賃借権の売買は地主の承諾が必要です。
  
(3)借地権には、平成4年以前の旧法とそれ以降の新法があって
  簡単にいうと旧法のほうが圧倒的に、借地人に有利です。

(4) お父様から相続された借家権は、「相続」ですから旧法の契約を
  引き継ぐものです。
  今新しく契約を結ぶとしたら、それが「旧法の借地契約の延長で
  あること」を契約書に明記しないといけません。
  建物登記の名義人と借地契約者が異なったままであらたな契約を結び
  そのあとで建物登記の名義を変えたりすると
  「契約が新法の契約になるおそれ」があります。
  新法は地主に有利です。

>登記は確認していませんが、一度お金に困って建物を買い取ってもらい、
>その後地主から買い戻したと言ってますので、正式に売買していれば
>登記されていると思っていいのでしょうか

(1)まず、法務局へいって確かめてください。
(2)建物の売買契約書、権利証とかおうちにあるはずですが・・・


>数年前に他界した父の相続は今からデモでできるのでしょうか
できますが、法定相続人の全員の判のついた「遺産分割協議書」
除籍謄本など必要な書類があります。司法書士さんに頼むべきです。

>地主さんも、無理難題を言ってくるとは思えないので、
>うまくやりたいと思っています

それは、いいのですが。旧法・新法の境目で古い契約書がないという
ことで、相手が悪気がなくても、新法の契約にすりかえられたり、不当な
地代をとられたり、立ち退きをせまられたりしそうです。

当面立ち退きを拒むには、旧法の借地契約の物権であることを双方が
認識しなくてはいけません。
借地法の本たとえば
『明解Q&A新借地借家法 』榎本武光ほか著 三省堂
をよく読むか、司法書士・あるいは不動産に詳しい弁護士に相談すべき
ですね。

いまできること
(1)法務局で登記簿・公図を確認します。
(2)契約書がないなら、家の権利証と売買契約書を探します。
(3)敷地の境界標石を確認して,借地の面積を知ります。
(4)近隣の不動産屋で、借地権価格 地代の相場を確認します。
(5)あわせて、家屋の相続登記を大至急すませること。
(6)家屋が老朽化して滅失してしまわないように、必要な修繕をおこなう

具体的に、地価がいくらで、借地権をいくらで買い取ると言ってきているので
しょうか。

それとしつこいようですが、新たに結ぶ契約書を「旧法の契約の継続」として
結ぶことが肝要です。
私が、地主ならこの機に、新法の契約におきかえようとたくらみます。
それを防ぐには
(1)まず相続登記
相続人であれば被相続人の権利を承継できます。逆に登記名義人と
借地契約者が異なる場合、借地権を第三者に対抗できません。
御注意ください。

平成4年に借地借家法がかわっていてきわめて複雑です。
手元に文献なしに回答したので、一部用語の間違いとか、わかりずらいことがありました。
自分の勉強の意味で再度整理させてください。

>地主は他人様です
(1)土地の持ち主と、建物登記の名義が異なっている場合、法定地上権の発生
  する可能性があります。

(2)借地権には、地上権と賃借権の二種類があります。
  地上権の場合、それ自体登記できますが、多くは賃借権です。賃借権は
  債権ですからそれ自体登記できずに、かわりに目的...続きを読む

Q借地権と立退き料について

3年前に他界した母が持っていた借地権を相続しました。
母は元々その土地の借地権を持っておりましたが、
昭和54年に家を新築する際、新たに借地の許可を得ました。
私自身は別の場所に住み、借地に建てた家には誰も住んでいないので、
空き家にするのも勿体ないため人に貸しております。

ところが、先日地主に土地を返却して欲しいと言われました。
その土地を更地にし、新たに不動産を建てたいとの事です。
土地の面積は35坪で土地評価額は1坪18万円、
その金額を地主と借地人の2人で割り、1人当たり9万円、
35坪×9万円=315万円で土地を返して欲しいと言われました。
更地にする費用は当方持ちで65万円掛かり、手元に残る金額は250万円です。

果たしてこの金額は妥当なものなのでしょうか?
もし同意できないのなら裁判に持ち込み、
まずは借地権の相続に関わる承諾料として土地評価額の約15%、
約100万円を請求すると言われました。
その後、もちろん強制的に返却して貰うための手続きを行うとの事。
ネットで調べたところ、借地権の相続について承諾料は必要ないとの記述を見ましたが、
裁判の結果によっては支払わなければならない場合もあるのでしょうか?

地主からこの話があったのはつい先日の6月中旬で、
遅くとも7月中には土地を更地にしたいという強い希望があるようです。
6月末、つまり来週末までには結論を出して欲しいと言われました。
借地権は難しく、素人の私ではお手上げ状態です。
とり急ぎの質問で不躾とは存じますが、お力添えいただければ幸いです。
お忙しいところ申し訳ございませんが、重ねてよろしくお願い申し上げます。

3年前に他界した母が持っていた借地権を相続しました。
母は元々その土地の借地権を持っておりましたが、
昭和54年に家を新築する際、新たに借地の許可を得ました。
私自身は別の場所に住み、借地に建てた家には誰も住んでいないので、
空き家にするのも勿体ないため人に貸しております。

ところが、先日地主に土地を返却して欲しいと言われました。
その土地を更地にし、新たに不動産を建てたいとの事です。
土地の面積は35坪で土地評価額は1坪18万円、
その金額を地主と借地人の2人で割り、1人当たり9...続きを読む

Aベストアンサー

相続による名義の変更には通常承諾料の必要は無いようです。
また50%は低いでしょう。

<借地権価格>
土地を借りている場合、その賃借権それ自体が財産的価値を有します。特に都市部では所有権そのものよりも借地権の方が価値のある土地というのがほとんどです。土地自体が1000万円としても、賃貸している場合には、賃借権が700万円とか800万円で、所有権は残りの2、300万円というのが大半です。借地権価格については、今では相続税課税台帳とか路線価票をみれば、当該土地の借地権割合が60%とか90%とか出ていますので、更地の価格にその借地権割合を乗じた額が目安になるでしょう。

と言う記述が有ります。
更に、評価額は何の評価額でしょうか?
その土地自体の通常の売買取り引き価格ですか?

計算の基礎を記載します。
売買価格坪単価X坪数X借地権割合=その土地の借地権価格

また、家屋については買い取り請求が出来ます。
あなたが明け渡しを希望した場合には更地で返還する義務が生じますが、貸主からの返還請求ですので建物を買い取ってもらう事になります。
償却期間は25年程度ですので、償却期間は過ぎていますが、住める状態であれば、最低価値は存在します。(5%)
現在の取得価格の5%が買い取り価格と言う事です。
(木造の坪単価地域相場50万で総床面積20坪なら50万円となります)
手入れをしており、耐久性が高いと評価されるとアップします。

ですので、18万が売買相場で借地権が60%でも、
18X35X60%+50=428万
が、目安額でしょう。
借地権割合が高ければ、床面積が大きければ上乗せされますし、床面積が小さければ減額されます。

借地権割合の確認、売買相場の調査、建物の残存価値評価
をして下さい。
近隣の不動産屋などでも親切に教えてくれる店も有るでしょう。

* 現在の入居者の明け渡しの方も問題です。

元不動産営業

参考URL:http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/chintaisyaku1.htm

相続による名義の変更には通常承諾料の必要は無いようです。
また50%は低いでしょう。

<借地権価格>
土地を借りている場合、その賃借権それ自体が財産的価値を有します。特に都市部では所有権そのものよりも借地権の方が価値のある土地というのがほとんどです。土地自体が1000万円としても、賃貸している場合には、賃借権が700万円とか800万円で、所有権は残りの2、300万円というのが大半です。借地権価格については、今では相続税課税台帳とか路線価票をみれば、当該土地の借地権割合が60%とか90...続きを読む

Q道路拡張における立ち退き?料について

カテが違うかもしれませんが、知りたい事があります。

私の(田舎です)隣町は、漁村と言いますか、非常に貧しい所です。産業も無く、車は通過するだけ。低い家が立ち並び、道は狭く、老人はいつも気をつけながら歩いていました。

ですが、周りの町の影響もあり通過する車が増え、数年前から道路拡張に伴う、土地の買収が始まりました。

元にあった家を一軒丸ごと(左の家も、右の家も)後ろに下げた感じです。それが、2キロは続きます。道は2車線から4車線になるようです。

まだまだ、工事中なのですが、道路と一緒に2キロほとんど(全部)の家が新築中です。もちろん家を壊されたのですから立て直すのは当然です。

ですが、もともと普通の家はより金持ちゴージャスな家に、壊れそうな家は普通の立派な家に変身です。道が綺麗になるのも、家が綺麗になるのも嬉しいのですが、通るたびに一体いくら貰えるのだろう思ってしまいます。

道路脇の家はラッキーですが、拡張にかからなかった家は悔しいだろうなぁひがみから争いが起こらなければと余計なお世話を考えたりします。

知っている方いませんか?こういうのって国家秘密なのでしょうか?

カテが違うかもしれませんが、知りたい事があります。

私の(田舎です)隣町は、漁村と言いますか、非常に貧しい所です。産業も無く、車は通過するだけ。低い家が立ち並び、道は狭く、老人はいつも気をつけながら歩いていました。

ですが、周りの町の影響もあり通過する車が増え、数年前から道路拡張に伴う、土地の買収が始まりました。

元にあった家を一軒丸ごと(左の家も、右の家も)後ろに下げた感じです。それが、2キロは続きます。道は2車線から4車線になるようです。

まだまだ、工事中なので...続きを読む

Aベストアンサー

公共事業で建物の撤去を要する場合、その建物を移転するのに必要となる費用を建物所有者は補償金として受け取れます。
 注意いただきたいのは、建物移転に要する費用 であるということです。
 つまり、民間取引でしたら、古家は価値0円どころか、撤去費用が土地代から引かれたりします。
 民間取引の場合は、建物は現在価値で売買されます。

 一方、公共事業に伴う建物移転となると、同じ建物を再築した場合の費用を算出することとなります。
 昔は、建物移転は曳家が多かったのですが、現在の建物移転は、再築工法を採用し、補償金を算出しております。
 したがって、古い家であっても、新しい家が建てれるのです。
 やはり、公共事業のために立ち退くのですから、生活再建を図るようにする必要があるのです。
 なお、補償金は税金で支払われているので、立ち退く人 と それ以外の人との間で、公平性を保つ必要がありますので、全国統一の補償基準(鉄道会社や電力会社も含めて)で補償金は算出されてますよ。

 ですから、そんなに無茶苦茶な金額では買収していないと思いますよ。

公共事業で建物の撤去を要する場合、その建物を移転するのに必要となる費用を建物所有者は補償金として受け取れます。
 注意いただきたいのは、建物移転に要する費用 であるということです。
 つまり、民間取引でしたら、古家は価値0円どころか、撤去費用が土地代から引かれたりします。
 民間取引の場合は、建物は現在価値で売買されます。

 一方、公共事業に伴う建物移転となると、同じ建物を再築した場合の費用を算出することとなります。
 昔は、建物移転は曳家が多かったのですが、現在の建物...続きを読む

Qマンション建設による立ち退き料

都心に近い一戸建て住宅(持ち家)に母親と妻子合計5人で住んでいます。最近自宅周辺はマンションが次々に建設され、ついに自分にも大手不動産会社から大型マンションを建設したいので立ち退いてもらえないかという話が来ました。土地代以外に立退料とか迷惑料のようなものが請求できると思いますが、料金設定の根拠・相場のようなものはあるのでしょうか。取壊し費用・引越し費用・新住居取得費用などが関係すると思いますが。ちなみに現住居は二世帯住宅で玄関共有、バス・キッチン・トイレは別々です。相応する出来合いの住居は容易に見つからないと思うので、一から立て直さねばならないと思います。

Aベストアンサー

公共の立ち退き(区画整理、道路拡幅など)ではありませんので根拠や相場はありません。

質問者さんが立ち退いて新生活を始めるのに、必要と考える金額をすべて積み上げて要求できます。
また先祖から受け継いだ土地なので絶対動きたくないと言う人もいます。
立ち退きに必要な金額は、人それぞれなので隣は五千万で自分は一億という事もあるでしょう。

それを全額飲むかどうかは、相手しだいです。
まああまりふっかけずに交渉しましょう。

蛇足ですが・・
私の近所にショッピングセンターがオープンしたとき大きな駐車場の中に一軒だけ戸建てが残ってました。今はもうありませんが、かなりかっこ悪い状態でした。交渉が決裂するとこうなる可能性もあるということですね。


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